业绩会直击 | 租金收入不满意？许华芳：销售肯定创历史新高

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观点房地产网络融资紧张，成交量高。今年上半年，一些人继续在房地产市场取得长足进步，而另一些人则按下按钮放慢脚步。对于宝龙，他们继续争取规模。

8月23日，香港地产股业绩会议仍在进行，上市房地产企业管理层接受了媒体和资本市场的半年报问。

上午11: 15，宝龙地产总裁许带领副总裁兼首席财务官廖明顺、资本中心副总裁兼总经理、资本部总监陶晓杰出席2018年中期业绩发布会。

虽然销售业绩与一、二级房企仍有一定差距，但从现场管理人员展示的业绩报告来看，宝龙2018年上半年的业绩也是光明的。

数据显示，截至2018年6月30日，宝龙地产实现合同销售额163.41亿元，同比增长80.3%；总收入92.84亿元，同比增长21.7%；期间，实现利润总额35.05亿元，同比增长26.8%，毛利率达到37.8%，处于行业高位。

作为一家经营商业地产多年的公司，在此期间，宝龙的租金及物业管理服务收入约为10.6亿元，较2017年同期增长约24.6%；投资物业的租金收入约为4.65亿元，同比增长约12.3%。

对此，许坦言，自己并不十分满意。他指出，由于宝龙在上半年没有新的商业项目，租金增加的12%来自原来的项目。

随后，他补充说，今年下半年将有三个项目开工，预计明年将有九个新项目开工，因此他有信心在2020年实现30亿元租赁费的目标。

值得一提的是，在融资紧张的环境下，上半年宝龙的加权平均融资成本进一步降至5.95%。

谈到这一点，许方化满意地强调，下半年债务不会再次增加，也不会有海外融资行动。

销售收入将继续增长

当住宅企业整合力度加大时，行业格局面临洗牌。只有增强自身实力，确保资金流动，才能顺利度过周期。包龙星显然知道自己的路。

因此，上半年，宝龙在销售、收钱、收地方面的意识比以前更强。

以销售额为例，上半年宝龙实现销售额163.41亿元，完成全年350亿元销售目标的47%，同比增长80%以上，其中30亿元来自海口市场，占总销售额的近20%，也是除长三角地区以外销售额贡献最大的城市。在商业和住宅的比例中，住宅销售占80%。

在总结公司上半年业绩时，许也强调这是过去几年来最快的增长速度。同时，他透露公司8月底的内部销售目标将接近250亿，内部销售任务原本设定在350亿，但现在预计至少会达到450亿，这种信心是足够的。

虽然80%的增长率是历史上最快的，但对于想保持前50名的宝龙来说，可能还需要更多的努力。

为此，宝龙上半年还斥资166.4亿元收购了14块土地，其中权益土地金额为81.12亿元。据许介绍，新增土地储备大部分在长三角地区，大部分项目都是以底价或低价获得，新增价值约500亿元。

值得注意的是，从不到一半的股权土地基金中不难看出，宝龙在对外合作方面更愿意走出去。

根据房地产新媒体的观点，6月6日，宝龙与中梁控股集团签署了战略合作协议，双方将在征地、项目合作、商业运营管理等方面进行合作；同月，宝龙还宣布与徐汇达成战略合作，双方将开展全方位、多层次的合作与交流。

由于上半年的扩张，截至2018年6月底，宝龙的土地储备达到1800万平方米，其中70%集中在长江三角洲的战略区域，平均底价约为2400元/平方米，占销售单价的17%。

对于下半年的计划，许提出了两个方向。首先，促进销售和退货；第二，扩大和稳定资本。

具体来说，从提供价值的角度来看，宝龙下半年将会有大量项目开盘，上半年收购的14块土地将会在第三和第四季度进入市场；我们对土地会更有选择性，我们不会拿太多。

虽然聚焦长三角地区是宝龙近几年的主要战略，但许也意识到，如果要扩大规模，布局太单一，希望有机会就出去找。

他认为，长三角和粤港澳是两个极具潜力的地区，宝龙今年还将成立广东业务部。

2025年将完成100个商业项目

去年年中，许提出希望，到2020年，宝龙的租金和物业管理收入将达到30亿元，使其成为一家真正的商业地产公司。

然而，从上半年的表现来看，宝龙似乎更注重住宅业务的销售业绩。在此期间，宝龙没有带着新的商业项目进入市场，租金收入的增长也较往年放缓。

对此，许在接受视点房地产新媒体采访时表示，今年开盘的项目很少，只有三个，但下半年公司将有一个大项目进入市场，那就是位于厦门的基准项目宝龙城，公司对此寄予了很大的期望。

