业绩会直击 | 朗诗：最重要的是不要有风险

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观点房地产网每年8月是香港上市的房地产公司发布中期业绩的时间。

8月24日，绿色集团召开电话会议，宣布2018年中期业绩，出席会议的有集团财务总监沈、副总裁谢、董事会秘书田军、美国业务部CEO何鸿燊、郎世玉业务部总经理张林、常春藤业务部总经理朱贤坤。

根据施琅绿色集团中期报告，截至2018年6月30日，净利润约为3.69亿元，同比增长184.5%，净利润增长率为18.0%；核心净利润(税后汇兑损益和投资性房地产公允价值变动的净利润)约为3.27亿元，同比增长60.0%，核心净利润率约为16.0%。

另一方面，绿意集团半年度总收入约为20.5亿元，同比下降约11.3%。根据施琅《中国日报》的公告，收入下降是由于在资产减值策略下，新增扩张项目主要采用合作开发模式，项目公司主要为合资公司和关联公司，收入不再计入集团合并报表。

根据沈的解释，绿色集团的战略转型始于2014年和2015年，现阶段只是交付会计期。因此，该公司及其附属公司的业绩有了很大提高，这些业绩实际上是整个施琅的贸易。如果这些项目的收入纳入报表，龙狮的收入仍会增加。

据沈介绍，绿色集团上半年各项指标实际上都有所上升，但与目前业绩增长的情况不同，对未来的市场环境持谨慎态度。

对我们来说最重要的是控制而不是冒险。申说:有相当一段时间，我们觉得公开市场上的地价是无法计算的。

施琅专注于通过并购和股权参与以低成本收购项目。据视点房地产新媒体报道，2018年上半年，施琅新增9个项目，其中6个在中国，3个在美国，新增总建筑面积79万平方米，权益建筑面积58万平方米。在新增项目中，80%是通过并购、委托开发和参股获得的。

在谨慎投资的同时，施琅一直在有意识地节约粮食。我们预计，今年，像过去一样，它将保持一个稍微正的经营现金流。沈对说道。

面对当前的市场环境，施琅希望坚持审慎务实的投资策略，量入为出，实时监控需要预留的现金余额，并在适当的时候寻找良好的市场投资机会。

与此同时，施琅的净负债率一直呈下降趋势。截至2018年上半年，净负债率为47.2%，比2017年底的48.8%的净负债率低1.6个百分点。

面对中国租赁和购买同等权益的政策趋势以及市场环境的不确定性，施琅还将其业务模块扩展至长期租赁公寓和养老服务。

截至2018年6月30日，郎世玉已在13个城市收购了75个项目，并确认了22708套房屋和4286间手术室。

从7月到年底，每月将有1000多间客房投放市场。沈对说道。

对于长期出租公寓是一项无利可图的业务的观点，沈表示，这只是目前不盈利，但并不意味着将来也不会盈利。从商业模式来看，现在是初始投资期，这需要几年的现金周转周期。经过这个周期，未来的盈利能力会更好。

申指出，如果我们从整个周期的角度来考虑，长期出租公寓的好处并不坏。根据施琅的计算，长期租赁公寓在整个周期的净利率基本上在16到20之间。

但与此同时，她指出，在另一种情况下，这可能是因为规模不够大。当规模不够大时，就没有办法摊销相对较大的后台成本、管理人员、设计和工程人员，包括在线系统的成本。

在养老服务方面，施琅常春藤已在北京、上海、杭州、南京和苏州等五个城市开展了22个项目和3279个扩展床位。施琅表示，该公司正在考虑将控股股东已经持有的八个项目注入该集团的养老金业务。

以下是施琅绿色集团2018年中期业绩会议的问答记录:

