商业志 | “再造”天河城

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进入美好生活的新时代，我们必须洞察新的商业趋势。因为传统和创新之间有一个需要弥合的鸿沟，企业和各行各业需要建立一个完美的联系。

随着2018年视点商业年会的临近，视点房地产新媒体着眼于全国商业地图，选择一系列具有代表性的商业地产开发商、运营商、零售商和品牌所有者作为观察、分析和研究的基准，希望借此机会展示商业背景下企业改革和创新的大图景。

视点指数在羊城和广州，由于交通拥挤，体育西路地铁站常被称为地狱西站。这里每天的客流量可达60万人次。

从地狱西站D出口出去，拐一个小弯，就能看到银灰色幕墙包裹的天河购物中心。三通商城的标识很少有人不熟悉，因为它带有中国第一商城的光环。

天河购物中心诞生于1996年2月。当时，中国没有所谓的购物中心，广州天河区只是一片叫做苗圃的不毛之地。如今，在过去的20年里，全国各地涌现出了大量不同规模的购物中心，商业地产早已成为一种芬芳的财产；商业金矿天河路商圈也在这个曾经不起眼的托儿所崛起，占据了中国十大购物中心的三个席位。

天河市作为土地复垦的先锋，20年来风光旖旎。根据最新公布的数据，今年上半年，天河城市广场的租金达到5.32亿元，仅次于上海恒隆广场和成都国际单项体育联合会，与后者的差距仅为4700万元。

曾经有一篇文章这样描述它:天河市是购物中心制造者以后必须崇拜的圣地。有趣的是，目前，这样的圣地似乎有连锁复制的可能。

去年6月，天河集团实现了北方掘金，正式开业天津天河城，建在天津市和平区金街；在被称为广州第四商业区的万博商圈，番禺天河即将迎来。

商业圈20年的演变历史

当人们审视中国商业地产的发展时，广州天河城注定是一个不可忽视的时代标志。

20世纪90年代的广州天河路是什么？在《中国第一商城分析》一书中，作者将它描述为一片充满无数可能性的荒地。

当时，天河体育中心南边的这个地方叫做托儿所。在许多老广州人的记忆中，我可能从来没有想到这样一个荒芜的、非商业性的蔬菜种植地会发展成为一个大企业，甚至会拉开国内购物中心时代的帷幕。

1992年8月，天河城的基石被安放在这片荒地上；1996年2月，天河市的两家商店敲锣打鼓，开门迎客。

在接下来的十年里，天河市已经成为位于广州新中轴线上的大型购物中心，占据了天河商圈的中心位置，日均客流量为30万人次，假日客流量超过80万人次，营业额在全国名列前茅已有20多年。

直到今天，它仍然是购物中心行业长期讨论和深入研究的样本。人们谈论最多的是天河城市广场，它是由天河集团建造的，资金8.4亿元，债务9000万美元。经过7年的发展，银行贷款全部还清，12年后收回投资回报。

在被誉为商业神话的背后，除了独特的区位、轨道交通的红利、成熟的商户组合、商圈的辐射形成等因素外，值得一提的是其运营模式是只租不卖，产权完整。

观点房产新媒体了解到，天河购物中心商铺的产权是不可分割的，只能出租，不能出售，因此保持了产权的完整。据悉，天河城市广场的租户受到严格的租赁限制，由物业公司统一管理。

然而，在购物中心实现盈利的漫长过程中，自持模式有利于购物中心的统一规划和品牌形象，但也考验着开发商强大的资金实力和投资心态。时至今日，天河市仍保持着“租而不卖”的商业模式，并引进了主要门店，经营着整个业务。

数据显示，自开业以来，天河市的租金收入增长了六倍以上，年均回报率超过11%。

然而，对天河市来说，写神话并不容易。

近年来，中国的购物中心发展迅猛。据报道，截至2017年底，全国大中型商场项目已超过4500个；与此同时，2018年上半年，全国新开了203家购物中心。一些数据预测，到2025年，中国购物中心的数量将达到1万个左右。

