业绩会直击 | 郁亮缺席的万科中报会 总裁祝九胜说了什么（实录）

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观点:房地产网络万科中期业绩会议的地点从大梅沙转移到深国投广场，与年初朱九生接任总裁后的第一次媒体见面会相同，但这次余良不在其中。

8月21日，深国投广场的上班族人群中混杂着许多背着电脑包的媒体人士。今天上午，万科总裁兼首席执行官朱九生将带领首席运营官张旭、首席财务官孙嘉、董事会秘书朱旭出席中期业绩会议。

没有万科在于亮的中国日报见面会，朱九生成了焦点。面对媒体的每一个问题，总统都主动拿起麦克风，或者自己回答，或者指派一名首席运营官或财务官在附近回答。在以前的演出会上，于亮经常这样做。

然而，身为金融家的朱九生，还没有像他们的董事长那样在媒体面前学会跳舞。除了说他想做一个好农民，种一片好地，他似乎无法学到更多的脚踏实地的话，或者穿插一些让观众发笑的幽默。

于总是不来锻炼我们

除了两年前因忙于股权交易而罕见地缺席2016年中期业绩会议之外，余良在担任总裁期间几乎从未缺席过。

然而，于亮成为董事长后，他有更多的理由任性。当被问及于宗今天为什么没来时，朱九生不禁笑了，但他没有直接回答，而是用一种投机的方式解释。我想他想锻炼我们，看看没有他我们的表现是否会更舒适和正常。

事实上，除了气氛略有不同之外，余良董事长的缺席并没有影响既定的程序。在近一个小时的业绩会上，朱旭用了30多分钟详细介绍了上半年万科的财务、业务和未来发展。

观点房地产新媒体现场了解到，2018年上半年，万科实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；上市公司股东应占净利润91.2亿元，同比增长24.9%；少数股东损益43.99亿元，同比增长59.94%。

对于小股东损益的快速增长，万科在半年度报告中将其归因于合作项目结算规模的增加。然而，在随后的投资者业绩会议上，孙嘉给出了两个解释:一是今年未合并项目计提减值准备，二是与M&A长期战略投资有关。例如，ProLogis使用成本法记账，并且会有会计上的差异。

表演结束后，我们进入了问答环节。但是，由于时间的限制，万科没有给媒体很多沟通的机会，原本只有三个问题，最后也帮不上媒体的要求，所以又给了一个提问的机会。

一般来说，大部分问题都与万科近年来的新业务发展有关，包括出租房、物流地产、城市更新改造等。此外，它们还涉及组织变革和业务伙伴。对于这些问题，几位高管显然准备充分，他们滔滔不绝地说，半个小时很快就过去了。

其中，关于城市更新改造，万科在业绩会前还专门播放了宣传视频，首席运营官张旭表示愿意花更多时间向大家介绍。

他首先介绍说，城市更新不是简单的拆除和建设，而是将旧的城市文化和历史有机地结合起来，使城市焕发出新的活力。为了支持这一解释，他还详细列举了万科在上海、福州和广州的城市更新项目。

资本推高租金可能是一种误解

值得注意的是，在2018年半年度报告中，万科首次宣布将出租房纳入其核心业务。在业绩发布会上，朱九生将这一定位转变解读为万科应该成为更好生活的提供者，服务普通百姓，这一逻辑也将延伸到租赁业务。

朱旭表示，万科从2014年开始布局集中租赁房，截至今年6月底，已覆盖30个城市，收购客房16万多间，开业4万多间，形成了青年公寓(停车公寓)、家庭公寓和服务公寓三种产品类型。

然而，作为一个长期出租公寓的奉口企业，从其诞生之日起就一直存在诸多质疑。利润模式、资本成本和住房购置已经被公众反复讨论，最近的热门话题集中在租金上。

目前，由胡景晖炮轰自由、蛋壳等机构哄抢民房提高租金引发的舆论战仍在继续，这一话题逐渐从长期出租公寓本身延伸到民生问题。

但是，朱九生不同意这种观点，认为租金上涨是资本干预造成的，这可能会被误解。他说房屋租赁是一项已经存在了几千年的业务。在历史上，只有许多分散的房主和房主向分散的需求者提供房屋，也称为c2c业务。

在过去的一两年里，一些资本和机构已经介入了这项业务。他继续说，从目前的情况来看，机构的比例很低。据我们观察，我国城市机构的最高渗透率为5%，而普通城市的渗透率不到2%，因此目前机构的干预是有限的。