现场提问:下半年有没有在海外发行债券的计划？什么是土地购买计划？

沈::目前还没有明确的海外发债计划，但也不排除这种可能性。任何融资行为都将在整个集团的债务管理框架下进行。

在土地购买方面，我们将在下半年保持量入为出的控制。与其他开发商相比，我们上半年没有投入那么多。

从整体趋势来看，今年上半年不是投资的最佳时机。换句话说，我们认为下半年的机会可能会越来越多。从目前的市场观察来看，它也在增加。

我们将非常接近市场，观察每个投资市场的机会，特别是在今年下半年，一些金融政策更加激进的公司将会出现资金短缺。

施琅已经提前做了一些储备，而施琅也有许多战略伙伴，因此只要有机会，它就会在下半年增加投资，但前提是要计算账目。

我们每周都有投票会议。事实上，我们注意到我们仍然需要谨慎地结算。土地价格和市场预期实现的销售价格之间必须有合理的关系。即使现在是底价，我们也应该看看是否是适当的底价，以及政府对卖地的期望是否没有调整回来。我们将从这个角度积极看待投资机会。

此外，我们有大量的M&A项目，只有在地价或价格合理，而且我们认为应该是安全的情况下，才会进行投资。

同时，有必要监控销售资金的返还。一般来说，下半年会有更多的资金。因此，在量入为出的指导思想下，预计下半年投资节奏将与销售节奏同步。

现场提问:购买土地的平均成本是多少？

申:目前，平均土地成本约为4000元/平方米。

现场提问:一般来说，合同签订后多久能收回现金？回收率是多少？

申:我们在中国的业务和在美国的很不一样。中国的支付率相对较高，约为前一年的90%以上。去年，它实际上超过了这个数字。我们预计它将在一段时间内稳定在这样一个数字。

只是目前政府的价格限制和签约限制有时会减缓支付速度，但从全年来看，我们的支付速度指数在市场上一直保持较高水平。

现场提问:美国的收款率是多少？

约翰·何:美国的商业模式也有两个部分。东部的项目是公寓式的，可以在美国预售，但不能提前收取。因此，项目完成后，一般会达到一定的规模，60%-70%可以提前收到。大约两年的项目，交付后，可以立即开始两年的项目结束，预售付款率为70%。

西方项目不同，因为西方产品是别墅和联排别墅。如果别墅和联排别墅在加州，建设周期相对较短。一栋房子可以在六个月左右建成，也可以预售，但预售款无法收取。因此，从销售到交货需要大约六个月的时间来收回货款。

现场提问:与去年相比，平均融资成本有什么变化？今年多少钱？

沈::目前平均表内融资成本与去年同期持平，表外融资成本略有下降。

表外将根据全国市场口径披露这些数据。有相当多的小股交易公司没有合并。这些项目的融资通常基于低息开发贷款和建设贷款。目前，表外融资成本为5.7。

现场提问:2018年新开9个项目，共有97亿个适销对路的项目。下半年会有新项目开工吗？总共能卖出多少件商品？

申:上半年新增可销售价值97亿，不是开盘价。累计可交易项目和累计可销售价值为1096亿英镑。

我想强调的是，施琅目前的模式并不完全依赖资本。事实上，我们的扩建项目不再依赖土地拍卖。即使我们投资、拍卖土地或进行并购，我们也有股权合伙人和基金合伙人一起投资。

此外，我们还有一些委托开发项目，这些项目利用了施琅的差异化技术、绿色建筑技术和绿色产品交易能力，并在不占用股权的情况下向独立第三方出口管理服务。这是我想强调的施琅管理模式中非常重要的一点。

我们更看重的不是我们在传统意义上购买了多少土地，以及我们在未来几年里保留了多少待售的物品。更重要的是交易的规模，也就是说，利用施琅的品牌、施琅的技术和施琅的团队进行委托管理和全过程交易管理项目。可以理解，这是资产管理，交易规模是我们更看重的数据。

目前，我们的股权比例可能在30%左右，这和其他开发商一样，获得投资收益和相应的交割结算收益和利润。剩下的70%是零股权，这是代理建设。我们在那一块有很好的收入，这种收入的风险应该说是比较低的。

在这个收入中，我们有一个非常好的复合增长。这部分收入，包括交易费、技术管理费和一些超出目标业绩的份额。

因此，施琅在投资方面是多样化的。如果地价非常昂贵，而我们觉得公开市场的地价在一段时间内无法计算，那么我们可以接受合并、收购、共同投资和参与别人的项目。

控制和避免风险很重要。施琅的技术和施琅的产品也使我们能够接管委托业务。

现场提问:施琅现金流的具体情况如何？

申:从现金流量来看，我们的经营现金流入为45亿元，经营现金流量支出为41亿元，权益项下投资支出为7.8亿元，建设支出主要是指工程款等，其中有18亿元，有15亿元，整体经营现金流量为正3亿元。

