重磅发布 | 观点指数·2018年17月中国房地产企业销售金额TOP100

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年中战争的硝烟尚未散去，新一轮战斗的鼓声已经响起。下半年第一个月，棚改政策收紧，融资难度加大，房地产市场集中度进一步提高，形成了长尾分布。

根据2018年1月至7月中国房地产企业100强的销售额，从1月至7月，每一步的规模增长率都有不同程度的放缓，中考后短暂的平静应该是旺季前的调整和准备。

具体而言，2017年1-7月，前3名、前10名、前50名和前100名的总规模分别为6466.4、17576.19、32469.99和38506.3亿元。2018年1-7月，前3名、前10名、前50名和前100名的规模分别为11727.3、23151.44、45628.51和54566.55亿元。同比增幅最大的是前三名，增幅为81.36%。

根据国家统计局的数据，2017年1-6月，中国商品房销售额为49298.05亿元，百强比例为67.74%。今年同期，中国商品房销售百强占比升至68.03%，2018年1月至7月这一数字也略有上升。

与去年同期相比，可以发现领先房地产企业的市场份额大幅上升，前100名中的前三名的份额从2017年1-7月的16.7%上升到今年同期的21.49%。

市场份额的抢夺也表明，领先的房地产企业正在与规模作斗争，并激烈地相互追逐。随着低库存城市棚改货币化的中止，三、四线城市的碧桂园布局不确定。6月，万科与恒大的激战让万科超过了恒大，7月的新一轮竞争仍充满火药味。

相应地，前5名、前10名、前20名和前50名的比例下降。具体来说，前50家房地产企业的份额变化不大，但中型房地产企业的份额已经逐渐被侵蚀。

这些变化表明，房地产集中度仍处于上升轨道，三大房地产龙头企业的发展速度明显高于中小房地产企业。规模优势、资本优势、土地优势和融资优势是领先房地产企业的筹码和内幕信息。

尤其是在整体疲软的市场环境下，穿棉袄的人总是比穿单衣的人活得更久、更冷。市场份额的萎缩使得中型住宅企业的生活越来越艰难。如果跟不上大型住宅企业的发展速度，就有可能成为梯队。

数据源:意见索引整理

根据意见指数监测，2018年1月至7月，前100名中相邻排名之间的差距越来越大。与2017年同期相比，2018年1月至7月，大部分相邻房地产企业的失误不超过20%，但前3名与前4名的差距明显，在所有失误中排名第一，失误率达到43.9%。紧随其后的是前1-2和前6-7，断层比例分别为35.78%和24.49%。

另外，值得注意的是，从今年1月到7月，相邻排名之间出现了4个超过20%的失误，均进入前10名的房企，即前1-2、前3-4、前6-7和前7-8。这意味着大型房地产企业之间的竞争不可低估，规模差距扩大，顶级房地产企业越来越难以赶上竞争对手。

与去年同期排名相比，2018年1月至7月，新城控股、阳光城市集团、中国金茂、中良地产、泰和集团的前20名排名变化较大，上升了7-17位。这五家房地产企业闯进了前20名，甚至前10名，就好像它们不在任何人的土地上一样。

金茂是最突出的。今年1-7月，金茂销售额为788.92亿元，同比增长187.64%。如果我们继续遵循这一趋势，1000亿元的目标对金茂来说将是轻而易举的。

过去，金茂没有充分发挥一、二级联动的有效性，一般通过土地出让协议的资金运作二级项目。去年以来，金茂以城市经营为核心，采取一级和二级联动模式，选择更多一级开发用地进行开发。

此外，金茂还采取了多元化的发展模式，包括一流的开发、城市规划、开发建设、物业销售、控股经营、商业配套和产业引进等。

凭借城市经营优势获得的土地储备，金茂今年的销售开始突飞猛进，前7个月的销售额超过了去年的110%。

发展方式的转变为金茂增添了动力和增长点，也给金茂带来了更多的利润和信心。今年1月至7月，金茂收购了13块土地，其中7月份收购了5块。同时，自年初以来，金茂只公开发行了三次融资，包括两次票据融资和一次股权融资，总额约为71亿元人民币。与同级房企相比，其资金链更加稳定。

同样值得一提的是新城控股。2017年，这座一直稳定在15人左右的新城市，从今年年初开始发挥实力，逐渐挤进前10名。新城控股专注于住宅+商业的双轮驱动战略，可以在两条道路上顺利发展。

根据以往的经验，在这些年的调控中，越来越多的中小房企都倒闭了。对于领先的房地产企业来说，这也是一个扩大市场份额、抢占空空间的绝佳机会。规模越大，就意味着你可以在征地、贷款、找人和购房方面享受到更多的优势。这也意味着你可以对冲市场周期波动带来的风险，持有更多现金流。

