“千里马”融信：产品持续发力、经营稳中求进

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观点房地产网络的规模是房地产企业在话语权引导下的全程运行。随着政策周期的波动，房地产开发商逐渐开始采取各种对策，如降价、去杠杆化和去库存化。

在关于生活的激烈讨论背后，这个行业正在经历一个寒冷的冬天。

根据披露的月度报告数据，2018年1月至9月，荣鑫中国实现合同总销售额约822.14亿元，同比增长173%。在紧缩环境的周期下，这一增长率已经超过了许多领先的房地产企业。

作为房地产行业的青年团队，速度曾经是荣鑫突破百强的利器，黑马是市场的一贯印象。

根据半年度报告，融资期的毛利率和净利润分别从2017年同期的18.6%和9.4%上升至29.3%和15.8%。在第一个9月，平均售价超过每平方米20000元。快速增长的规模和稳定的销售价格为荣鑫未来的盈利能力提供了强有力的保证。

为此，继国际投资银行花旗集团(Citigroup月份首次覆盖后，海通国际最近将荣信2018/2019/2020年的收入预期分别上调了15%、25%和28%；预计2018年毛利率将上升至21%，净利润将提高至10%；从2018年到2020年，净利润的复合年增长率将达到49%。

从市场周期中获得的丰厚土壤储备，专注房地产主业、坚持产品质量的企业战略，是这个刚刚走过十五年的房地产企业的生存之道。

就像当风升起时，猪会飞。只有退潮时，我们才能看到谁在裸泳。

在瞬息万变的房地产行业中，已经显现出明显特征的荣鑫正从一匹黑马成长为一匹真正的千里马。

从黑马到马克斯

作为一个房地产企业，如果你手里有多余的食物，你不会恐慌。在业界普遍焦虑的时候，对荣鑫来说，过去几年果断的并购以获得合适的土地是其目前和未来快速增长和高利润的重要基础。

据房地产新媒体不完全统计，仅2017年，荣鑫通过招标、拍卖、并购等方式新增项目78个，新增总建筑面积1482万平方米。

正因为如此，今年上半年，在土地市场的火热环境下，荣鑫可以适当放松，适时选择回报最佳的土地。

期间，荣鑫收购了14块土地，总建筑面积约为248万平方米。截至2018年6月30日，荣鑫的土地储备总建筑面积约为2517万平方米，足以满足公司未来几年的发展。其中，一、二线城市的土地储备约占58%。

值得一提的是，荣鑫上半年的平均土地成本仅为5383元/平方米，征地成本不到其平均售价的三分之一。

用公司管理层的话来说，公司有足够的土地储备和价值，现在不急于得到这个项目。在当今的市场环境下，公司的投资标准将会提高，有必要寻找质量更高、回报更好的项目。

不可否认，大规模的土地掠夺与去工业化的高风险相对应，而对市场的准确判断和对产品质量的严格控制是荣鑫能够轻松化解风险的基石。

在今年普遍缺乏色彩的金秋九月和银十中学，荣鑫悄然拉开了奔向1000亿元的序幕。

据市场数据显示，10月15日开盘当天，上海融信洋浦新江湾城世纪江湾项目实现了两个半小时内几乎售罄，单日成交21亿元，在房地产的寒流中实属罕见。

从政府部门、住宅部门到现在的世纪部门，荣鑫赢得了一个双赢的美誉。

根据荣鑫的管理，该公司将在下半年供应1100亿元，远远超过上半年的700亿元。随着供应步伐的加快，实现1200亿元的年销售目标将是一件很有可能的事情。

分解后，荣鑫的信心来自其出色的业务部门。

以杭州第三事业部为例，荣鑫在杭州销售股权排名前三季度超过万科成为股权销售金额159.45亿元的冠军，这是该房地产企业在杭州深度培育的第五年取得的最好成绩。

根据第三事业部总裁于的计划，2018年荣鑫第三事业部的目标是挑战500亿元的全面销售。截至5月底，荣鑫在杭州的本地仓库价值约为1500亿元，占集团价值的25%。

从某种程度上来说，以杭州为代表的小区是荣鑫全国布局的一个缩影。通过并购合作、精准投资、持续深度培育和高品质产品，荣鑫可以在进入的城市和地区占据一席之地。

另一方面，高增长导致的债务问题正在逐步得到缓解。根据管理计划，将净负债率控制在100%以内是荣鑫中国今年的目标。

种种迹象表明，这家一度雄心勃勃的房地产企业已经从童年时代的各种标签中淡出，成长为一匹名副其实的千里马，趋势稳定而深远。

价值观和方法论

正如大海航行的船需要方向舵来控制方向一样，对于一个成熟的房地产企业来说，清晰而稳定的战略是引导其平稳航行、跨越周期的内在原因。

近年来，在房地产行业众多的网点中，许多企业渴望多元化转型，而房地产行业以外的领域，如特色城镇、长期租赁公寓和联合办公等，已经成为房地产企业追逐的热点。

然而，正如硬币的两面一样，多元化对房地产企业来说也是一把双刃剑。过多的精力和资源往往不能获得立竿见影的效果，甚至影响主营业务的发展。

对于多样化的尝试，荣鑫始终保持谦虚谨慎的态度。除了少数写字楼和酒店自持物业，在这个年轻的房地产企业的战略中，可以探索和尝试新的业务，但住宅开发是其重点，也是目前最适合荣鑫的战略。越少越好。

通往简单的大道是荣信的战略价值，但很难知道做了什么。在方法论上，荣鑫提出要花1000亿元，保利润，降杠杆，稳中求进。

为此，2017年，荣信改变了内部评估机制，将利润排在规模之前，并开始实施后续投资制度。此外，在征地投资方面，荣鑫明确表示，2018年征地投资净利润率可降至10%，个别城市原则上不低于12%，力争达到15%，内部收益率不低于30%的标准。

同时，去年在梁海赢得部分项目开放战略后，荣鑫继续保持开放合作的态势。

统计数据显示，今年上半年获得的14块土地中，有12块是合作开发的。通过轻资产合作的发展战略，企业可以提高市场份额，更好地保持财务健康。

根据中期报告的数据，2018年上半年，荣鑫的净负债率从年初的159%下降到140%。标准普尔认为，荣信的杠杆率预计将在未来12个月显著提高。

随着荣鑫财务结构的不断优化，纵观所有数据，在确保业绩稳步增长的同时，荣鑫在盈利能力、安全性等其他重要维度上取得了合理有效的平衡，为跨越当前周期做好了充分准备。