业绩会直击 | 李思廉：意外时常发生，富力要更加小心（实录）

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观点:房地产网络被企业埋没，被企业埋没。李思廉要求他周围的管理人员站得更近，这样照片看起来会更好。

这也是一年一度的中期业绩会议。R&F的最高领导人今天来晚了一点，匆忙赶上了领奖台。公司财务总监李、董事长助理、财务总监张世贤等在等他。

今天是星期五，所以我会快速传递数据。陈志豪告诉在场的媒体，他会加快速度，增加提问时间。

据介绍，R&F地产上半年录得47%的同比增长，至570亿元人民币；记录的协议销售额相当于440万平方米的建筑面积，同比增长50%，这是一个不错的成绩。与此同时，今年上半年建成的实用面积增加了52%，达到260万平方米。

特别引人注目的是，同期R&F保持了相对较高的毛利率38.5%，而净利率为12%。其中，物业销售毛利率高达43.2%，净利率为14.7%。

这是基于R&F低成本土壤储存的优势。据了解，截至2016年底，R&F的土壤储存成本仅为1700元/平方米。

2018年上半年，公司新增土地储备约为840万平方米，成本为2500元/平方米。但是，目前R&F记录的平均售价已经达到12300元/平方米，这部分土壤储备的销售额预计将达到1140亿元。

至于今年的计划，李思廉建议坚持1300亿元的销售目标，相当于交付约650万平方米的销售面积和181个销售项目。

40%在上半年交付，60%将在下半年结转。全年的平均价格非常接近。因为产品不是单一的，它们是综合性的，所以比例不会相差太远，毛利率将保持在35-40%。李思廉说，每个人都可以参考上半年的指标。

在土地购买方面，下半年大约还有四个月，预计将增加建筑面积达几百万平方米(不到500万平方米)的土地。李思廉透露，有相当多的人正在与政府谈判、实施或承诺，他们也将按计划进行。

李思廉继续说道:我们全年的平均购地价格应该不会有太大的变化，2500元可以作为参考数。

关于城市的选择，现场的一些媒体问R&F为什么不去一线城市。李思廉抱怨道:如果你想去二线和三线城市，你就不能去，因为一线供应非常少。所以几乎今年，大多数开发商都去二线和三线购买土地。

与此同时，R&F债务一直是市场长期关注的问题。那天，许多媒体在现场提问。

有鉴于此，李思廉解释说:我们是一个稳步发展的类型，上半年增加了约850万平方米，成本约2000元，与我们的平均售价相比，这也是一个合理的范围。随着公司的年度交付和使用，负债率逐渐下降。

根据HKEx的公告，R&F地产也在公告中指出，公司将重点缩短开发周期和推进预售周期。如果是住宅，18个月可以作为交付周期。

李思廉还表示，稳定负债率是所有房地产公司现在正在做的事情，集团将谨慎处理。然而，除了上述通过年度有效移交和结转逐步降低债务比率之外，没有更具体的减债计划。

下午4: 30，主持人提醒他没有多少机会提问。李思廉打断了他的话，并告诉媒体，他愿意多交流，可以再问两个问题。

在谈到海外市场时，李董事长开玩笑说，他其实并不了解香港的房地产市场:我没有对香港的房地产市场做任何预测，只是觉得它很贵。

然而，今年5月，香港媒体报道称，R&F地产将与新世界发展有限公司(New World Development)一起竞标香港启德体育公园项目，该项目是东九龙启德开发区十大建设计划之一。

李四透露:“据我所知，我们是政府选定的三家有资格投标的公司之一。我们还在政府要求的投标截止日期内中标，结果将在今年年底公布。”。

另一位投资者告诉视点房地产新媒体，在中期业绩投资者会议上，李思廉告诉投资者，R&F实际上正在关注东京和伦敦的一些重建项目，尽管他在今年3月的年度业绩会议上宣布，海外收购已经足够了。

以下是广州R&F置业有限公司2018年中期业绩会议现场问答记录:

