楼市调控不能总在表层施策 价格干预遭质疑优房客

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位于全国房价涨幅前列的南京，最近决定加大调控力度。对于申报价格明显过高且涨幅明显的房地产市场项目，将采取多部门咨询和多部门访谈的方式进行指导，并对热点地区设定动态限价，严格控制投机性“建筑王”的再次出现。

防止“土地王”和“建筑王”烧毁房地产市场是许多地方政府房地产市场监管的重点。数据显示，今年上半年，全国50个主要城市出生的“地王”多达219人，土地出让金总额超过1万亿元，几乎是去年同期的两倍。南京、杭州、合肥、苏州和其他受欢迎的二线城市同比增长超过200%。“地产大王”的频繁出现，对房地产市场去库存化的目标有利也有弊。一方面，去库存化不能被高房价所引导，这只会迫使潜在的增量购买者后退；另一方面，过度依赖土地的财富效应可能导致城市与大企业之间的资源错配，这将对优化经济结构、促进产业升级等主要命题造成障碍。这样的事情发生在上一轮楼市泡沫中，导致产业调整期大大推迟，加剧了产能过剩的严重程度。今天，我们还能忍受产能过剩和资源错配等新老疾病的复发吗？

也正是基于采取预防措施的认识，各地纷纷采取措施收紧政策。一些国家出台了差别化信贷政策，以切断房地产市场的金融杠杆；一些人开始评估土地开发的时间限制，坐以待毙，防止价格上涨；南京只是对土地转让实施了限价措施，而价格控制当然是取得成效的最快方式。然而，当时有许多市场参与者质疑价格干预是否是一个长期的解决方案。

现在，价格干预已经延伸到热点地区的高价房地产，并实施了“动态封顶”措施。虽然强度足够大，但它能做多少是值得怀疑的。过去的监管历史表明，价格干预不可能长期实施，往往会随着宏观环境的变化而半途而废。一项不能制度化的政策能引导房地产市场多久，能引导多少，这本身就是一个问题。更大的问题是，即使干预暂时生效，它也往往会成为房地产市场下一轮高烧的导火索。因为，正常的市场需求——不管是投机还是非投机——通常被扭曲的越多，它爆炸的能量就越大。更重要的是，对于价格控制，开发商也不是没有对策，延迟房地产的竣工时间，在政策放松前不宣布出售房地产的价格，弥补物业管理中价格封顶的损失等。，它们在过去被使用过，现在可以继续使用。价格上限并非不可能成为一项低效的政策。

不能不说，每次都选择价格干预的方式是对市场的不尊重。人们总是希望房地产市场的发展总是在适当的程度和节奏的管理，而忽视市场的自我监管。因此，市场和行政意愿往往不一致。

我们怎么才能合拍呢？与其以房地产市场价格为例让市场陷入亏损，不如让行政重心回到它应该发挥力量的地方。例如，频繁出现的“土地王”，其中包括不合理的土地转让制度。这是挤出制度泡沫、降低地方对土地出让金渴求的根本原因。另一个例子是，不合理的城市规划和周边发展落后于中心城市，这也是一些城市地区房价飙升的内在驱动力。增加住宅用地供应，激活“沉睡的城市”，促进中心城市与周边地区的协调发展，将防止中心城市的房价不断被扭曲。

总之，根本的解决办法是摆脱简单的控制思维，在机制层面制定长期政策。仅仅停留在表面上是不可能控制房地产市场的虚火的。