土拍市场的温度 华侨城89折包揽太原百亿地块

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10月25日，两个半月前被拍卖的太原煤气化场地的8块地再次开始拍摄。然而，尽管太原市国土资源局给予了82%的折扣，但只有华侨城的一家开发商在拍卖会上出价。最终，华侨城毫无悬念地赢得了8块地，总成交价为116.017亿元，溢价为7.5%。

上述土地出让在太原曾被誉为史诗般的土地拍卖，但这与全国土地市场的走势一致，只是实现了低地价交易。分析人士对房地产新媒体的观点指出，这可能反映了当前房企资金紧张和房地产走势的谨慎观望情绪。

根据中原地产的统计，从今年1月到7月，中国拍卖了近800块土地。其中，一、二线城市土地拍卖167次，同比增长200%。

太原降价并拍摄了8块地

由于交易量大、金额大，近年来太原市土地市场上有8块土地被称为史诗土地拍卖，但转让过程并不顺利。

据视点房地产新媒体报道，太原煤气化基地共有8个地块，编号为sp-1842至sp-1849，总面积为1241.61亩(约827100平方米)，仅次于太原市最大的社区富力市的1584亩，土地容积率为3.5，总建筑面积约为289万平方米。

8月10日首次出售，当时起拍价高达130.821亿元，是上半年太原市56.7亿元土地总成交价的两倍多；土地用途为住宅配套业务，有独立企业、养老设施、体育设施、幼儿园和小学，可谓配套齐全。

另据消息称，太原煤气化集团早在2012年就搬出了市区，这意味着上述地块的土地清理项目比其他城中村改造地块快，可以直接开发，不涉及拆迁，这是开发商相当青睐的土地类型。

因此，当土地第一次出售时，万科、恒大、保利、R&F等几大开发商也被吸引参与拍卖。据当时的报道，这些企业主要是在场外，整个过程中没有投标。只有华润置地和中国金茂这两家央企在现场举着标语牌。

然而，最终，在8个地块中有2个拍卖，6个没有开始拍摄，所以它们没有成功出售。

在输掉第一场战斗后，9月29日，太原市国土资源局重新启动了太原煤气化基地的8块土地。地块规划未调整，但起拍价调整为108.017亿元，降价22.804亿元，折让82%。

严酷的现实是，降价后，10月25日有8块地被正式拍卖，拍卖大厅仍然很受欢迎。不幸的是，大多数人只是旁观者。只有一个投标人，10月69日，正式收到了车牌。

在拍卖商的反复竞价中，华侨城无一例外地获得了8块有底价的地块，总成交价为116.017亿元，相当于平均底价4055元/平方米。这个交易价格相当于第一推价格的89%。

土地市场继续变冷

至于太原史诗土地拍卖的惨淡结局，一些分析师对房地产新媒体表示，交易接近底价并不奇怪，因为目前全国土地市场变冷是正常的。此外，8块地块连片开发的价值相对较高，但总价相对较大，具有征地实力的房地产企业不多。

但只有华侨城愿意参与此次太原本地拍卖会，8月30日，太原市人民政府、金源区人民政府与华侨城集团签署了太原华侨城大型文化旅游综合开发项目一期项目合作协议。

对于降价后参与拍卖的房地产企业较少的情况，上述人士继续指出，与三个月前相比，房地产企业的融资环境持续收紧，各房地产企业普遍资金不足，使得一次性赢得如此大的地块更加困难。

根据10月15日媒体披露的两份未定稿的问答文件，主营业务为房地产(包括住宅房地产和商业房地产)的上市公司，或主营业务不是房地产但目前有房地产业务的上市公司，均可申请再融资。为防止募集资金被变相用于房地产业务，本次审查暂不推进。

尽管上述消息尚未得到证实，但市场不可避免地将其解读为房地产融资的收紧。

此外，根据国家统计局公布的2018年1-9月房地产开发企业资金情况，1-9月房地产开发企业资金达到121882亿元，同比增长7.8%，增速比1-8月高0.9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5.1%；利用外资43亿元，下降61.7%；自筹资金40596亿元，增长11.4%；存贷款40259亿元，增长16.3%；个人住房抵押贷款达到17522亿元，下降1.2%。

可以看出，国内贷款和利用外资在房企资金来源中的比重逐年下降，而自筹资金占比最大，增长11.4%。因此，在融资紧张的环境下，房企收购土地的资金可能会受到一定程度的影响。

中原地产统计显示，从今年1月到7月，中国拍卖了796块土地。其中，一、二线城市土地拍卖数量达到167个，同比增长200%；三线和四线城市的土地拍卖总数达到629次，而2017年同期为284次，同比增长121%。

另据统计，8月份土地交易/供应比率为0.61倍，比7月份低28%，交易溢价为9%，比7月份低3个百分点，分别创下今年和2016年9月份高点以来的新低。