因此，在关注利润的同时，大中型企业也开始攻击规模，以求在疲软的冬季市场环境中生存。根据去年的数据，估计到今年年底大约有30家房地产企业，规模达1000亿。

3.工棚改革的货币化趋势已经微调，三线和四线市场的乐观情绪不再

鉴于日前有市场传言称CDB总部签署了恢复性房改项目合同，住房和城乡建设部于7月12日召开新闻发布会，表示对于商品房存量不足、房价上涨压力较大的地方，要有针对性、及时调整房改安置政策。凡有大量商品住房库存的地方，可以继续推进住房货币化改革。要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、分层次定目标，不盲目借钱摆摊。

与2017年8月相应，住房和城乡建设部等6部委明确，商品住房消化周期小于15个月的市县应控制工棚货币化安置比例，采用更多新的安置用房；11月，住房和城乡建设部进一步明确，在存量不足、房价上涨压力较大的城市，仍将采用2018年新开放的货币化棚改项目，不支持国家开发银行和农业发展银行的棚改专项贷款。

棚改货币化始于2014年，当时城市中的棚户区和村庄被纳入国家新型城镇化发展战略。与之相匹配的是，中央银行推出了总额超过1万亿元的低利率psl来支持工棚改革。从那以后，货币化安置的比例迅速上升，从2014年的9%上升到2016年的48.5%。换棚设备的数量也大幅增加，从2013年的304万台增加到2015年的601万台。2017年底，住房和城乡建设部进一步明确启动了一项新的三年计划，以解决棚改问题，2018-2020年共有1500万套，其中2018年计划580万套。

与此同时，住房和城乡建设部表示，今年1月至6月，已启动363万套住房改革，目标完成率为62.5%。

根据视点指数统计，2017年一、二、三、四线城市棚户总数分别为9.1万套(占1%)、107.3万套(占18%)和492.6万套(占81%)，表明三、四线城市是棚户改革的主战场。其中，黑龙江、青海、新疆、甘肃三、四线城市棚户货币化安置面积占销售面积的50%以上。对于三、四线城市的去库存化，棚改有很大的推动力。

总的来说，房改政策给整个房地产市场带来的风向调整并不大。对于一、二线城市布局均衡或深度培育的房地产企业，影响有限。然而，一些在三、四线城市布局广泛的房地产企业可能就不那么乐观了。

4.新的资产管理规章制度将会引入住房企业的困境或将会缓解

7月20日，为指导金融机构更好地实施新的资产管理规定，确保资产管理业务规范平稳过渡，中国人民银行、中国保险监督管理委员会、中国证监会制定了《关于进一步明确金融机构资产管理业务规范指导意见有关事项的通知》(以下简称《通知》)，明确了过渡时期的具体操作问题。

该《通知》主要有三个方面:一是进一步明确公开发行资产管理产品的投资范围；二是进一步明确过渡期相关产品的估值方法；三是进一步明确过渡期的宏观审慎政策安排。

具体来说，本通知明确了私募产品可以使用摊销成本法半年以上，旧理财产品在一定条件下可以投资新资产，取消了非标准投资30%的限制。

对于房地产企业来说，这就像久旱之后的细雨。虽然它不能完全解决房地产市场的干旱，但也有一定程度的缓解。早在今年4月，新的资产管理法规就已经出台。该文件对规范资产管理市场秩序、防范金融风险起到了积极作用。但是，由于缺乏配套的规则和指引，金融机构在操作层面存在疑虑，相关业务的发展和退出也受到一定程度的影响。

数据来源:中国人民银行，意见指数合并

不仅是房企，很多中小企业都很难从银行获得足够的贷款，社会融资规模也受到了很大影响。其中，委托贷款和信托贷款尤为突出，6月份分别增加1642亿元和1623亿元。

此外，2015-2016年，房地产企业大规模发行公司债券，净负债率持续上升。从期限来看，大部分都是3-5年的还本付息期，2018年下半年，将进入房地产企业公司债券的到期高峰期。

最近，通过窗口的指导，监管当局禁止公司债券和票据相互偿还，并规定只有当旧债务到期时，或在长期租赁公寓领域，住房企业可以发行新的债务。

无独有偶，国家发展和改革委员会(NDRC)6月27日的新规定规定，所有海外债券的发行都需要得到国家发展和改革委员会(NDRC)的批准。尽管海外发债渠道尚未关闭，但几乎所有获批的海外发债都是为了再融资。

房企的融资渠道越来越窄，所以他们应该在勒紧裤带的同时努力弥补饥荒。今年3月以来，房地产投资的同比增速一直在缓慢下降，而90平方米以下的二手房投资也处于负增长状态，市场的不断收紧使得房企的日子更加不好过。

放宽非标准有利于扭转目前住房企业信托贷款和委托贷款大规模负增长的局面。去杠杆化的放缓平息了市场情绪，缓解了房地产企业资金短缺的尴尬。

在枷锁放松后，住房企业对下半年年度目标的影响步伐也应加快，以便为房地产市场的旺季做好准备。