上海楼市火爆之后2016年上半年将“量跌价稳”优房客

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回顾2015年上海楼市的发展历程，在“救市”政策如降低标准、降息、调整一般住房标准、330新政和央行“双降”的影响下，上海楼市在3月后开始发挥力量，二季度楼市成交量呈现“小峰”。

今年下半年，房地产市场的成交量和价格继续上升，有一种买高不买低的趋势。截至2015年12月31日，上海市商品房交易面积1500万平方米，同比增长55%，平均交易价格32174元/平方米，同比增长18%。

那么，2016年上海商品房市场的走势如何？它会像2015年下半年一样受欢迎吗？

从市场去中介化的压力来看，截至2015年12月31日，上海的商品房库存已经下降到1071.23万平方米。由于7月至12月市场成交量和脱媒速度相对较高，市场脱媒周期缩短至6.57个月(按3个月移动储销比计算)，表明上海商品房基本面在短期内呈现快速反弹趋势。

根据2015年第四季度上海楼市的走势，由于上海楼市没有去库存压力，市场去库存周期已降至不到10个月。此外，由于房企冲刺年度销售业绩指标和土地价格推动市场升温等因素，市场在第四季度重现，上海楼市在2013年下半年重现。

然而，我们不能判断这样的市场会持续下去，因为下半年，尤其是第四季度，市场会很繁荣。原因很简单。自2015年“330新政”以来，上海房地产市场交易量和价格的反弹主要是由于过去(主要是上半年)积压需求的集中释放。

以及需求集中释放(主要在下半年)导致的市场需求透支，如果房企认为上海楼市未来会保持这样的量价走势，实际上是对市场的误判，很有可能在未来市场变化时陷入被动局面。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，从2015年下半年央行三次“双降”后的市场发展趋势来看，当当前市场需求在第四季度发布时，下一轮市场阶段性调整将会到来。

在我看来，目前楼市的量和价最多会上升到2016年第一季度，也就是说，在2015年下半年央行三次“双降”之后，上海楼市的需求已经透支，2015年下半年量和价疯狂之后，楼市将进入调整期。

从时间上看，2016年上半年，上海楼市将呈现供需博弈的特征，上半年总体趋势将是“稳量降价”(尽管1月初市场将继续保持高位增长)。

然而，新一轮房地产市场调整很有可能在今年下半年到来。在交易量下降的市场背景下，今年下半年案件价格可能会有所下调，尤其是在本轮楼市大幅上涨的高端房地产，极有可能率先降价。

届时，如果企业在今年上半年未能“提前计划”，那么房企可能会陷入被动推进的局面，企业的资金会遇到问题。

因此，对于房地产企业来说，首先要积极调整推动节奏，控制好2016年上半年成交量的最后一个“窗口期”，不要爱打市场(总是期望买高不买低)，提高上半年销售业绩的比重。

要提前做好计划，增加现金储备，提前制定好2016年的市场应对策略，防止企业因2016年下半年甚至2016年第一季度以后市场环境的变化而被动地推动市场。

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