去库存就得房价降到10年前 这事靠谱吗优房客

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据媒体报道，三年前，中部地区住宅平均交易价格达到9000元/平方米，人均国内生产总值在河北省唐山市排名第一。由于多年的滞胀，3年前出售的项目平均价格为7000元/平方米，但现在大多数项目仍是这个价格。2007年，唐山市的房价达到了7000元/平方米。2008年，即使在房地产市场低迷时期，城市地区的平均房价也曾一度跌至5000元/平方米。

换句话说，唐山的房价已经降到了10年前的水平。即便如此，据唐山当地业内人士称，以目前的销售速度，彻底消化唐山市场的库存肯定需要10多年时间。虽然这个行业的人去了股票，他可能走得太远了。毕竟，任何一个城市都不可能有供需完全平等、完全一致、完全无缝的现象。然而，将库存保持3年需要7年以上。唐山是河北省经济最发达的地区之一。如果唐山的去库存时间超过7年，那么河北的其他地区和中国的其他三、四线城市呢？

如果说唐山在去库存化方面还有一些相对乐观的因素，那就是房价已经回落到了10年前。根据趋势，它可能会继续下跌。那么，对于购房者来说，当然，当房价低于心理价格，尤其是农民工的心理价格时，去库存的记忆力可能会被激活。

问题是这是唐山。从其他地方的情况来看，房价似乎没有明显下降。与10年前相比，大多数地方的房价都大幅上涨。即使在过去两年有所下降，但仍远高于10年前的水平。这样，购买力和心理联系会严重影响购买者的动机和热情。尤其是农民工和外来务工人员，按照三、四线城市的工资水平，很难形成购买力。那么，去库存化的压力将会很大。

值得注意的是，由于目前的商品房库存，其中大部分是在2007年开发商以高价收购土地后形成的，相当一部分是在2008年和2009年土地价格最高时形成的。换句话说，商品房的成本也相当高。考虑到这些年的财务成本和运营成本，房价会更高。在这种情况下，可以想象很难把房价降到10年前的水平。然而，如果房价没有明显下降，可以想象，在三、四线城市，去库存化的目的将会实现。

更重要的是，与一、二线城市相比，大部分三、四线城市经济发展相对落后，外来人口较少，居民收入水平较低，承受高房价的能力较差。如果没有足够的政策支持、产业结构调整和转型，以及移民和当地居民的收入增长，去库存化的压力显然会非常大，对住房价格的需求也会非常高。如果此时的房价能像唐山那样回落到10年前，去库存化的希望将大大增强。

目前，中央政府号召各地把重点放在棚户区改造上。应该说，这是比农民工进城更可靠的去库存方法。核心问题仍然是房价问题。也就是说，目前的房价是否能与棚户区改造相匹配，棚户区居民的货币补偿能否负担得起存量住房，是一个大问题。在这个时候，如果政府能够给予一些政策上的支持，让发展商作出一些让步，将楼价控制在一个合理的水平，可能会在减少库存方面发挥更积极的作用。特别是，开发商的特许权应该计算未来可能发生的损益。例如，如果你再进货3年，财务和运营成本会增加多少，所以给球迷这些优惠也应该是一种促销手段和一种去库存的方式。然而，如果政府在相关税费方面给予购房者一些支持，就能有效地激发购房者的心理和信心。

一般来说，根据目前三、四线城市的实际情况，只有房价降到10年前，去库存化才会有效果，才有可能激活居民的粉丝；否则，困难将是巨大的。

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