事实上，资本干预导致租金上涨，万科也是如此。6月初，富士康员工的一封公开信引发了这个话题。

在信中，该员工要求富士康全额支付公积金，并提高工资以跟上房租的上涨。原因是万科进入富士康龙华工厂北门的清湖新村进行装修，员工预计城中村的租金会翻倍2-3倍。

虽然万科后来回答说，改造前后城中村公寓的租金价格在同一区间，保持了单间公寓的月租金稳定，但舆论的火焰似乎从未完全熄灭。

因此，虽然绩效会议没有谈及万科通过城中村改造来扩大出租屋的规模，但朱九生在总结长期出租屋这个话题时似乎有些感触:因为这是一个新的业务，是以一种新的方式来做的，所以希望大家在观察的时候能给点耐心。

最后，他还说:对于租赁业务，万科首先坚持这个方向是正确的。当然，在这个过程中肯定会有一些遗憾和不足。我希望你发现这些问题时能及时告诉我们。

以下是万科企业股份有限公司2018年中期业绩会议现场问答记录:

现场提问:随着调控政策的大力出台，开发商普遍感到压力很大。在过去的六个月里，你担任万科总裁时有什么感受？你如何看待这个行业的未来？此外，租赁业务已成为新的发展出路。万科在这方面有什么进展和安排？

朱九生:任何企业、任何企业都有压力，任何职位都有压力。就我个人而言，我一直感觉到这种压力。上个月的中央政治局会议上说要坚决遏制房价上涨，“过快”一词被删除，表明政府有决心调控和管理市场，对重点城市有一些关键和具体的调控措施。作为行业的参与者，我们同意这些方法。

但是在这个行业干了这么多年，仍然有一些基本的观察、态度和观点。业内仍有空房，容量仍很大，城市化进程仍未完成，租赁市场刚刚起步。在服装、食品、住房和交通方面，整个城市对与空客房和房地产相关的各种服务有很大的需求，所以我们对整个市场有很大的需求

第二个问题是租房，最近引起了媒体朋友的极大关注。事实上，这个市场仍然是一个相对传统和古老的市场。这是一个存在于几千年前的行业，用来出租房屋。在历史上，只有许多分散的所有者，而房屋的所有者向分散的需求者提供房屋。c2c业务，表面上没有规则，实际上我个人认为它是市场化的，因为供应商和消费者非常分散和众多，这是一个真正的市场化机制。

在过去的一两年里，一些资本和机构参与了这项业务。目前，企业的比例仍然很低。渗透指标通常用于调查城市和出租房的机构程度。中国城市机构的最高渗透率为5%，但城市的平均渗透率不到2%。因此，至少在现阶段，机构在这一领域的作用非常有限。

从资本回报的角度来看，赚钱但不赚钱，短期效果是一样的。我相信大家都很清楚，我们将积极探索这项业务。对机构来说，干预租赁市场确实是一件相对较新的事情，而且存在各种意想不到的问题。事实上，在深圳万村有一个热烈的讨论，有些人甚至提出了问题。我们以现实的方式从各个方面相互解释和交流。

因为这是一项新业务，也是做这种业务的一种新方式，我希望每个人在观察它的时候都要有耐心。万科本身应该首先坚持正确的方向，并以适当的方式培养这种能力。当然，这是一个过程，其中肯定有一些遗憾和不足。我希望你能及时告诉我们这些问题，我们会及时纠正它们。

现场提问:万科7月份收购了太古的7家冷库，进入物流地产领域的冷链业务布局。物流部门的具体规划是什么，以及未来的发展程度如何？我注意到万科正在做城市更新和改造的业务。这是一项新业务吗？你能详细介绍一下这件作品的布局吗？

张旭:让我先回答一下收购冷链仓储的业务。从这个行业的角度来看，中国实际上才刚刚起步，行业的人均存储容量只有欧美国家的1/5左右。如果我们再看看美国，在冷链仓储业务中，第一和第二家公司合计占全国总份额的40%以上，这是相对集中的。然而，一个行业在中国还没有形成，而且是分散的。每个家庭都有自己的冷链储存和配送，这是最大的痛点。而且，这个行业刚刚起步，也是一个庞大的行业，这也是我们的初衷。

为什么是太古冷链？在仓储位置、产品设计和生态环保理念方面，是中国同行业中最好的，并且有很多高质量的客户，可以很快与我们结合。与太古冷链的合作将为我们带来更大的协同效应。一方面，我们将整合我们自己的资源，另一方面，我们将保留太古团队。我相信我们能在这个行业做得更好更大。