同时，广州商业区的竞争也很激烈，尤其是天河市所在的天河路商业区。以天河路为核心轴线，不到一公里的路程就聚集了天河城、贾政广场、太古汇、田桓广场、万灵汇等大型商业综合体。其中，前三名在中国购物中心销售排行榜上连续多年位居前十名。

在这样的竞争下，虽然仍处于购物中心的第一梯队，但天河购物中心的销售额和利润近年来都有小幅增长，租金收入的增长率也有逐年下降的趋势。

在控股公司粤海投资发布的半年度报告中，这种情况似乎有所改善。2018年上半年，天河购物中心实现租金收入5.05亿港元，这是过去三年的首次同比增长，平均入住率接近99.9%。

面对新的零售业态的出现和商场的出现，天河市近年来也在探索转型升级，根据市场定位调整现场经营的品牌和业态组合，包括引入休闲服务和体验式店铺，迎合新的消费习惯和氛围。

对于天河商圈的崛起和竞争，天河集团董事长黄启宁曾表示，这一方面带来了压力，另一方面也带来了更多的客流和机遇。在他看来，商业地产已经从粗放型进入了调整期，购物中心也逐渐从单枪匹马变成了商圈聚集。实体购物中心必须聚集在一起才能保持影响力，而偏远地区的项目很难做好。

对于天河市来说，积极融入商圈，依靠商圈的集聚效应，可能是应对商圈竞争的有效途径之一。

天河城市模式复制

经过近十年的发展，天河购物中心已经成为一座甲级写字楼和五星级酒店——粤海喜来登酒店，形成了三位一体的标志性商业地产——天河城市广场，占地面积4.03万平方米，总建筑面积31.1万平方米。

通过这种方式，天河集团也从一个单一的商场开发商转变为一个综合性的商业地产运营商，其业务涵盖商场、百货、零售、写字楼、酒店、物业管理等领域。

值得一提的是，在百货店业态上，自1996年8月天河百货作为天河购物中心的主店开业后，天河集团先后在广州番禺万博中心、北京路、东圃、奥体、佛山金融城、东莞第一国际、天津开设了百货店和直销店。到目前为止，天河集团已经经营了9家百货商店，实现了从单店经营到连锁经营的突破。

回到购物中心，在商业地产开发商争先恐后的时代，天河集团似乎无法退缩。此外，由于天河模式的成功和广州天河发展的瓶颈，一直居住在广州的天河集团终于开始拓展和出口天河模式。

2010年，天河城市集团获得天津金街南端地块，该地块位于天津核心商务区，是当地建设的地铁3号线和4号线交汇站的上盖。

2017年6月，天津天河城正式开业，成为天津最著名的滨江路——和平路商业区的一员。开业当天，商户开业率接近90%，27个品牌首次进入天津，首日客流量约20万人次。

根据官方网站的数据，天津天河的总面积为20万平方米，相当于两个广州天河的面积，地下5层，地上8层。它是目前天津最大的购物中心，有双地铁和公交车站。

至于近20年来的扩张，天河市的一些业内人士透露，早在1999年，天河集团就在广州天河的运营步入正轨后，开始规划第二个购物中心。此后，天河集团多次尝试异地发展，包括与东莞虎门步行街的合作，但由于水土不服和投资有限而告一段落。

为什么我们能在天津成功着陆？此前，高力国际咨询服务部华南区总监乔在接受媒体采访时指出，广州天河城建成后，许多城市政府抛出橄榄枝，邀请他们到本地探索，而天津天河城则是天津政府招商引资的结果。然而，各种因素，如房屋拆迁，历史建筑的拆除和修复，购物中心建设等。，将这个北方项目的时间跨度延长到了8年。

