博鳌演讲 | 陈启宗：中国房地产的改变已经开始

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陈启宗(恒隆集团和恒隆房地产有限公司董事长):大家好，我们现在回到房地产这个话题。我的话题是反思房地产，让我以一个半局外人的身份看看如何看待中国过去40年的房地产市场，从而让我们知道今天可能的前进方向应该是什么。

在过去的40年里，中国房地产市场的发展可以说是史无前例的，而且它绝对是一个后来者，因为其规模简直令人难以置信。回想一下20或30年前中国的住房是什么样的，今天又是什么样的。正如范刚刚才所说，30年前的房子质量和现在的房子质量有很大的差别。更不用说数量上的进步了，这简直是了不起的。

在过去的40年里，这是中国房地产最好的机会。当然，在那些日子里，可以说，房地产开发商基本上只有一个思路，只有一个策略。无论你来自北方还是南方，去任何地方都很好。基本上，所有的房地产开发商都在一个策略下前进。简而言之，它是什么？是数量的比较，越大越好。

昨晚我和有意见的朋友聊了聊，我告诉了你们大家是如何被这件事影响的。每一圈都有5000多亿元和3000多亿元，完全是量的范畴。我不否认数量在住宅房地产开发的早期阶段是极其重要的，但是随着时间的推移，这个数量仍然如此重要吗？这是值得思考的事情。

当你有数量时，速度就成了一个大问题。你的速度不够，你绝对不如别人。如果你想每年推出这么大的数量，你的速度会比别人快。

当然，在过去的几年里，我不知道如何获得土地，我在这里的许多朋友都很清楚这一点，但我不想知道，因为有许多不规则的方法获得土地。

第二，我不知道怎么拿钱。简而言之，在那些日子里，拿土地和钱是非常特别的方式。作为一个住宅房地产企业，它的发展是一个数量和速度，所以许多疯子出现在房地产行业。

我以前用过这个词，被很多人骂了。今天，我还是要说，我觉得中国的房地产界有很多疯狂的人。

你认为这种现象是中国独有的吗？那不是真的。我们在过去的历史中见过这样的人。在过去的四、五十年间，香港有不少疯狂的人，包括本地的疯子、外地的疯子、日本人、东南亚人和澳洲人。有很多疯狂的人，所以当我看到疯狂的人时，我很敏感。

在过去的二三十年里，我在mainland China的房地产商朋友中见过不少疯狂的人。因为只有几项比赛，只有一项速度比赛，如果你不疯狂的话就不容易赢，所以在过去的几十年里出现了很多疯狂的人。

一个朋友问我，在过去的几十年里，香港的疯子在哪里？不，他们没有一个能活下来。他们中的大多数人破产了，有些人进了监狱。因此，一个疯子的未来大部分是这两个，一个要进监狱，另一个要破产。

中国疯子会这样吗？我个人认为应该是相似的。在国外和中国，到处都有疯人院。因此，你必须做各种各样的房地产，包括文化旅游房地产，养老房地产，未来将有一个疯人院房地产，每个人都可以考虑。

今天，让我们问另一个问题，这种模式能在中国继续吗？昨晚，我问了一个问题。中国十大住宅房地产开发商的市场份额是多少？约20%至25%，前50名约占50%的市场份额。

我还记得，大约10年前，似乎于亮说，前10名只占5%左右，今天是25%。这个数字不可能下降吗？当然，我们也知道这个数字并不特别奇怪，因为市场经济是这样的，它一定是朝着这个方向发展的。但是，一个国家不可能将如此重要的产业控制在少数人手中，它肯定会以各种方式改变这种局面。

因此，我个人认为，这种数量和速度的竞争已经成为过去。如果你今天保持这种态度，恐怕将来你不会轻易获胜。问题是何时、何时以及如何改变。

我认为改变已经开始了。如果你仍然抱着定量和快速的态度，你可能会迟到。当然，迟改总比不改好，所以我建议你，如果你认为这是一个量化的竞赛，我希望你能改变它。

这里最难改变的是什么？我认为最困难的是你自己，也就是你的心态。如果你的心态没有调整，你就无法改变它。

有两个原因。首先，就人性而言，人们不喜欢改变，也不容易改变。在过去的20或30年里一直是这样。今天对你来说改变并不容易。第二，你在过去的二三十年里非常成功。成功不容易改变。但是当环境改变的时候，如果你不跟随它，恐怕你会很容易被淘汰。因此，内地的房地产开发商希望你调整一下心态。

我们为什么要改变我们的心态？因为商业模式必须改变。因此，我很高兴听到石涛刚才在白皮书中提到一点。房地产有许多不同的类型，包括商业地产、文化旅游地产、工业地产、养老地产等等。这些基本上不同于以前的模型。在未来的模型中，数量的竞争和速度的竞争可能不能同时使用。

还有一个问题，你是否能赚到和过去这么多年一样多的钱，这是另一个问题，因为模式的改变需要不同的管理方法，这需要不同的管理心态，如果你不能改变心态，你就做不到。

在过去的五年里，一些公司和内地房地产开发商告诉我，我们现在应该开始向恒隆学习。当然，别人向我学习是我的荣幸，但我心里知道他们永远学不会。为什么他们不能学习？因为他们的心态是无法调整的，所以你在新的商业模式中是无法取胜的，所以我会说这完全是心态的问题。

去年我在这里说了一句非常不礼貌的话。请允许我再次提醒你，去年我在这里说的最后一句话是，我希望你能成为一名长寿的房地产经纪人。

恐怕今年一年比一年难做了，因为环境在变，市场在逼你调整商业模式，也就是调整心态，不能调整的人很可能会成为市场的受害者。

因此，我还是说去年的那句话，希望每个人都能通过改变心态和商业模式，成为长寿的房地产经纪人和长寿的企业家。