至于城市更新，万科内部的这项业务被称为有机更新。历史上，我们在天津水晶城和武汉做过工业保护，我们在这方面做过很多项目。如果一个城市想要更新，就不能简单地推倒重建，而是要将老城的文化和历史有机地结合起来，让城市焕发出更多的活力。这是我们城市有机更新的基本理念。未来这一地区将会有大量的房地产行业，我们将积极参与有机更新的过程。

让我给你举几个例子。我们有上海上声新学院项目，第二个项目位于福州烟台山，第三个项目位于广州恩宁路，所有这些都保存了这座城市的许多历史和文化。欢迎光临。

现场提问:我想问你两个问题。首先，大家都很关心于先生今天为什么没来。第二，今年以来，万科发生了一系列变化。也许你在内部做了一些改变，工资制度也会有一些改革。这些变化的原因是什么，是由外部环境还是由内生的主动性驱动的？

朱九生:我想俞将军的想法是给我们更多的锻炼。万科是一个商业伙伴机制。每个人都可以代表团队。每个人都有这个野心。虽然我们做得不好，但我们会继续努力。

第二，你们注意内部改革，我们称之为五位一体的改革。在这方面，我们的合作伙伴孙嘉负责人力资源，孙嘉回答道。

孙嘉:万科有句话说，没有成功的企业，只有时代的企业。这么多年来，万科人一直强调危机意识和自我改变的基因。在过去的六年里，万科经历了并将继续经历五位一体的转变。“五位一体”是一个从战略到机制、到文化、到组织、到人的动态成长过程。

六年来，万科除了继续做住宅开发外，还在商业地产、物流仓储、长期租赁公寓、工业办公、教育养老等领域进行了实践探索。以项目公司为例，我们可以感受到业务转型的状态和活力，业务转型也对组织和人员提出了更高、更全面的要求。应该说，在房地产的黄金时代，赚钱相对容易，但现在进入服务型企业，赚钱越来越慢，越来越难。

因此，在支持城市服务提供商战略提出后不久，2013年，在集团内部正式提出了业务合作伙伴机制，旨在与新战略合作，更好地激励员工。

例如，万科的停车公寓在厦门萌芽，而这个商业领袖是一个室内设计。当时，当厦门公司决定在我们的业务伙伴机制的激励下尝试青年公寓业务时，他举起手，带领一批小伙伴从原来的业务萌芽起步。到目前为止，厦门公司已经成为万科集团青年公寓业务的领导者。事实上，这项业务并不是从一线城市开始的，而是在沿海城市厦门。

以深圳公司为例。在过去的五年里，深圳公司已经进入了多个业务场景和多个赛马场。深圳公司的组织模式围绕多种业务展开，成为一家拥有相关多元化业务的城市公司。同时，在这一机制下，万科打破了传统的由总经理、副总经理、总经理助理、总监和部门经理组成的金字塔式层级管理结构，转变为相对扁平化的分权管理模式。让一批优秀的新员工尽早加入城市公司的合作伙伴团队，各司其职，建立一个跨业务的城市合作伙伴团队。今天，深圳的很多业务场景都取得了初步的成效，这与刚才介绍的管理机制和人才涌现模式的变化有着直接的关系。

万科于2013年提出业务伙伴机制，并于去年底正式启动业务伙伴计划，这是一个逐步探索、不断迭代、逐步完善的过程。应该说，我们仍在向五位一体转变的道路上。

现场提问:万科今年上半年增加了6万间客房。这些房间的主要来源是什么？主要的集散地在哪里？在这方面，万科如何看待大量机构入驻并推高租金的说法？

朱九生:非常感谢您的提问和对我们核心业务的关注。这是我们在半年内新增的6万套公寓的总来源。首先，当政府推出土地时，有一块土地用于长期出租公寓。我们在北京、佛山和深圳有六个这样的项目。第二，各机构历史上闲置的存量资产通过合作或租赁方式出租。第三，这些房屋分散在个人手中。

接待了60，000个房间，很快就形成了一个好的产品，集中公寓。在过去，许多房间都被接收，所以如何及时供应它们没有得到很好的控制。如何在整个公司的装修和消防的标准和效率之间取得平衡和妥协，万科需要在这方面继续改进。

你担心的是当组织进来的时候租金是否会被抬高，可能会有一些误解。我刚才强调，在任何一个城市，机构的渗透率和参与率都不是很高。以深圳为例，机构渗透率为2%，甲、乙公寓经营机构租金渗透率不到2%。

万科在深圳的公寓入住率超过92%，非常受欢迎。我们每个房间的月单价只有1800元左右。价格是如何确定的？重新认识和重新理解空的需求是否是一种新的机制和新的做法，欢迎各方友好互动，共同做得更好？