解局 | 增城风云 首创9亿入局与华润组团“一山五虎”

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观点房地产网络与房地产企业的合作并不少见，这是他们希望在激烈的市场竞争中生存的信号。然而，如果一个非土地之王项目在六个月内引进四家房地产企业，它将是相对新鲜的。

该项目位于广州增城区荔城街。

10月29日晚，北京国有企业资本房地产有限公司宣布将通过增资扩股的方式，以2亿元的价格收购广州增城润宇房地产有限公司(以下简称增城润宇)20%的股权；与此同时，它承诺向项目公司提供7.23亿元的股东贷款，以支付剩余的土地价格并开发该地块。

今年4月28日，华润置地以32.18亿元的总价，相当于每平方米12570元的底价，以1.26%的溢价，在荔城街三联村赢得了18082地块。该地块面积为85，300平方米，容积率为3.0，建筑面积为256，000平方米。用作二类居住用地(r2)。

恶魔通常隐藏在细节中。公告末尾公布的信息首次揭示了隐藏在荔城街地块背后的庞大房企集团阵容。

其中，首创置业表示，除出售项目公司股权的华润置地外，相关合作伙伴包括保利发展、中国海外房地产和徐汇控股。总之，五家房地产企业将参与荔城街地块的合作开发。

时间节点方面，截至10月29日公告日，增城润宇的注册资本为人民币2亿元，由华润置地认缴并持有；增资完成后，注册资本将增至10亿元，首创、华润、保利、中海、徐汇各持有项目公司20%的股权。这意味着保利、中海和徐汇将各自增资2亿元。

华润置地对此次合作保密，但如果你仔细观察，相关迹象已经在几个月前被追踪到了。据视点地产新媒体查询，保利发展在2018年半年度报告中，将增城润宇列为其子公司及关联企业的股东之一，并记录其他应收款3.8817亿元。

资本地产在半年度报告中披露，截至6月底，公司持有广州增城荔城街项目20%的股权，面积8.53万平方米，建筑面积24.88万平方米。地块参数与华润置地荔城街项目基本一致。

现在看来，这样一个涉及五家开发商的项目合作可能早在4月份土地出售时就已经开始谈判了。然而，这样一个规模庞大、分布均匀的财团聚集在增城32.18亿元的土地上，让人不禁好奇每个家庭的想法。

在广州房地产史上，最著名的合作开发项目是2009年出售的番禺亚运城。该地块面积为2.73平方公里，总成交价高达255亿元。最后，R&F、碧桂园、雅居乐、中信和世茂地产各持有20%的股份。

另一个典型案例发生在2016年，当时中粮宣布与金茂、招商局、远洋运输、宝龙、泰和、融创和嘉兴丁锐成立合资企业，参与天津河东热电厂的开发。河东热电厂占地12.59万平方米，金茂以41亿元中标。住宅部分的底价为14554元/平方米，创下了当时河东区的新纪录。

与上述情况相比，增城市历城街项目既不是土地之王，也不是总价过高难以承受。广东中原地产项目部总经理黄桃在接受视点房地产新媒体采访时表示，华润置地荔城街项目12570元/平方米的底价并不高，而嘉德置地8月份在荔城街的土地收购成本接近14000元/平方米，所以基本上排除了引入合作带来的资金压力。

黄桃表示，房企合作是双方都需要的一项投资措施，特别是在房地产可控、融资紧张的大环境下，联合开发可以有效降低风险。同时，他认为合作对进入广州的新房企来说是一个学习的机会。

广州作为粤港澳大湾区规划的一线城市，是房地产企业重要的投资区域。华润置地引进的合作伙伴中，除保利外，广州其他房地产企业的土地储备相对较少，这促使各方聚集在增城项目。

以首都房地产为例。根据2018年半年度报告，其持有广州增城市十味路项目51%的股权，该项目占地面积4.08万平方米，建筑面积9.48万平方米。4月，碧桂园以13.36亿元的价格赢得了荔城市十味路17060号地块，该地块占地面积为4.08万平方米。现在，碧桂园的第一个岳山府项目已经在该地块开发。

由于限购政策的存在，增城区一直是广州主城区购房需求过剩的主要地区之一。黄桃向视点房地产新媒体表示，增城区的房地产总量相当于广州的三分之一，这也解释了首创等房地产企业看好增城的原因。

增城项目联合开发的优势在于涉及合作开发的项目会有交叉计算销售统计，这是销售规模目标较大的房地产企业的理想捷径。华润引进的房地产企业中，首创置业计划2019年完成销售1000亿元，徐汇提出2021年销售目标3000亿元，保利始终希望成为第四家房地产企业。

然而，华润与其他五家房地产企业的合作仍然存在疑问。股权分布如此均匀。交易项目时如何平衡权益？根据计划，增城项目公司有一个由五名董事组成的董事会。外界普遍预计，华润、保利、中海、徐汇和首创将各任命一名董事，各方的声音相似。

关于后续合作，华润置地华南区总经理孔拒绝回应房地产新媒体的观点，理由是这是广州公司的合作。

华润置地广州公司的一位高管只是说，合作是各方根据市场情况自愿做出的决定。至于分工，公司将做出内部安排。他拒绝透露进一步合作的细节。

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