重磅发布 | 观点指数·2018年19月中国房地产企业销售金额TOP100

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九月一直被认为是房地产企业的收获季节。根据2018年1月至9月中国房地产企业100强销售额，经过四分之三的年度征程，房地产企业总流动销售规模达到71355亿元，同比增长42.25%。

1-9月，全国共有19家房地产企业实现销售额1000亿元，前10名、前20名、前50名和前100名房地产企业的销售门槛再次提高，分别为1490亿元、997亿元、403亿元和103亿元。

从单月销售额来看，9月份百强房企实现销售指标10773亿元，比上个月增长39.45%，结束了第三季度以来的负增长；同比增长率达到74.76%。

9月中旬，国家统计局发布的数据显示，8月份，在70个大中城市中，厦门新建住宅环比小幅下降0.1%，南京和北京持平，其他67个城市的价格均有所上涨。二手房方面，除厦门和上海环比略有下降外，锦州和北京环比持平，其他66个城市均有所上升。

市场形势的变化给住宅企业带来了压力。为了抓住销售时机，一些房企在9月份掀起了一波打折浪潮，希望以价格换数量。

例如，太和的某个项目最近给予了很大的折扣。如果购买者全部买下房子，他可以得到30%的折扣；8月30日至10月8日，恒大还在280个城市开展了646个楼盘的专项活动；阳光城启动了1000亿元的优惠购买季攻势，并针对不同地区制定了不同的降价策略。

降价可归因于住房企业自身经营的财务压力。根据年中报告，截至6月底，许多房地产企业的经营现金流为负或减少。在融资渠道紧缩的环境下，住宅企业需要在营业额中获得足够的现金流。

新开工面积与房企销售面积的差距加大，销售回报支撑着运营周期

根据意见指数，自2018年以来，单个月房地产新开工面积与商品房销售面积之差普遍大于去年同期。第三季度，可能是为了金秋九月和银秋十月储备粮食，7月和8月的新增面积分别为1.9亿平方米和1.85亿平方米，与商品房销售面积的差距继续拉大，差距达到6000多万平方米。

与去年同期相比，新增建筑面积增长率曲线一直较高，7月份达到峰值，为29.44%；8月份有所下降，但仍有26.58%的增长率。最近几个月，商品房销售面积同比增幅未达到10%。

面对紧张的融资环境，在平衡利润的同时，房企的收益率决定了未来的现金流状况，而要促进现金回笼，就要保持一定的周转节奏；这也成为推动新建筑面积增长的关键因素。然而，这可能是因为建筑面积和销售面积的步伐不一致。上半年，各类房地产企业的库存都有不同程度的增加。

与房地产业相关的资本投资以产品销售前库存和收入结转的形式存在。根据意见指数统计，今年6月底，库存增幅最大，接近40%。库存规模方面，恒大、万科、碧桂园、绿地控股等。，都有很大的数量级。

随着库存的增加，需要更多的资金来填补它。1-8月，房地产开发企业到位资金10.67万亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月提高0.5个百分点。

其中，国内贷款1.58万亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金3.49万亿元，增长11.2%；存款和预付款3.54万亿元，增长15.1%；个人住房抵押贷款1.56万亿元，下降1.0%。

从这一点来看，房企的资金积累在一定程度上是有保障的，但资金来源仍然更倾向于自筹资金、存款和预收账款。作为房地产企业销售收入的一部分，15.1%的存贷款增速和3.54万亿元的额度支撑了资金周转到位。

更名浪潮仍在继续，房地产投资的基调是谨慎的

随着行业的发展，房地产企业似乎提前预见到了传统房地产企业的利润上限，于是他们涉足养老、长期租赁公寓、金融、物业管理、家居、物流等领域，并改名以显示自己的发展态势。

9月初，深圳万科房地产有限公司更名为深圳万科发展有限公司；对于万科来说，该公司已经反复将其战略升级为城乡建设和生活服务提供商，它计划去除城市公司的房地产一词，并扩大其业务范围。据说它的城市公司如广州和上海已经被重新命名。

