银河国际与恒隆 华润79亿混改入局里的津门对手

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观点房地产网天津，作为近年来商业项目大量涌入和开放的热门城市，华润从来没有在这里布置过商业项目。

最近，随着中国北方华润置地海报的曝光，万象市在天津的落地成了一个迫在眉睫的问题。

然而，在天津，商业地产的竞争已经非常激烈，不仅包括老牌的本土说服领域，还包括一直被华润视为对手的港资商业品牌恒隆广场和人气颇高的欢乐城。

在这样的商业环境下，万象能否像深圳项目一样继续受欢迎，已经成为天津业界最大的期待。

转弯进入天津门

12月18日，天津城头土地投资发展有限公司增资项目在天津产权交易中心的信息披露到期，华润置地的子公司北京润之商业运营管理有限公司作为战略投资者成功退市，涉及金额79.34亿元。

此后，双方将签署正式的增资协议，这标志着城市投资土地公司混合所有制改革迈出了实质性的一步。

观点房地产新媒体了解到，增资后天津城头土地的股权结构为:华润置地49%，天津海河建设40.65%，天津市政投资5.85%，天津城头4.50%。天津海河建设和天津市政投资是天津城头的全资子公司，这意味着华润将扮演第二大股东的角色。

根据目标信息，目标公司有一名首席财务官和一名财务经理。首席财务官由天津城头及其一致行动推荐，财务经理由华润推荐。目标公司的财务应由首席财务官和财务经理签字。

在华润置地的进入中，最受关注的是天津城头地产的全资子公司天津乐城房地产有限公司开发运营的著名商业项目银河国际购物中心。

许多分析人士认为，华润置地投资收购的最重要目的是为了拿下天津银河购物中心，然后对其进行重新定位和包装，使其成为万象城，成为旗下品牌下的商业项目，填补华润从未在天津登陆商业项目的空白。

果然，后来有报道称，作为此次交易的焦点，天津银河国际购物中心的运营将由华润团队接管，双方将进一步签署管理团队重组和交接合同。在此次交易之前，华润作为银河购物中心的管理顾问，已经进行了近两年的深入探索和合作。

万象城市的想象

银河国际购物中心可能是目前天津最大的购物中心项目之一。

视点房地产新媒体了解到，位于友谊路商圈核心地段的银河国际购物中心是天津市政府投资建设的重点商业项目，于2012年9月正式开业。

该项目总建筑面积36万平方米，是天津最大、最高端的购物中心。除了引进芬迪、lv、普拉达、洛维、苹果和特斯拉等300多个国内外品牌，该项目还包括大剧院、博物馆、美术馆、图书馆和青年活动中心等文化形式。

然而，上述定位和品牌并没有给银河国际购物中心带来预期的效果。在填补了友谊路商业区高端购物中心的空缺口后，该项目的运营在未来五年将继续处于亏损状态。数据显示，截至2018年9月30日，天津市投资土地总利润已降至负1.18亿元。

有人认为主要原因是项目前期基础设施投资过多，以及引入一线奢侈品牌降低收入时的慷慨补贴条件。

2017年上半年，天津城市投资集团决定出售银河国际购物中心，因其优越的地理位置和巨大的成交量吸引了众多开发商。

今年10月24日，天津产权交易中心发布企业增资公告:天津城头土地投资发展有限公司计划募集不低于79.34亿元人民币，占控股总额的49%，用于业务发展、增加项目投资、支持公司未来整体发展、偿还公司债务、优化资产结构。

公告发布的第二天，华润置地商业地产华北区项目大会在青岛召开。公司副总经理邵丹丹在新闻发布会上表示:下一步，商业华北地区将加快在京津等战略城市布局万象城和万象汇产品。

关于万象系列商业项目是否登陆银河国际购物中心，视点地产新媒体致电华润置地华北区相关高管，截至发稿时尚未收到回复。

从银河国际购物中心现有品牌及项目的规模和定位来看，万象市作为华润旗下的高端商业路线，显然是最合适的转型目标。

恒隆广场挑战赛

据当地媒体报道，华润团队进入银河国际购物中心后的第一次重大改造是对7万平方米的乐天百货进行整体改造升级。据报道，韩国乐天百货的银河商店遭受了长期亏损，将在今年年底前撤出。

同时，银河国际购物中心升级改造计划已基本完成。接管后，华润置地将投入巨资进行升级，并逐步付诸实施。

这意味着，一旦万象市落地，它将成为天津另一个高端购物中心恒隆广场的强劲竞争对手。

事实上，万象市和恒隆广场都已进驻多个城市，华润和恒隆也是多年来商业地产领域的竞争对手。恒隆将港资企业的经营理念带入中国，从模仿香港商业项目起步的万象市成为中国最成功的高端商业品牌。

然而，与沈阳的这两个商场项目不同的是，它们位于仅几百米外的青年街，天津恒隆广场位于和平区滨江路的传统商业区，银河国际购物中心位于河西区友谊路的高端商业区。河西区是天津新的商业中心，竞争不像面对面那么激烈。

也许在万象市建成后，更有必要面对天津近年来激烈的零售商业竞争和空的高购买率问题。

据第一太平戴维斯统计，2015年底，天津购物中心空的入住率同比增长2个百分点，达到17.7%，预计未来三年将有190万平方米的新增供应量；上半年，天津滨海区解放路空购物中心的入住率高达40%。

然而，与其他受欢迎的城市相比，空在天津的零售业务占用率处于较高水平。一个重要原因是，近年来，天津每年都有大量商业项目进入市场。

自2014年天津恒隆广场开业以来，近年来已开业的知名商业项目包括天津和平欢乐城、天津和记黄埔世纪城、天河购物中心、天津国际贸易购物中心、天津宝龙国际购物中心、塘沽万达广场等。

据戴德梁行统计，2017年，天津进入的市场包括和平欢乐城、万福生活广场、北宁湾店和天河城，总存量为203.2万平方米。2018年将有陆家嘴中心l+商城、天津松江地标广场等6个项目，零售市场新增供应量将达到历史峰值。

因此，在这样的竞争形势下，华润如何能够顺利升级和调整银河国际的购物中心，甚至扭亏为盈，是一个值得关注的问题。