在保证住房销售的基调下，宝龙在2019年更加重视商业开发。许透露:明年有9个项目要开盘，开盘时间不匹配，仍在计划中。

事实上，在许的心目中，创业是企业长远发展的更强有力的保证。因此，今年春节后，他正式出任商业地产总经理，直接管理整个集团的商业发展。

在规模上，许方化重新定位了自己的目标。他提出，到2025年，宝龙的商业规模将达到100个项目，其中以长江三角洲为主力的项目将超过65个，成为区域商业的前三名。

副总裁黄文仲预测，未来五年，宝龙的租金收入复合增长率将超过25%。因此，管理层对2020年30亿元租金的目标仍充满信心。

随着国内商业地产的发展，该行业的竞争不亚于住宅市场。其中，徐确定了11家竞争对手和3家互联网巨头为宝龙业务的直接竞争对手。

在线上线下结合方面，宝龙于2018年初成立创意实验室，并与京东金融合作。该项目主要用于探索线下商店的体验升级，并在线下使用一些尖端技术。

在许看来，在保证每年数百亿住宅销售额的基础上，业务是宝龙未来的特色和核心竞争力。

以下为宝龙房地产控股有限公司2018年中期业绩发布会问答记录:

现场提问:宝龙上半年的纯租金收入为4.6亿元，同比增长12.3%，增速放缓。原因是什么？宝龙此前提出，2020年租金收入将达到30亿元。如何实现这个目标？第二，宝龙下半年的土地收购策略是什么，会不会考虑在长三角以外？

许:首先，今年的商业数据已经达到预期。为什么租金增长率不高？因为我们今年只启动了三个项目，而且都集中在下半年，九月份两个项目，十月份一个项目。没有新项目，也没有老项目的正常增长。

我们有信心在2020年达到30亿的租金收入目标。我们明年有9个项目要开放，都是有计划的。因为业务的变化误差不会很大，不像卖房，业务处于长期运行状态，我们正常推进。

该公司在上半年获得了大量土地，有些是在7月和8月。下半年的战略是稳定资金、集中扩张、持续改进，我们将积极参与回报良好的项目。

在布局上，我们仍以长三角为核心，高层会议将决定优先考虑长三角地区。我们有两个小组在考察北京、天津和广东的项目，但这两个地方项目的计算不太好，所以我们坚持多找的原则。

现场问题:该公司的合同销售额在头七个月大幅增长。你有信心合同销售在下半年保持这一趋势吗？有目标吗？人民币汇率的波动会影响公司吗？公司希望将来增加商业地产的比重，或者增加对商业地产的投资。未来商业地产占整个地产的比例是多少？

许:从销售来看，下半年的销售规模肯定会比上半年更大、更快。到本月底，我们的销售额将接近250亿元，350亿元的销售目标很容易实现。

此外，我们在今年上半年取得了14块土地，所有项目将在今年下半年供应。今年下半年，年销售额将增加更多的供应，所以今年的销售增长肯定会打破历史新高，而且幅度非常大。我们对此很有信心。

人民币贬值是每个企业都面临的问题。只能说，公司将控制外债的比例，约占30%。我们做了少量的套期保值，所以我们在未来控制外债时会更加谨慎，否则我们会跟随大市场。

汇率波动只是账面上的损失，今年上半年账面上损失了一些利润，否则报告会看起来更好，但是没有办法，每个企业都面临这个问题。

至于商业及住宅物业的比例，我们不打算进一步增加持有物业的比例，因为现在25%是持有物业，75%是出售物业，会维持很长时间，而20%至25%是我们持有的物业比例。

现场提问:公司上半年的融资成本增加了，下半年会不会大幅增加？下半年债券融资有什么计划？现在，许多巨头已经将他们的房产分拆上市。宝龙有这样的计划吗？公司目前有哪些可用资源？

许:上半年的债务增加是因为我们抓住了扩张的机会，拿走了14块地，大部分都是基于保留价或补货的概念。此外，上半年仅售出163亿元，下半年将超过200亿元。

下半年债务不会再增加，因为现在处于危急状态，不适合增加债务。宝龙一直以来都是稳健的经营策略，债务增长肯定会得到控制。主要衡量指标是销售回报，该指标将在今年下半年进一步扩大，增幅相对较大。

宝龙刚刚偿还了两年的补充债务，下半年不会有海外融资行动，重点是在香港。

我们暂时没有拆分的计划，很多同行都在做，我们和中介也在分析，但我们不会在短时间内拆分上市。

黄文仲:下半年总销售额为580亿，其中6月底以前的旧货价值为110亿，下半年新推470亿。

廖明顺:我们的海外融资额度已经用完了。在中国，仍有20亿银行间中间票、27亿超短期融资、20亿永久中间票、30亿小型公共公司债券、30亿私人债务和30亿资产支持证券，这些都是我们的国内配额，仍然比较大。

总统说，我们应该拥有各种融资渠道，有合适的成本，有合适的土地和开发，我们将发行债券。如果没有，我们将继续控制融资成本。