除了源自广州的天河，天津天河城项目在很多方面都深深烙上了母亲的印记。以业务组合为例，广州和天津都是百货+超市+品牌店+电影院+餐厅，零售、生活设施和餐厅以4:3:3的比例分布。此外，天津天河城项目还带来了广州购书中心、天河百货等广州特色品牌。

最令人担心的是，天津天河城项目能否成功复制天河城市模式，打造商业神话。

有业内人士认为，天河集团20年来一直在深入培育广东，异地复制不可避免地会导致品牌效应的弱化。此外，与当时广州天河占据所有优势和劣势的情况相比，由于商业环境、城市和商业区的不同，天津项目很难完全复制和复制广州天河的成功。

有不同意见认为，天津天河市没有必要完全复制原来的模式。如果我们在商业形态的结构和比例上进行大的调整，引入多元化的商业形态，优化购物路线，不仅可以实现商业转型，还可以实现不同的天津天河城市模式。

观点地产新媒体评论广东投资财务报告获悉，天津天河购物中心于2017年6月26日开业，截至6月30日入住率达到95.5%，期间租金收入为448.8万港元；截至2017年底，入住率达到96.7%，过去6个月的时间收入为8151.2万港元。

在今年披露的半年度报告中，上半年购物中心的平均入住率达到97.4%，期间的收入为7825.1万港元。今年上半年，距天津天河2公里的欢乐城赚了1.99亿元，恒隆广场赚了9000万港元。

相比之下，与分别于2011年和2014年进入天津市场的欢乐城和恒隆广场相比，天津天河的业绩更是令人瞩目；从长远来看，天津天河作为一个来自不同地方的商业品牌，如何突破天津购物中心圈，重建神话，是一个值得时间检验的问题。

天河下一站在哪里？

除了天津天河外，以天河模式为样本，天河集团开发的第三大购物中心番禺天河城即将上线。天河市这次选择在广州再开一家。

番禺天河城项目由天河城市集团和广东地产共同建设，位于广州市番禺区万博商务区核心区域，占地面积52800平方米。项目总投资约33亿元，其中地上7层，地下4层。

该项目已于2014年规划审批后公示。与天津天河购物中心不同，番禺天河已经拓展了商业业态，项目建成后将成为大型购物中心+时尚购物街+甲级写字楼+创意公寓的综合性商业体。

值得注意的是，天河城市集团首次涉足户型，该项目是首个41-90平方米的soho公寓。

值得一提的是，这一次天河集团仍在广州，但已经走出天河路商圈，在广州新兴的商圈——万博商圈落户新项目。

目前，广州新兴商业区的雏形已经逐渐形成，尤其是番禺的万博和琶洲。根据房地产新媒体的观点，在第一太平戴维斯第三季度广州房地产市场会议上，广州商铺部助理总监何指出，未来广州购物中心市场将是一个外向型的发展模式，而不仅仅是集中在传统的商业圈；根据其数据，估计到2019年，非核心商业区的购物中心比例将从目前的56%增加到62%。

其中，万博商圈因其周边聚集了大量高端住宅建筑、附近长隆旅游度假区的客流、地铁线路的交叉口等，一直受到业界的青睐。，甚至表示，万博商圈将很快成为广州第四大商圈。目前，万博商圈有很多商业项目，如番禺万达广场、海印节步行道、广盛万博会等。

由此可见，天河集团在复制和输出天河模式方面做出了独特的举动。

目前，番禺天河城项目已经封顶，主体建设进度已完成70%左右，主体商铺招商已于去年开始。该项目正在等待启动，外界挑剔的目光都在关注它是否能成功复制天河城市模式，重现广州第二个天河城市奇迹。

天河集团董事长黄启宁今年也透露，2018年要适当加大新项目的拓展力度，努力出口投资代理、物业管理等服务，积极拓展新的百货商场，寻找机会发展新的购物中心，以增加资产规模，追求更好的效益。

商业史|传统被改变、改变和融合的商业发展史。