迟来的跟投计划 滨江沉寂这半年与它的千亿规模战

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观点房地产网已经成为房地产开发商设立后续投资的共识，并且已经通过这种内部激励机制尝到了甜头。目前，滨江集团提出后续投资计划，似乎有点晚了。

7月2日，杭州滨江房地产集团有限公司宣布，公司将试行《1000亿飞翔幸福共享计划管理办法》。具体来说，滨江集团将采取有限合伙的形式，根据员工工作的部门设立有限合伙基金，认购相应的股本，以股东贷款的形式投资项目，并参与项目利润分红。

事实上，在经历了城市布局单一导致的规模发展停滞甚至倒退后，滨江集团开始调整自身的布局和战略，并于年初正式将1000亿元的目标提上日程。

然而，值得一提的是，从前五个月的销售情况来看，滨江集团今年上半年的业绩并不如预期。1-5月的销售额为338亿元，仅占1000亿元的33.8%，低于1000亿元目标的40%。

显然，滨江集团的要求是充分调动公司房地产项目管理团队的积极性，进一步提高开发项目的质量和运营效率。

据了解，在滨江集团设立的后续投资计划中，员工将以有限合伙的形式进行投资，并根据员工工作的部门设立三个有限合伙基金，即万佳公司基金、滨海公司基金和集团总部基金。

万佳公司员工、滨海公司成员和集团总部全体员工作为合伙人，根据工作年限和工作级别，认购相应的基金。资金将投资于万佳公司运营的项目和滨海公司运营的项目。这三笔资金将以认购相应股本和股东贷款的形式投资于项目，按股权比例参与项目利润分红，股东贷款收取利息。

根据公告，万佳公司基金、海岸公司基金和集团总部基金共同持有项目公司不超过10%的股权，个人参与员工持有项目公司股权的比例不超过1%。投资额按集团公司土地资金在项目公司相应投资中的一定比例计算，不超过10%。

观点房地产新媒体获悉，该计划将在共同创造、分享、分享和分享股份和权利的原则下实施。本项目适用范围为2018年7月1日前尚未开业且由本集团经营的项目，不包括杭州10%预留土地项目。

根据公告，后续投资计划将截止至2019年12月31日。如果该项目的资金没有全部投入，集团可以使用，利率为7%。

值得一提的是，公告提到该计划不适用于公司董事、监事和高级管理人员；本公司的董事、监事、高级管理人员及其控制或委托的机构或其近亲属不参与本计划。

也就是说，滨江集团这次设立的后续投资计划并不是针对公司内部高层的后续投资，这与一般公司设立后续投资计划的初衷不同。

以新城控股今年3月披露的后续投资计划管理方法为例。在新城控股设立的后续投资计划中，目标是集团总部和住宅开发部门的所有正式员工，没有刻意限制公司高层管理人员的门槛。

对此，杭州业内人士向视点房地产新媒体解释称，高管可能会有选择地投资对自己有利的项目，导致利益转移。

有些人以前就说过这种类似万科的(跟进)模式，这可能会导致高管们有选择、有倾向性地加大对对自己有利的项目的投资，并把利润倾斜到他们关注的项目上，加大投资。河边可能有这个想法。

1000亿荆棘路

值得一提的是，滨江集团设立该计划的目的似乎已经通过公告的每一个字表达出来了。

滨江在公告中表示，该计划的设立是为了充分调动公司房地产项目管理团队的积极性，进一步提高开发项目的质量和运营效率。

事实上，近两年来，滨江集团也一直强调提高效率、加快周转、明确规模需求。

据了解，自2014年以来，杭州楼市一直受到调控的影响，一直以杭州市场为基地的滨江集团在2015年不得不调整经营战略，并明确表示当年深圳是主战场，上海是次战场，杭州是基地。

在经历了城市布局单一导致的规模发展停滞甚至倒退后，滨江集团在今年年初将规模赶超提上日程，明确提出了1000亿元的目标。

根据滨江集团2017年年报，今年我们将以杭州为重点，深化浙江，辐射华东，重点关注珠三角、京津冀和中西部地区，力争实现销售1000亿元。

事实上，滨江集团近期在土地储备方面表现出了激进的态势。据统计，滨江集团2016年新增13个项目，2017年新增20个项目，2018年公司甚至提出了30个新的目标项目。截至今年6月，该公司已花费87.2亿元人民币，通过招标、拍卖、拍卖和收购的方式赢得了12个地块项目。

然而，随着规模的迅速扩大，滨江集团无疑被贴上了现金流短缺和高负债的标签。据了解，由于股权销售比例较低，滨江集团2017年合同销售额同比增长67%，达到615亿元，但收入同比下降29.19%。2018年第一季度，本集团的资产负债率一度上升5.22%，至74.95%。

另一方面，滨江集团进入今年以来的表现并不令人满意。从前五个月的销售额来看，滨江集团1-5月的销售额为338亿元，仅占累计1000亿元的33.8%，不到1000亿元目标的40%。

上述杭州业内人士表示，滨江年初提出的1000亿元的目标或对市场过于乐观。当时上调目标的时候，沪深两市并没有什么调控政策，因为它们都是大盘，一开始对市场是乐观的。

据该人士称，事实上，自今年上半年以来，杭州的限价令相当严厉，预售证书被冻结，一些价格较高的开发商不愿接手并接受限价令，导致他们今年上半年的销售情况不容乐观。

根据最新公告，滨江集团在这半年时间节点披露了后续投资计划，这意味着下半年将有一个冲刺的规模。然而，据市场分析人士称，仅从可销售价值的角度，并考虑到杭州目前的房价，滨江可能很难在2018年实现1000亿元的目标。