羊城土拍揽金87亿 五矿再度现身与广铁豪夺年度地王

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观点房地产网江门市开平龙洞区5块土地被终止出售，中山南投3块土地被拍卖，广州白云花都2块土地被停止出售。一向看涨的大湾区最近有点冷。

广州作为领头羊，其地价波动已成为观察市场的重要轨迹。

白云花都的两座民宅被拦下后，羊城市并没有沉默。11月22日，黄埔做了一笔近100亿元的大买卖，广州地铁和五矿在黄埔区分割了萝岗路和茅岗路两块土地，总投资87亿元，其中广州地铁赢得的萝岗车辆段地价为76.24亿元，刷新了今年广州最贵的地价。

单从成交额来看，这次拍卖相当激烈，这在日渐降温的房地产市场上确实引人注目。然而，细节，如底价交易，重新进入阳城，铁路物业模式等。，可能是值得研究的亮点。

五矿重返阳城

在这两块土地中，北京史圣广业投资管理有限公司以10.9亿元的底价收购了茂港路，相当于每平方米20800元的底价，也是近三年来黄浦老城区唯一出售的宅基地。

黄浦区茂港路位于天河与黄浦区的交界处，具体为黄浦区茂港路以东、坑田路以北。土地用途为二类居住用地，面积20500平方米，建筑面积13800平方米，计算建筑面积不超过52500平方米。

根据土地出让文件，黄浦区茂港路的受让方必须采用预制建筑的施工方法。此外，地块上还应建设9类幼儿园2160平方米，党群服务站1000平方米，商业服务设施及其他社区配套设施1700平方米。

值得一提的是，该地块距离茅岗路以西的富力市茅岗村旧改造项目只有一条路。茅岗村总占地面积79.55公顷，是目前广州三大旧城改造项目中最大的一个。总体规模相当于琶洲村、杨集村和猎德村旧区的三倍。

根据房地产新媒体的观点，从咨询工商信息得知，竞争企业背后的股东是五矿地产。当我提到五矿的时候，我不禁想起了当年五矿在广州赢得的番禺新地王项目。

2016年11月25日，五矿集团以3.29亿元+6750平方米的建筑面积，以相当于3.07万元/平方米的底价，赢得了番禺南村镇的地块，创下了番禺市底价的新纪录。根据五矿当时的官方网站，番禺草堂村的地块将建成高端低密度别墅项目。

据悉，该项目的暂定名称为五矿万裕泰。根据规划，五矿万裕泰占地面积为3.07万平方米，项目计划建设约160-190平方米的联排别墅和约200-250平方米的独栋别墅。住宅建筑面积比例仅为0.6，计划建设58个纯别墅社区。

由于该项目距离番禺万博中央商务区约5公里，容积率低，绿地率高达42%，并回归自然山体，五矿万通泰被业界称为番禺未来的10万+住宅项目。

根据公开信息，五矿万裕泰预计总投资为5.81亿元，总建设期为395天。预计它将在年底或明年初进入市场。

另据了解，五矿地产今年7月宣布，将斥资1.95亿元人民币收购广州一个住宅项目10%的股权，项目占地面积约为56926平方米。五矿地产表示，此次收购将为公司带来许多商业利益(包括增加和扩大集团在中国房地产开发项目的投资)。

广州铁路土地清单

从另一个地块看，黄浦区萝岗车辆段地块包含三个编号地块，sd0207、sd0216和sd0219，位于黄浦区开创大道以南。土地用途为二类居住用地、中小学用地和交通站用地，总用地面积31.24万平方米，建筑面积28.29万平方米。

该地块被广州地铁以76.24亿元的总价收购，相当于14400元/平方米的底价，也是今年广州出让面积最大、总价最高的地块。

从出让条件来看，该地块似乎是为广州地铁量身定制的，要求投标人具备10年以上地铁网络建设、运营和管理经验(地铁网络指三条或三条以上地铁线路)；投标人应根据规划要求在地块内修建初中、小学、幼儿园等公共设施。此外，建筑面积不低于106，000平方米的房屋应当用于出租房屋。

有趣的是，这次除了广州地铁的萝岗车辆段地块外，近两年广州总成交价前三名的地块都在地铁上，竞争的企业也是广州地铁。

萝岗车辆段总价排名第二。第一个项目是广州铁路去年12月1日以132亿元的底价收购的新塘镇13号线冠湖车辆段及上部结构。第三个是番禺中村地铁的上部结构，去年11月27日被广州铁路以64亿元的价格收购。

根据这一计算，广州地铁近两年在广州土地市场已经花费了300多亿元购买土地。一些市场人士指出，广铁此举实际上是在推广轨道+地产的发展模式。

据悉，在建设高成本轨道工程的过程中，仅靠轨道带来的人流和票价来支付轨道本身的建设和运营成本，不足以赚取足够的利润。

近年来，类似轨道+地产的上升模式将轨道交通的投资建设与沿线土地开发增值紧密联系起来，利用地产开发和转售的增值部分来填补轨道项目的资金缺口，实现目标收益。

如果地铁公司充分参与，所有地铁设计和技术问题都可以更专业地与房地产开发商讨论，以找到令人满意的解决方案。我们先堆，然后隧道；桩建成后，上盖建成后，前期会有收入。当地铁再次修复时，将会产生补贴，融资压力将会减轻。香港地铁房地产部主任邓志辉告诉视点房地产新媒体。

邓志辉进一步指出，MTRC作为一个整体开发类似的地铁+地产项目，在开发和运营上明显比一个独立开发商去地铁拿项目更有利。

同时，广州地铁的频繁收购也可能预示着广州目前有一定的资源进行轨道地产开发。根据广州城市总体规划，到2035年，广州城市轨道交通网络将达到2000公里，是目前的五倍，这在一定程度上预示着将会有大量的城市更新和轨道物业开发。

根据广州地铁官方网站，广州铁路计划开发的项目有唐嫣、北京路、益德路等，还有7个车辆段的上部结构，如4号线南沙停车场、6号线萝岗车辆段、8号线白云湖车辆段，规划建筑面积超过500万平方米。

可以预见，未来广州地铁将继续实行轨道+物业模式。据该消息称，广州地铁将引进越秀地产等开发商开发该物业后收回土地。

这个猜想不是没有痕迹的。早在2016年，广州地铁就先后与越秀集团和珠江实业集团签署战略合作协议，并成立广州轨道交通城市更新基金，以基金+轨道+物业的模式推进轨道+物业发展。

值得一提的是，越秀集团与广州地铁集团签署协议，成立品秀公司，重点发展城市轨道加地产项目。广州地铁去年斥资132亿元人民币接管的冠湖车辆段和上段，是与越秀地产共同建造的。该项目名为品秀兴图，预计近期上市。