业绩会直击 | 中海颜建国：市场焦灼 我们减缓了投资速度（实录）

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金钟太平洋广场是一个购物目的地，但最近，除了休闲购物人群外，也有媒体和记者赶时间，他们不得不一个接一个地去找上市公司。

8月23日下午，中国海外发展有限公司在香港召开中期业绩会议。董事长兼首席执行官严建国、执行副总裁、首席运营官兼总建筑师罗亮、副总裁郭广辉、首席财务官吕世杰出席会议并回答记者提问。

面对批评的目光，三好学生的成绩单依然优秀。但纵观整个业绩会议，谨慎和谨慎是管理层经常说的话，这似乎隐藏了一些对市场的担忧。

视点房地产新媒体从现场了解到，中海上半年销售额为1508亿港元，同比增长18.5%；销售单价上升9.1%，至每平方米17，813港元；还款总额同比增长16.8%，至1，341.2亿港元，股东应占净利润同比增长7.2%，至232.2亿港元。

在仓储扩张方面，从1月到7月，中海集团斥资691亿港元，吸收了32块土地，总建筑面积为873万平方米，其中一线和重点二线城市占40%，土地价格同比下降。

然而，中国海运每月的土地收购是不均衡的。视点房地产新媒体了解到，年初后的两个月，中海集团花了260亿元收购了15个土地案例，仅2月份就收购了11个土地案例，金额达147亿元，土地收购投资甚至超过了月销售额。

有趣的是，到目前为止，中海的征地速度像一条抛物线。从3月份开始，土地收购进展缓慢。3月、4月和5月只记录了两块地，6月和7月分别获得了6块地。

中国海运将根据收款进度和市场情况随时调整投资步伐和规模。在第一季度，我们抓住了市场窗口，竞争很弱，我们买得更合适；自第二季度以来，市场处于焦虑状态，我们已经放慢了投资速度；最后几个月属于观察期，所以整体节奏比预算慢。

面对投资征地，严建国表示，在现阶段，中海肯定会采取审慎和谨慎的态度。

我们认为，目前的政策正处于高度动荡时期，有可能出台新的政策。因此，在这个时候，有必要谨慎投资。我们宁愿错过一些机会，也不愿投资在错误的地方。

这是否意味着中海将选择一种过于保守的发展模式？严建国回应称，中国海运将在下半年积极寻找机遇。在正常情况下，我相信还是会有更好的机会。

与第二季度甚至去年相比，最近几个月，一些重点城市参与竞标的企业数量大幅减少，费率明显下降，甚至出现了大量拍卖，这也可能给中海集团下半年加快征地的信心。

我们相信下半年会有机会，但很难判断最佳时机是什么时候。我们认为，此时我们应该保持高度的敬畏。因此，投资预算需要密切观察，我们会作出更仔细的安排。

这符合三好学生的风格。

严建国明确表示，中海集团未来将重点关注一、二线城市，包括一些人口确实在增长、产业确实在增长的新兴城市，并将首先深化和深入了解60家城市公司。

这是中国海运在中国政策不确定时期的主要战略。

就财务状况而言，截至今年上半年，中国海运的现金存量为1，279.3亿港元，资产负债率为59.96%，净贷比为28.1%，均处于较低水平。

在被问及下半年的投融资安排时，郭广辉将资金安排归纳为三点:一是根据整体经营战略，根据年度经营现金流的安排安排投融资计划。

第二，考虑规模安排的投融资计划，并密切监控过程中的指标和特征。

第三，根据市场的预判、投资情况、资金来源和支付情况，细化和安排投融资计划。

今年下半年，房地产市场的行政调控将继续收紧，许多城市仍在增持，没有放松的迹象。

虽然行业资金越来越紧张，但严建国预计下半年会有更好的投资机会。

上半年，中国海运新增开工面积1597万平方米，同比增长43%，在建面积4456万平方米，同比增长56%。到今年年底，可销售价值预计将超过6000亿元。

目标是2018年达到2900亿元，2020年达到4000亿元。严建国似乎有一个计划。

以下是中国海外发展股份有限公司2018年中期业绩会议现场问答记录:

