重磅发布 | 观点指数·2018年111月中国房地产企业销售金额TOP100

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离2018年底还有不到两个月的时间，房企将进行最后冲刺，以完成年初设定的目标。从实际效果来看，开发商的主观能动性发挥了一定的作用，11月份房地产开发商的销售额略有提高。

在1月至11月的100强企业中，大多数房地产开发商11月份的月销售额与10月份相比有所增长或持平。一方面，这与企业在年底普遍关注推货的节奏有关。另一方面，目标的压力也促使开发商在销售上更加积极。

具体到每一个房地产企业，在经历了酷金九银十天之后，绿地、世茂地产、徐汇、禹州等房地产企业11月份的销售额都有了大幅增长。

从榜单来看，它与去年10月的销售排名没有什么不同。从1月到11月，企业间的头寸已经基本固定，除非突然出现黑马，否则没有办法改变。事实上，从目前企业面临的持续低迷的市场状况来看，黑马出现的概率并不高，因此格局不会发生太大变化。

根据2018年1月至11月中国房地产企业销售额前100名，1月至11月前5名、前10名、前30名、前50名和前100名的销售额分别为25287亿元、36747.66亿元、60697.79亿元、73879亿元和89642.39亿元。总体而言，与2017年同期相比，住房企业规模保持了一定的提高。

然而，值得一提的是，根据统计数据，随着中小房企销售的增长，龙头企业的比重进一步被稀释。统计显示，1-10月，前100名中前3、5、10、30、50的比例分别为19.72%、28.55%、41.55%、68.32%和82.73%。据1月至11月的统计，上述阶梯型住房企业的规模比重分别下降了0.29、0.34、0.56、0.61和0.32个百分点。

与2017年的数据相比，时间造成的差距更大。从去年1月到11月，前3名、第5名、第10名、第30名和第50名分别占23.14%、32.14%、45.22%、70.97%和83.83%。这一现象的存在是基于这样一个事实，即尽管龙头企业在规模上占据压倒性优势，但行业瓶颈依然存在，位于市场规模下游的中小住宅企业仍有游弋空的空间。

据国家统计局数据，今年1-10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速较1-9月小幅回落0.1个百分点。

据了解，自去年底以来，开发商到位资金增速开始从8.2%的高点回落，并在今年1-4月降至2.1%的低点。此后，随着下半年市场和资本环境略有改善，房地产开发企业到位资本增长也有所回升。1-7月至1-10月，房地产开发企业到位资金均增长6%以上。

总的来说，在经历了上半年最困难的时期后，房地产开发企业的资金到位情况在不断改善。这一变化主要来自房地产开发企业自筹资金和存款及预收款的增长。数据显示，1-10月，房地产企业到位资金中，自筹资金45512亿元，存款44942亿元，同比分别增长10.8%和16.3%。

此外，国内贷款、利用外资和个人抵押贷款分别下降5.2%、35.6%和0.9%，均呈现负增长。在房地产开发企业1-10月的到位资本结构中，如果以存款、预付款和个人按揭贷款作为销售回报，这部分资金的比例达到47.4%。

这进一步表明，在资本环境持续低迷时期，自筹资金、以存款为主的销售回报、预收款和个人按揭贷款已成为房地产企业生存的救命稻草。

另一个引起市场更多关注的问题是房地产企业的债务和融资。据数据显示，在目前从2015年开始的房企债务周期中，虽然开发商的生息债务增速已从2017年的高位回落至5.4%，但从总量来看，截至今年第三季度，房企的生息债务仍高达1.41万亿元，开发商仍处于债务偿还的高峰期。

然而，不可否认的是，融资渠道方面的紧缩政策使得住房企业在债务再融资中显得被动。在债务偿还的压力下，住宅企业多元化的融资方式显而易见。其中一个现象是，除了信用债券，开发商还试图通过发放抵押贷款来获得低成本融资，这在市场不乐观时似乎更有说服力。

同时，一些房地产企业也通过发行超短期融资券来解决这一迫切需求。以万科为例。今年6月以来，公司已发行8次超短期融资券，总额达160亿元。这些融资债券的最短期限不到一个月。此外，为了打开更广泛的融资局面，住房企业还使用风险更高的永久债券作为紧急救援手段。据统计，近期除保利外，中国建设国际、光明地产、越秀集团、CCCC发行的永久债券约为56亿元。

数据显示，今年连续三个季度房地产债券发行量保持高位，第三季度发行总额超过2000亿元。事实上，扣除债务偿还总额后，这部分资金的净融资额并没有显著增加。

随着越来越多的房地产企业债务到期，未来再融资需求将进一步推动企业债务的发行。如果未来新房销售市场继续低迷，也会给房地产开发商造成更大的财务压力。

欢迎来到年底的土地盛宴。中小房企有很强的补仓意愿

年底，各城市的土地供应也有所增加，广州、北京、合肥、济南、苏州、南京、大连等城市都加大了推出土地的力度，涉及金额巨大。

从交易情况来看，房地产开发商为基础的土地买方和地方政府为基础的土地卖方都迎来了一个罕见的小阳春，双方都在土地市场有所收获。当然，突然升温的城市和城市也造成了土地市场的暖流，这种暖流自今年以来已经持续冷却了一段时间。

11月26日，北京以316亿元的价格售出了12块土地，创下了一年中单日售出土地数量最多的记录。据了解，除了一次拍卖和一次以底价出售的土地外，土地拍卖过程中出现了60多次招标和近50%的溢价，与前三季度的土地市场相比更为罕见。

根据国家统计局的最新披露数据，1-10月，全国房地产开发企业征地面积为2.1963亿平方米，同比增长15.3%；土地成交价11695亿元，增长20.6%。其中，第三季度以来的增长最为明显。

数据显示，1-8月、1-9月和1-10月，我国房地产开发企业征地面积增速超过15%，结束了今年上半年征地面积的一位数增长甚至负增长。

以北京土地市场为例，一线城市的土地交易高峰从第三季度开始出现。根据视点指数研究所的统计，自第三季度以来，北京已有34宗土地交易，其中11月份仅有15宗土地交易，占土地交易总量的44.12%。除了第一季度(与第四季度同在年末)之外，今年第二季度北京仅进行了7次土地交易，5月份甚至没有土地交易。

事实上，自连续出台调控政策以来，开发商在征地时普遍变得理性和谨慎，土地拍卖、终止转让和以底价交易已成为普遍现象。然而，很明显，土地拍卖市场的长期负面表现和未能收回土地，使开发商面临着一个尴尬的局面:聪明的女人很难不做饭。

特别是对于土地储备不足的中小开发商来说，重新进入市场补充粮仓更为迫切。从近期土地拍卖市场上的土地收购企业可以看出，中小房企正在成为土地拍卖市场的主角。当然，土地价格已经成为影响开发商是否考虑征地的主要因素。

数据显示，自今年第二季度以来，中国重点地区和主要城市的住宅用地价格增速呈现快速下降趋势，而商业用地价格增速自2018年第一季度以来有所放缓，这进一步成为企业重返市场收购土地的动力。

同时，为了完成之前制定的土地供应计划，各城市在土地拍卖市场推出了各种有利于企业的措施，这也吸引了开发商的围观，促进了土地交易。据了解，11月北京土地市场推出的保证金分享机制就是其中一项措施。

据市场消息，北京的保证金分享机制将有助于企业形成更多的土地收购机会，随着当地土地市场的持续低迷，这一政策的后续可能会在全国其他城市得到尊重。