原报道丨龙湖商业曲线

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视点指数今年3月，龙湖宣布更名，其四大主要渠道业务，即房地产开发、商业运营、长期租赁公寓和物业管理，进一步浮出水面。在2018年中期业绩会议上，尽管该公司负责人吴亚军一再强调，不会分割每个业务部门，但它仍是市场的一个热点。

其中，除了在奉口的长期出租公寓外，龙湖商业地产业务也经常被提及。根据意见指数，继龙湖首席执行官邵宣布2020年龙湖业务租金收入将达到60亿元后，龙湖业务的加速布局更加明显。

根据视点指数，龙湖已获得75个项目，总投资950亿元，需要强有力的资金注入提供保障。

商业轨道

事实上，早在上市之初，龙湖地产的掌门人吴亚军就在策划商业地产业务的拼图。

她在2009年年报中表示，集团的另一项重要战略是逐步增加租赁物业的持有量，尤其是购物中心。当时，龙湖通过重庆的四个商场，即北城天街、西城天街、杜梓和京官，赚取了1.98亿元的租金收入，这个数额并不大。

2011年，龙湖将其业务提升到战略层面；2012年，它明确列出了商业项目的三条产品线:天街、星月汇和嘉月汇。此后，在2017年长期租赁公寓被纳入投资物业类别之前，他们的租金收入基本上来自购物中心。

数据显示，2015年龙湖商场租金收入超过两位数，达到14.15亿元，增长60%，倾斜曲线呈现出更加明显的加速趋势。

在突破的背后，吴亚军挥舞着他的人事指挥棒。当时，龙湖集团原商业地产部总经理魏健调任龙湖集团天津地区总经理，原凯德商务华中总经理李楠接任龙湖商业地产总经理。

此后，2017年，龙湖购物中心不含税租金增至25.32亿元。今年上半年，龙湖的投资业务免税租金收入为18.5亿元，其中商场占90.7%，即16.78亿元；有26个购物中心项目开业，18个在建，总建筑面积191万平方米。

根据意见指数的不完全统计，到2020年，龙湖已开业的商场总面积将增加到450万平方米左右；此外，据CEO邵介绍，龙湖的租金收入到2020年将达到60亿元，因此未来三年的复合增长率必须达到33.3%。

如果你想增加租金，你需要投资。从现金流量表可以看出龙湖的投资节奏。

近年来，龙湖投资活动中使用的现金流出量呈现出波动增加的趋势；去年，龙湖的配额增加了1.76倍，达到1109.04亿元。其中，2017年投资性房地产的现金流出在前三年持续下降的情况下，增加了41.06%，达到41.67亿元；这可能与龙湖对商业和长期出租公寓的持续支持有关。

如果细分产品线，不难发现天街系列在龙湖商场的租赁结构中所占比例最大，总建筑面积每年都在增加；2018年上半年，天杰的租金收入为15.52亿元，占总收入的92.5%；开业面积增加到233.88万平方米。

相比之下，星月汇的租金收入波动缓慢，占上半年总收入的6.5%。贾的租金收入只占1%；近年来，龙湖的产品基本上只在重庆主城区拥有一处房产，建筑面积为29，100平方米。

显然，龙湖一直将城市中产阶级新兴家庭作为其商业定位，天街区域购物中心成为其主要产品线。龙湖的逻辑是，通过网格布局，一个城市中的许多天街项目与龙湖的社区和住宅是彼此的角落。

住房推动商业

龙湖集团副总裁胡若祥在今年的博鳌房地产论坛上表示，龙湖继续保持其他几条主要水道的投资强度，规模不超过每年销售收入的10%；目前，龙湖已收购商业项目75个，加上原地价和建安，总投资950亿元。

换句话说，龙湖商业的发展有赖于住宅行业的输血。

2014年，龙湖住宅业务的销售增长率跌至谷底，仅达到2%；然而，自2015年以来，其增长率开始飙升，2017年达到77.1%。在此期间，尽管龙湖购物中心的开放和建设，租金收入的增长率经常波动，但住宅业务始终保持领先地位。

今年上半年，龙湖的销售额仅比去年同期增长了4.8%。然而，在中期投资者会议上，邵解释说，龙湖今年共供应了3000亿元人民币，保持了67%的净化率，并推动下半年的货物集中。未来，龙湖将把合同销售额的增长率控制在20%到30%之间，并在市场好的时候提高。

然而，李楠曾表示，无论是基金还是reits，其资本成本大多在6%以上，龙湖不会急于利用外部资金来加快商业规模的发展。

对外部资金的谨慎突显了住房业务收入的重要性。龙湖管理层可能已经意识到，如果房地产开发业务要带动投资业务的发展，合同销售额的增长不应太慢，应该保持一定的增长速度。

另一方面，今年以来，截至中期报告发布日，龙湖新增51块土地，总建筑面积1433万平方米，权益面积1026万平方米。在土地储备中，龙湖的商业用地往往与住宅项目同时出现。

根据视点指数的不完全统计，除龙湖4月份以8438万元获得成都新都区大丰街纯商业地块外，其他涉及商业用途的地块均含有一定比例的住宅用途。

市场参与者分析了意见指数，称开发商匹配住宅和商业，以促进两者之间的资金流通；然而，在许多商住地块中，商业部分需要开发到一定的比例才能获得房屋预售许可，这从一定角度也考验着房企的资金水平和综合能力。

然而，总的来说，关于商业和居住之间的权衡，龙湖仍将取决于该地区。

在中期投资者会议上，邵透露，中国政府的调控政策是过去两三年来最严格的，但其基本需求非常强劲。预计住宅销售额将分别达到300亿元和500亿元，而且概率不是太大；因此，在北京，龙湖可能会做更多的c2(商业)。

租金为王

近年来，受楼市调控影响，住宅开发中的房企业绩下滑，需要其他利润增长点支撑；同时，商业地产作为一种资产保值增值的方式，已经成为住宅企业发展到一定规模后倾向选择的路径。

在市场方面，截至2017年底，万达拥有3151万平方米的物业面积，并计划今年开设52家万达广场；华润置地的总建筑面积为689万平方米；凯德置地在中国管理的总资产超过2000亿元人民币。此外，新城、印度电力、欢乐城、中海等。也增加了他们的生意。

龙湖在房子外面。作为商业追逐者，其投资性房地产2016年末账面价值为490.31亿元，占集团总资产的22%；截至2017年末，投资性房地产账面价值增加至680.95亿元，占集团总资产的19%。

瑞意德战略咨询部总经理周长青从行业角度分析了视点指数，认为商业是一个高投入、低产出、高运营要求的领域。住宅面向2c市场，商业面向2b市场，容错率不高。如何评估一项商业资产取决于它的租金水平和租金的增长。

在他看来，与住房相比，商业基本上没有限制性政策，因为商业运作本身是困难的，有其自身的门槛。这就是为何有大量项目由港资开发商开发和运营。

总之，为了提高商业资产的估值，有必要通过经营来提高物业租金；运营需要稳定的现金流来满足它。

根据观点指数的计算和比较，龙湖的现金流量比率(经营活动产生的净现金/流动负债)时有波动，但2017年仍上升至0.4，其偿付能力和经营活动的造血功能呈逐步改善趋势。

2018年6月30日，龙湖的现金存量为421.3亿元，为其商业发展提供了一定的推动力。