业绩会直击 | 孔健岷：现在是拿地好时机 该出手时要出手（实录）

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观点房地产网络的快速周转仍然是许多中型住宅企业制胜的法宝。今年以来，一批迫切需要规模增长的住宅企业高喊“加速销售”的口号。

8月28日上午11: 00，合肥京泰富集团控股有限公司在香港召开中期业绩发布会，董事长孔建民、财务总监徐锦田、房地产业CEO蔡、财务部副总裁罗、资本市场部总经理侯等出席。

今年上半年，和晶泰富预售总额达到324亿元，同比增长82%，已经达到去年的业绩。平均售价也提高了，达到每平方米17089元。

期间，合景泰富实现权益性综合收益101.45亿元，同比增长8.5%；归属于公司所有者的利润为21.71亿元，比2017年同期增长39.5%；核心利润19.61亿元，同比增长36.2%；按权益计算的毛利率和净利润分别为33.8%和21.3%。

今年以来，去房地产化越来越成为中国房地产行业的一个重要话题，不少房地产企业最终选择更名，合景泰富也跟上了这一趋势。

不久前，8月10日，何景泰富宣布将其中文名称从何景泰富房地产控股有限公司变更为何景泰富集团控股有限公司。

因为我们的业务在不同的领域发展。管理层是这么说的。

事实上，更名并不意味着房地产业务已经被削弱。相反，何景泰富更关注这一领域。

今年年初，集团董事长孔建民表示，除了实现年度利润增长外，公司规模也要随之增长，力争尽快达到1000亿的规模。

未来三年，预计我们的复合年增长率将达到40%-50%。蔡表示，公司未来将提高流失率，目前从征地到预售大约需要8到10个月的时间。

另一方面，为了实现1000亿元的目标，合景泰富也采取了一些新的管理措施:一是我们采取了后续制度；其次，今年年初，一个名为“共享家园”的全国性营销平台成立了。

蔡透露，目前，集团20%-30%的交易是通过平台实现的，未来通过平台的推广，这一比例还会继续上升。

根据年中报告，合肥京泰富今年推出的成交量为1100亿元，其中下半年为600亿元。目前，公司拥有股本建筑面积2000万平方米，涉及137个项目，总销售价值5500亿元。

因为该公司在2016年至2017年的市场低迷时期获得了大量廉价土地。因此，断定，蔡公司有充足的货源，对未来充满信心。

下半年，我们要增加销售，增加支付，尽量少用资金，通过并购来储备资金。蔡表示，目前市场形势不容乐观，但危机也是一个转折点。

据了解，今年上半年，合景泰富共收购土地储备292万平方米，平均地价为5500元，其中约90%是通过并购方式收购的。

过去是土地掠夺，但现在是土地选择。蔡认为，下半年将是拿到土地的好时机，而他也将借此机会竞拍太傅。

至于香港，在花了超过240亿港元争取到香港的鸭洲和启德两块土地后，香港建民似乎需要休息。

在土地方面，事实上，该公司一直关注香港市场，并非没有关注。孔建民停止了讲话:但我认为内地市场有更好的选择。

根据现场信息，位于鸭梨岛的和景泰富和启德两个项目将于2019年出售。

以下为河静泰富集团控股有限公司2018年中期业绩会议问答记录:

现场提问:公司的资产负债率在年中有所上升。全年将控制在什么范围内？去年下半年推出的产品价值约为600亿元。预计去污率是多少？这个工业城镇发展如何？

孔建民:与去年上半年的数据相比，负债率有所上升。事实上，这与规模发展直接相关，因为如果你想扩大规模，债务比率在这个过程中适度增加是正常的。

我们的负债率在业内仍处于较低水平，这表明合景泰富的整体财务状况非常健康。我希望年底可以降低，并控制在合理的范围内。

在销售方面，上半年完成的比例略高于50%，下半年推出的量相对较大，而且大部分新的销售都集中在下半年，所以我们对完成今年的任务很有信心。

蔡:至于工业城镇，两年前，和静太傅就规划了一个工业城镇，并在成都赢得了一个占地近1万平方米的大邑项目。如果你有机会去成都，欢迎参观我们的项目，它现在已经初具规模。

