50城卖地3.57万亿元 同比增长34%龙头房企积极补仓

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■我们的记者王峥

随着房地产市场监管力度的不断加大，各地在2017年开始增加土地供应，努力改善部分地区住房供需不足的状况。

据中原地产研究中心统计，中国50个大中城市的土地销售收入创下历史同期新高，累计土地销售金额达到3.57万亿元，比2016年的2.65万亿元增长34%。其中，13个城市的土地销售额增长超过100%。

与此同时，在经历了前两年的去工业化之后，大型住宅企业也选择了大力补位，他们的征地热情也很高。据中央参考咨询所统计，2017年500亿级代表性房地产企业招标、拍卖、征地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%。

许多城市的土地销售量达到新高

在上述50个大中城市中，有2个城市的土地出让金超过2000亿元。其中，北京2796亿元，杭州2272亿元，南京、苏州、重庆、上海、天津、成都、郑州等11个城市土地出让收入超过1000亿元。

而中国500亿元以上的城市已达22个，土地销售收入超过200亿元的城市高达56个，创下同期新高。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析，从中国各大城市的土地销售情况来看，2017年在很多方面都创下了新纪录，供应量大幅增加，尤其是限价房和出租屋的土地供应量增加，这将对2018年的房地产市场产生重大影响。

随着2017年楼市调控力度的不断加大，北京等城市的土地供应开始全面加速，未来五年将有大量房屋进入几个城市的市场。虽然当地的控制政策很严格，但大多数房地产企业在这些城市的库存并不多。经过2015 -2016年的大量去化学品，房地产企业有一个积极补充库存的强烈意愿。张大伟指出。

从全国来看，核心城市租赁土地总面积超过500万平方米，按平均单套60平方米计算，可直接提供8万套以上的租赁房屋，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

此外，一些业内人士表示，一些城市鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，并在改善配套设施后将其改造为租赁房。这些政策有利于促进租赁土地的供应，缓解租赁市场的供求结构。供应量增加后，住房市场价格有望回到合理区间。

房企积极建仓

在主要大中城市增加土地供应的情况下，2017年500亿级代表性房企的征地和拍卖金额也达到22420.3亿元，同比增长74.4%；征地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%；受结构调整影响，征地平均底价为7778.4元/平方米，同比下降19.1%。

据悉，2017年，大型房企的征地城市重心开始从一、二线城市向三、四线城市转移。2017年，500亿级代表住房企业征地面积同比增长145%，底价同比增长53.9%；一、二线城市征地面积同比分别增长63.0%和46.7%，比例分别下降0.7%和11.3%。由于价格限制的影响，为建设而竞争，为自我维持而竞争，底价也下降了。

然而，数百亿房地产企业在重点城市的征地集中度仍然很高，征地金额超过500亿元的前20个城市占城市土地交易金额平均比例的近60%。其中，温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市占70%以上。与此同时，一些热点一线和二线城市的征地门槛逐渐提高，大多数征地企业为国有企业和大型民营企业，而中小企业获得土地的机会较少。例如，北京的大部分征地企业是国有企业，如碧桂园、万科、保利、中海、龙湖，以及国有企业，如远洋运输、首开、中铁地产；广州的土地主要由碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房地产企业征收。只有碧桂园占据了广州20%的土地。

此外，中央参考研究所表示，5000多亿元营地、1000亿元至5000亿元住房企业和500亿元至1000亿元住房企业获得的土地数量占平均销售额的40%以上，新疆境内扩张态势加剧。征地结构更加均衡；300亿-500亿元和100亿-300亿元的房屋企业的平均征地金额占销售的比重分别为35.9%和26.8%，与500亿元以上的房屋企业的差距正在拉大。此外，征地城市多集中在二线城市，征地竞争力相对较弱。

行业并购加速

值得注意的是，2017年，大型房地产企业除了在招投标、拍卖和挂牌市场上努力外，还在加速行业间的并购。

2017年，500亿级以上代表性企业M&A金额达到3109.2亿元，约占征地总量的15%。500亿元-1000亿元、1000亿元-5000亿元的房企征地比例最高，分别为50.8%和34.6%，其中融创、阳光城和泰和的征地比例最高。这一比例分别高达78.1%、76.7%和68.9%，而招商局蛇口、徐汇、荣信等房企的这一比例也高达38.1%

数百亿房地产企业的M&A项目集中在一、二线核心城市，避开了供应稀缺、成本高的招投标、拍卖和挂牌市场，以较低的成本增加了核心城市的位置。一些市场消息人士表示。

据报道，在排名前20位的城市中，除了佛山和惠州，它们都是一线和二线城市。其中，50家数百亿元的代表性房企在杭州和广州收购了200多亿元，在天津、北京、上海和重庆收购了150多亿元。

同时，加强合作已成为数百亿房地产企业分担经营风险、实现优势互补、合作共赢的重要途径。代表数十亿的50家房企中，38家采取了合作征地方式，权益征地平均比例为86.1%，同比下降0.5%。其中，保利、龙湖、招商局、中南、远洋运输、先锋更倾向于联合收购土地，收购土地权益比例低于70%。

此外，旧城改造、工业新城、物流地产、文化旅游地产等也成为数百亿房企扩大储备的重要方式。如碧桂园、恒大、万科、融创、华润、中海、远洋等房地产企业通过低价旧城改造，在上海、深圳、武汉、珠海、徐州获得了大量优质土地，其中远洋以150亿元的总价收购了武汉的旧土地，建筑面积187.97万平方米；绿地、华夏幸福、荣盛发展等百亿级住宅企业通过工业新城获得了大量土地储备；2017年前11个月，万科新增物流地产项目32个，建筑面积247.4万平方米，交易权益仅26.82亿元；今年上半年，恒大通过旅游地产收购了2664万平方米的土地。

(王峥)