与过去一样，预计今年全年将保持略微正的经营现金流。因为刚才已经说过，在目前的市场环境下，我们会坚持审慎和务实的投资策略，我们会量入为出，即我们会即时监察需要预留的现金余额，然后在适当时候看看市场上有甚么好的投资机会。

我们将谨慎行事，包括去年，我们还保持了略微正的经营现金流。

现场提问:公司认为长期租赁公寓怎么样？现在有20，000多套，已经开发了4，000多套。从住房到正式运营，公司有什么考虑吗？

张林:媒体上引起租金纠纷的是一些分散的中介企业。郎世玉专注于集中的长期租赁公寓，这与分散的长期租赁公寓不同。

事实上，租金矛盾更多的是由供给不足或结构性供给不足引起的。施琅公寓制造的集中长期租赁公寓实际上增加了市场的绝对供应量，因为我们的商业模式是将这些低效率的产品，即一些企业和一些旧酒店，从没有用于住宅目的，转变为适合年轻人和白领经理的长期租赁公寓产品。

我们正在增加这个市场的供应。从这个角度来看，它不同于分散化。分散是指在装修后租用现有的出租屋，这实际上是一种存量而不增加供应量。

截至6月30日，郎世玉客房已超过22000间，目前开放量已超过6000间，仍属合理。

从7月到年底，每月将有1000多种产品投放市场，这意味着大量产品仍在路上，将面向市场。

事实上，施琅在长期租赁公寓中的产品创造理念是为市场中的客户提供高质量、功能齐全的产品。

我们20多平米的产品与50-60平米的低效率老宅功能相同，但从质量上来说会有更好的质量感觉，有一些价值，如社会化、增值服务、安全和健康。

我们的产品在市场上具有竞争力，这也是一线和二线城市一些住宅需求的有利渠道。

现场提问:潘石屹刚才说这件作品不赚钱。现在，一些报道的新闻已经破产。市场对这一块有疑问。这件作品会赚钱吗？现在政府控制了租金。by/きだよ/room会增加长期租赁公寓的租金吗？公司如何控制成本和租金？

张林:媒体报道了杭州的一家公司，但这种公司是一种没有套利的p2p形式。事实上，这是一种利用客户的信用从金融平台上获得资金，并将这些资金用于发展的模式。

这种分期不是我们商业模式的重要部分。

首先，我们有分期付款的产品，但分期付款的合作伙伴是相对稳健的大型国有银行，如工行、建行和交通银行。双方都意识到这种风险防范。

其次，我们对分期付款不是强制性的，而只是为客户提供的增值服务选项之一。与杭州类似的事件，事实上，只要他租了房子，他就必须使用他的产品，这导致了问题。对于我们强大的集中长期租赁公寓运营商来说，这种风险实际上是看不见的。

无钱可赚的问题是，长期租赁公寓现在不赚钱，但这并不意味着它们将来不会赚钱。因为我们都有10年和20年的租约，商业模式要求在最初的投资期间有几年的现金周转周期。经过这几年的周期，事实上，下面的盈利能力更好。

如果我们从整个周期的角度来考虑，Irr、净利率和毛利率都不错。我们自己计算的整个周期的净利率基本上在16到20之间。

当我第一次接手这个项目的时候，这绝对是一笔净现金流出，因为要装修，要组建一个团队，还要能够铺好通道。到稳定期第二年的时候，实际上已经是平手了，未来的盈利能力还会继续提高。在整个周期中，盈利能力实际上更好。

另一件说它不盈利的事情是规模不够大，没有办法摊销相对较大的中后台成本、管理人员、设计和工程人员，包括在线系统的成本。随着我们规模的增加，如果达到5万或6万的水平，中后台规模也会出现规模经济，规模会迅速扩大。

关于政府对租金的控制，事实上，租赁市场有不同的供给目标，如公共租赁住房、廉租房、政府人才公寓、政策性保障房、市场化公司、不同的供应商和不同的客户群体，包括他们所关注的问题。郎世玉的目标客户是对质量有更多要求的客户。