现场问题:业绩报告提到会增加土地开发周期，增加资金周转，那么如何保证安全呢？在当前的融资形势下，如何保持增长？

李思廉:事故经常发生。我不认为这是这个行业的标准，但它也提醒每个人要更加小心。R&F在这方面已经做了充分的准备。

就土地储备而言，中国目前的市场形势和资本市场形势都有点紧张，但如果我们从更大的角度来看，中国的房地产市场仍然非常活跃，它是一个超过十亿元的市场。由于中国的基础设施发展仍处于世界前列，政府投资和各行各业的经济发展仍在上升。

在基础设施的推动下，许多三、四线城市有着巨大的发展潜力，企业会抓住机遇，土地储备应该有合理的增长。

现场提问:你能分享你对一线城市的看法吗？

李思廉:目前一线城市的竞争并不便宜，但是限价令也很严厉，近几个月来土地供应一直比较少。因此，如果该公司只关注一线城市，它将放缓。

在土地储备方面，该公司也在关注资本流动。土地是房地产公司开发的原材料。如何合理购买各不相同，我们属于稳定发展型。今年上半年，公司增加了约850万平方米，成本超过2000元，与我们的平均售价相比，这也是一个合理的范围。

现场问题:除了移交大楼之外，还有其他方法可以降低融资成本吗？债务的目标是什么？与HNA合作的具体描述是什么？该项目目前的进展如何？

李思廉:稳定负债率是所有房地产公司现在都在做的事情，融资成本会受到利率波动的影响。随着房地产公司业绩的公布，我相信他们中的大多数都会反映出来，而我们公司的市值也在平均水平之内。

利率由世界市场决定。我们估计融资成本将在下半年或明年上升。集团将谨慎处理这一风险。

我们与HNA的合作是在海口的一个项目，建筑面积45万平方米，土地价格49.5亿元，目前还在继续。整个项目预计在9月底完成。

现场问题:现在许多中国买家受到资本管制的约束，资金无法流出。东南亚或澳洲的R&F项目会受到影响吗？去年，我还在伦敦或HNA看到了一些房产。我以后会做一些大陆大公司出售的房产吗？

李思廉:至于HNA的房产，我们已经按计划购买了，短期内不会再增加了。我们将控制这个数量。事实上，HNA房产的销售是多种多样的。在中国销售是一个方面，在当地和其他地方有一定的需求，我们在做HNA项目时会考虑到这一点。

事实上，当中国买家购买时，他们大多从其他外汇来源购买，这是正常的。中国买家只占一部分，整个项目仍在正常发展。

现场提问:据报道，启德项目是由R&F地产公司承建的。进展如何？现在有没有打算在香港开店？

李思廉:你提到的启德项目实际上是一个政府投资项目。这个项目的所有资金都是由政府资助的，而且所有的资金都经过了立法会的批准。据我所知，政府最终选择了三家合格的公司投标，我们就是其中之一。根据政府的要求，R&F中标了。据我们所知，结果将在今年年底公布。

现场提问:就房产销售而言，下半年的销售会不会略低于年度目标？

李思廉:在下半年剩下的四个月里，我们预计建筑面积将增加几百万平方米(不到500万平方米)。有相当多的人正在谈论、实施或向政府承诺，他们将按计划进行。

我们的年平均土地购买价格应该变化不大，2500元可以作为参考数字。毛利将受到我们销售的产品的影响。今年上半年，我们销售了更多的办公楼或低密度产品，毛利率在40%左右。我们相信全年将控制在40%左右。

预计全年约有650万平方米，其中40%将在上半年交付，60%将在下半年结转。全年的平均价格非常接近，因为产品不是单一的而是全面的，所以比例不会相差太远。

如果是居住，18个月可以作为分娩周期。因为一般的住宅是两层或三层的地下室，如果是30层左右的楼，每个月会封顶4至5层，即大约需要8至10个月，剩下4至6个月装修，所以18个月是这样的。当然，商业建筑和酒店是不同的。

现场提问:土地购买主要是在一、二线城市还是三、四线城市？

李思廉:如果你想去的话，你不能去二线和三线城市，因为一线城市的供应量很小，所以从今年开始，大多数开发商都去二线和三线城市购买土地。