现场提问:颜总现在对整个土地市场有什么看法？我也说过我会增加在香港的投资。预算是多少？你对整个房地产市场有什么看法？公司的利润率真的能保持在30%以上吗？空厅有进一步的改进吗？

严建国:谢谢你的提问。我想颠倒地回答这两个问题。因为第一个是投资，第二个是市场，先完成市场再谈投资可能更符合逻辑。

7月31日，中央政治局对房地产市场提出了明确的看法，决心解决房地产市场的问题，坚决遏制房价上涨。根据政策情况，我们觉得下半年的市场有几个特点:

首先，长期机制正在逐步形成。因为坚决抑制房价上涨的表述不同于过去，它显示了中央政府控制房价的决心。目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期。

因此，在政策层面上，市场的观望情绪在短期内会增加，包括最近一两个月，但从中长期来看，建立长期机制对市场是有利的，所以我们认为长期机制正在逐步逼近。

二是房地产供给方面的结构性改革将继续推进，商品房市场总量增长将受到抑制，房地产企业扩张将逐步放缓。从今年的土地供应结构来看，拥有固有产权的住房和经济适用房的比例正在增加，许多住宅用地也安排了经济适用房和人才住房的比例。

从结构上看，在房地产不变的情况下，多代理供给和多渠道担保的比重将会增加，这也是房地产行业实施供给侧改革和当前长效机制作用的结果。

第三，下半年房地产市场的行政调控将继续收紧。现在许多城市继续超重，应该没有放松的迹象。

第四，尽管货币政策已经从降低杠杆率转向稳定杠杆率，但该行业仍面临资金紧张。从个人按揭贷款来看，从去年上半年末的4.89%到5.64%，整个个人按揭贷款增长了15%左右，今年上半年比去年上半年下降了4%，所以利率在上升，总量在下降。

我们认为这四项政策构成了今年市场的基本政策。我们相信市场会更加谨慎，消费者会在某个阶段观望。这是我们对市场的看法。

第二个问题是关于购买土地。在现阶段，我们将采取非常谨慎和谨慎的投资态度。根据我们的战略规划，到2020年销售额将达到4000亿元，库存商品价值约为1.5万亿元，这可以保证目标的实现。

同时，上半年6月底，我们已经完成了不到60%，我们将根据我们的支付进度和市场情况随时调整投资的步伐和规模。例如，在第一季度，我们抓住了市场窗口，竞争很弱，所以我们应该购买更多。自第二季度以来，市场一直处于焦虑状态，因此我们放缓了投资速度。最近几个月，这是一个观察期，所以整体速度比预算慢。

下一步，我们将以非常谨慎的态度对待投资，围绕一线和二线城市，包括一些人口确实在增长、工业确实在增长的新兴城市，开展我们的发展工作。然而，我们主要集中在一线和二线城市，并使60个城市公司深入和彻底。

目前，在政策形势不太明朗、长效机制建立、投资者谨慎的情况下，我们以深化和渗透为主要策略，适度扩张新城。

最后，在投资方式方面，我们希望同时使用多个渠道。目前，公开市场仍然是我们的主要渠道。我们将积极参与，谨慎申办。同时，我们将与兄弟单位合作，参与棚改，与同行业同行合作。

所以我认为，对我们来说，最重要的是搞好发展和投资。

现场提问:目前，很多房地产企业都在实施后续投资机制。我想知道管理层对这种机制的看法。中海有没有计划在内部实施后续投资机制？自2016年底以来，征地面积、新开工面积和在建面积均较往年大幅增加。为了与这样的发展战略相匹配，财务战略会相应改变吗？

严建国:我先回答第一个问题。去年，每个人都问起了投资。不同的公司有不同的激励方法。我们选择了6月11日宣布的期权激励计划。

期权计划是一个10%股本的计划，分10年和11个阶段实施。首期第一批为1%，即超过1亿股，截至6月底，已有404名中高层管理人员全部实施。

期权可能更适合我们，但看涨期权可能不是特别适合，因为任何激励方法都有其优点和缺点，所以我们选择了更合理的方法。

郭广辉:谢谢你对我们的关注。近年来，在建面积和新开工面积大幅增加。从今年上半年和去年年底的年报来看，我们的财政政策仍然是稳定和灵活的。

在此过程中，尽管新增建筑面积、在建面积和土地储备有所增加，但我们对整个财务资源的安排如下:首先，我们将根据我们的整体经营战略和每年经营现金流的安排来安排我们的投融资计划。