9月12日，保利还宣布将公司名称改为保利发展控股，以加快综合服务和房地产金融的发展。万科和保利的行动只是更名趋势的一个缩影。

据视点指数不完全统计，今年以来，施琅、合景泰富、龙湖、时代中国、保利地产等近10家房地产企业更名，这是2016年后的又一次更名浪潮。

从收入结构来看，多元化企业的房地产开发收入占890%以上，传统业务仍是其主要出口力量。然而，近年来，万科、龙湖、保利等房地产企业的比重都有不同程度的下降，其中龙湖上半年末首次跌破90%，反映出其其他业务规模的扩张。

为了扩大利润增长点，住宅企业的多元化步伐越来越频繁；这一点在2016年率先更名的恒大和敏捷尤为明显。

最近，雅居乐收购了中昊环保六家子公司各50%的股权，并计划与东方田园合作开发和经营文化旅游城镇和乡村；恒大的汽车一直吸引着人们的目光，其对广汇集团144.9亿元的投资也是为了拓展汽车销售、能源、房地产、物流等业务。

在将触角延伸到其他领域的同时，各种主体对房地产的投资也逐渐转向理性和审慎。8月份，房地产月投资从7月份的1.06万亿元小幅上升；然而，与7月份相比，投资同比增长率从13.16%降至9.25%。

在土地投资方面，自第三季度以来，土地购置费同比增速也大幅下降。在6月份达到87.76%的增长率后，7月份下降了25个百分点，配额为3117.41亿元；尽管8月份的土地购买成本环比小幅上升至3269.83亿元，但同比增幅进一步降至40.77%，为近几个月来的最低值。

9月份，土地市场的地块仍在上演，但与上月相比有所改善。根据视点指数的不完全统计，当月在成都、嘉兴、天津、济南等近10个城市拍卖了20多块地；在出售的土地中，有不少是以底价成交的。总体而言，土地拍卖市场呈现出成交量上升、价格下降的态势。

房地产行业的资产负债率明显高于其他行业。为了开发土地项目，住房企业必须继续借款。如果销售不佳，融资成本上升，资本链将面临压力。有鉴于此，企业收购土地的审慎态度将会继续。

然而，一些城市似乎有加速土地供应的趋势。9月29日，北京市规划和土地委员会公布了近期将上市出售的地块信息，其中包括17块住宅地块，总规划建筑面积约为205万平方米，总起拍价为411.67亿元。

整治房地产市场的混乱局面，全面推行住房保障制度

为拓宽住房保障渠道，缓解土地供应压力，深圳市住房和城乡建设局在给市人大代表的建议答复中表示，在城市村庄综合整治后，可将其纳入住房保障体系，发放给符合条件的住房困难家庭。这一举措促进了多学科住房供应体系。

9月11日，广东省住房和城乡建设厅也发布了《关于促进共有产权住房发展的指导意见》，就共有产权住房的供应目标、承购份额、追加购买和转让条件等要点征求公众意见。

值得注意的是，该文件完善了共有产权房的退出机制，当满足购买共有产权房不少于10年的条件时，允许收购人一次性增加机构持有的产权份额，获得完整的产权，房屋性质变为商品房。此外，该文件还阐明，共有财产住房的供应目标是没有符合规定条件的住房的城市家庭。

与广东对共有房产供应目标的界定类似，上海也于9月27日发布文件，提出共有房产将扩大保障人口范围，并向未在上海登记的常住居民开放申请资格。

目前，在需求方面，多套住房比例偏高，投机性房地产投机现象严重，而新建商品房销售价格快速上涨，进一步加大了城市夹心阶层等群体实现自有住房的压力。住房保障制度的关键是根据目前的情况满足夹心阶层的住房需求。

在保证住房制度不断完善的同时，各地整顿房地产市场混乱的行动仍在继续。

9月14日，住房和城乡建设部表示，各地要把打击侵害群众利益的违法违规行为作为整顿房地产市场秩序的重中之重。

同时，住房和城乡建设部还通报了各地通过专项行动查处的第二批违法违规房地产开发企业和中介机构名单；共有20家房地产机构和企业被公布在名单中，分布在武汉、宜昌、兰州、成都、Xi、济南等地。

治理中介之所以成为构建房地产市场生态的新切入点，是因为目前大部分的房屋交易都是通过中介进行的，而没有房屋信息的大数据，导致信息不对称，扰乱了房屋市场秩序。黑名单在一定程度上起到了监管作用，促进了中介的透明度和专业化。