该项目的启动区已经完成，近年来酒店、儿童基地和旅游胜地的集群可能会相继出现。

我们在美丽农村和新型城镇化的实践中做了一些有益的尝试，得到了地方政府和同行的好评。其次，我们在广州和济南有几个项目，政府给了我们很好的条件，可能在今年下半年或明年逐步实施。

这些项目的完成或发展符合国家政策，即国家现在提出的农村振兴战略，有大量的资本和基础设施投资和倾向。当然，它不是主营业务，但它为房地产和整个公司的可持续发展提供了有益的补充。

现场提问:管理层如何预测下半年内地房地产的情况？土地购买会增加吗？你打算买多少？

蔡:在政府调控的背景下，包括我们在内的同行都取得了突出的成绩，这说明中国的房地产市场也是存在的。政府对房地产市场的态度是希望不要太快，而且要稳步增长。

作为开发商，我们和政府有着相同的心理。如果我们跑得太快，对可持续发展不利，所以我们希望缓慢而可持续地发展。我认为我们对这个市场仍然有信心。

第二，公司对购买土地持谨慎态度，但有一点:如果涉及到好的土地，即利润率较高的土地，我们会毫不犹豫和果断地购买。

最重要的是，今年这个市场发生了一些变化，过去是抢地，现在变成了选地，尤其是从明年下半年到明年上半年，这给我们提供了更多的机会和更多的选地方式。

我们经常通过一些收购来获得项目，例如，几千万，有些是一两亿。原来，由于各种原因，房东资金有问题，所以他可能无法再工作了。然后我们可以和他一起工作。我们收取保证金，通过我们的交易，我们通过品牌出口保证金，这样我们可以获得比最初的竞标和拍卖更多的利润，并更好地回馈给股东。

现场提问:下半年写字楼的价值是多少？今年上半年股息有所增加。事实上，未来会否维持较高的派息率？下半年是否有征地预算？

罗:下半年，整个办公楼的价值约为40亿元。现在有很多有兴趣的买家来洽谈这些项目，因为整栋楼都很有吸引力。

例如，在通州，因为市政府将来搬到那里，比如银行，他们想靠近政府，他们想买下整栋楼，所以我们卖了整栋楼。

当然，我们必须保留一部分来收取租金，所以没有特别的紧迫性。只要价格合适，我们就会考虑，因为这些地方总是很好。

孔建民:股利支付率，公司未来两三年的股利支付水平高于同行的平均水平。这种情况很正常。

关于土地收购，即使我们现在不收购，公司的土地储备也足够未来3到5年的发展。不过，我认为如果从城市规模和适合公司发展的角度来说比较好，我想你可以拿这些。因为现在获得土地相对划算，所以许多土地都以底价出售。我也不认为我会提高地价。没必要。

现在，在这个行业，每个人都知道资金紧张，但公司的财务相对稳定和健康，所以是时候出售了。就具体金额而言，我想回顾一下市场情况。如果这些地方真的适合公司的发展，我想我一定会得到它们，因为现在是一个好时机。

现场提问:管理层对香港房地产市场有何看法？何晶在香港的土地投资策略是什么？公司的毛利率上半年有所下降，下半年会上升到以前的水平吗？

孔建民:在香港，市场有波动，这是正常的，所以我不太担心。因为香港总是土地少，香港市场还是比较好的，我比较乐观。

在土地方面，公司一直关注香港市场，并非没有关注。现在市场上有很多选择。作为一个成熟的房地产企业，我认为我们应该为公司和股东做出最有利的选择。

就毛利率而言，我们的毛利率还是相当高的，高于同行，说明公司的经营管理还是很好的，相当不错。