其次，我们将密切关注我们在这一过程中的各种特征。例如，半年来，净贷款率仍保持在净资产的28.1%的良好状态；例如，我们的资产负债率在半年内为59.96%，在60%以内。用这个规模安排来思考我们的投融资计划。

第三，我们下半年的融资计划，正如严董事长所说，将根据市场的预判、投资情况、货币资金来源和手头的支付情况，细化和安排我们的投融资计划。在下半年，我们也有一些债务到期，需要提前安排和考虑偿还。

现场提问:目前，手头一定有1200多亿现金。这些资金将如何使用？如果不需要，它会被用来支付股息吗？在财务报表的数字中，一个是有超过1000亿的合同负债，所以我想知道。

郭广辉:目前的合同债务相当于我们之前报表中预付款和预付款转换的债务。我们上半年的总销售额比去年同期增长了18%以上，整体的收藏水平相当不错。预售和未来销售总额为1788亿英镑，这将反映在这个地方。

严建国:下半年是否有更好的机会，如果没有机会，是否会有更多的分红。目前，我们对市场保持高度谨慎的态度，所以我们目前的负债率仍然处于相对较低的水平，我们有更多的现金。

我们认为，目前的政策正处于高度动荡时期，下一步有可能制定新的政策。因此，在这个时候，我们觉得谨慎的投资是非常必要的，我们宁愿错过一些机会，也不愿投资一些错误的地块。

下半年，我们也在积极寻找机会。在正常情况下，我们相信仍然会有更好的机会。今年第三季度，与第二季度甚至去年相比，应该说最近一些重点城市参与投标的企业数量大幅减少，费率大幅下降。

我们相信下半年会有机会，但很难说什么时候是最好的时机。我们认为在这个时候保持高度的敬畏和采取更谨慎的态度更好。

今年的投资预算能达到多少需要密切观察，我们会做更细致的安排。

至于分红，我们上半年的绝对分红有所增加，我们肯定会继续提高分红比例。第一步是努力实现股息分配核心利润的30%左右，去年这一比例约为26%。我们希望不断进步。当然，如果真的没有好的发展机会，我们还不如在某个时候给股东多分红。

现场提问:什么是长期租赁公寓的发展？管理层对长期租赁公寓的这么多事情有什么看法？

闫建国:由于我们长期租赁公寓的数量仍然相对有限，我不评论目前市场上的许多观点。我只想谈谈我们自己的一些想法。

首先，国家积极倡导长期公寓出租，我们正在积极推进这项工作，包括成立专门小组和安排专门人员，目前正在推进几个项目。目前，大多数在建的长期租赁公寓仍由我们被动持有。

被动所有权是因为许多人在购买土地时需要长期租赁公寓。例如，上海有10%的人必须建造长期租赁公寓，包括中国相当多的城市现在都有一定比例的长期租赁公寓。

此外，我们仍然希望今年在长期租赁公寓的运营上向前迈出一步，所以我们决定今年开放大约6个项目，其中3个是重资产，3个是轻资产，希望在未来几年达到初始规模并达到一定数量。

就我个人而言，我认为长期租房的真正时机是国家各方面的政策全面出台的时候，在当时的商业中这样做可能更为合理。

去年，上海有十几块国有土地用于长期租赁公寓。今年，它相对较小，但也在不断推出。北京已经引入农村集体土地作为长期出租公寓的土地。因此，在土地政策出台之初，国家就明确规定土地必须用于长期出租公寓，所以这块土地的价值与商品房完全不同。

当时，我们认为整个经济是经过计算的，所以我们认为当时整个行业是一个可循环利用的东西，从商业的角度来看是一个可以大规模进行的阶段。

因此，目前，根据国家政策，我们正在尽一切努力在各方面促进它。至于大规模的建设，我们也在寻找机会，先建设和锻炼我们的运营和建设能力，等待这个更大的机会的到来。