租购并举 保持房地产政策连续稳定（政策解读?聚焦中央经济工作会议⑤）

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租购并举保持房地产政策的连续性和稳定性(政策解读？聚焦中央经济工作会议⑤)衣食住行，数数“住房”最醒目。对于一年一度的中央经济工作会议，很多人最关心的是住房政策的表达和未来房地产市场的走势。关于住房问题，中央经济工作会议就住房制度、租赁市场、租赁企业、长效机制、调控政策的连续性和稳定性等问题进行了大量的论述。，引起了专家、学者和业界人士的广泛关注。

更好地满足居民的多层次住房需求

中央经济工作会议提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2017年，北京和上海探索共享产权试点住房，为解决住房问题开辟了新的渠道。通过这种方式，政府与购买者分享产权，政府放弃部分产权的“使用权”，这样购买者可以以较低的价格住在新房子里。

“过去，城市商品房的供应相对简单，主要由开发商提供。中央政府提出探索多主体供给，即动员更多的社会力量参与。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任星洲表示，目前，租赁住房的供应商更加多元化，如开发企业、国有企业、工业园区和房地产经纪机构，它们都参与了租赁住房的供应和运营。

所谓多渠道保障，是指住房保障的方式和渠道应该多样化。“今后，政府仍然是住房保障的主体，但有必要探索更多的途径和渠道，动员更多的社会力量进入，而且形式应该更加多样化。”任星洲说，过去，在住房保障方式上，有廉租房和经济适用房。后来，有公共租赁住房和棚改安置住房。“有更多种类和更丰富的保护手段。过去，棚户区主要通过实物住房进行安置。近年来，他们探索了货币化安置的方式，给了被担保的人更大的选择空空间。”

多代理、多渠道，不仅指“房”，还指“地”。2017年8月，国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。

“过去，城市住房用地供应主要用于建设商品房和租赁住房，通过国有土地招标、拍卖和挂牌，或者政府划拨部分土地建设保障性住房。今后，在一些人口净流入的大中城市，集体建设用地也将参与进来，主要用于建设租赁住房。”任兴洲认为，利用集体建设用地建设租赁住房，不仅可以增加城市租赁住房建设用地的供给，而且有助于构建租购并举的住房制度，也有助于扩大农村集体土地的使用，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，促进集体土地的优化配置和节约集约利用。“我相信，未来城市住房供应体系将进一步呈现多主体供应、多方式、多结构的趋势。”

“这种住房制度将更好地满足居民的多层次住房需求:对于有能力购买住房的城镇居民，支持他们通过住房市场购买商品房；对于买不起房子的居民，支持他们从市场上租房；对于无力支付租金和满足要求的家庭，政府将提供公共租赁住房保障。”龙湖集团副总裁韩石说。

发展房屋租赁市场，特别是长期租赁

要发展房屋租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的房屋租赁企业发展。中央经济工作会议把租赁市场的发展提到了前所未有的高度，很少强调长期租赁。

“租赁市场发展滞后是中国城市住房供应的最大缺陷，特别是长期租赁市场发展明显不足。”任星洲认为，长期租赁最大的特点是租赁期较长，合同关系相对稳定，有利于明确和稳定租赁双方的期望，让承租人和出租人都感到放心。

对于整个市场来说，租赁也是非常重要的。“租赁不仅是目前完善住房制度的核心工作，也是解决新型城镇化进程中新市民住房问题的必由之路。它还可以通过转移购房需求和减少住房抵押贷款融资需求来促进住房市场的稳定。”清华大学房地产研究所所长刘宏宇认为。

面向未来，实现租购并举的关键是弥补项目前存在的短租板。

“与商品房不同，商品房在开发建设后可以出售，资金可以很快收回，而长期租赁公寓的建设需要很长时间，投资回收期长，资金压力大。特别是在初期阶段，要用大量资金进行征地、建设和运营。”任星洲认为，要认真研究长期租赁市场的融资、税收等相关政策，使长期租赁市场的建设和运营实现良性发展，更有效地培育长期租赁市场。

2017年，已经深入房地产行业超过20年的龙湖集团推出了长期租赁公寓产品。到目前为止，它已经规划了16个城市，拥有15000个房间。“品牌开发商的出现将推动长期租赁公寓向产品化和精细化方向发展。”为促进长期租赁公寓的健康发展，韩石提出了具体建议:一是对依法登记备案的房屋租赁企业和机构给予税收优惠政策；二是支持符合条件的房屋租赁企业发行债券和房地产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点，拓展直接融资渠道。

各地在鼓励和支持政策跟上的同时，要对租赁市场的发展做出科学的长远规划。

“目前，在一些城市，大量的租房需求是通过分散的个体业主的住房来解决的。在鼓励企业建造新的大型租赁住房的同时，不应忽视庞大的存量租赁市场的供应。”任星洲认为，有很多措施可以盘活现有的出租房资源。一方面，通过加强监管和政策支持，个体业主的租赁行为更加规范和透明。另一方面，支持和鼓励专门从事租赁资源整合的机构有效汇集分散的个人住房资源，进行统一装修和运营，提供专业化的管理和服务，使分散的资源也能转化为机构大规模的租赁供给，为租户提供更高质量的服务。

差异化监管，力度不放松，避免大起大落

2017年，中国房地产市场的调控继续严厉。据链家研究所统计，截至目前，全国已有54个城市出台调控政策，129项限购政策和169项贷款限制政策，15个城市实施了“房屋认定和贷款认定”，48个城市限制销售。

在严格控制下，市场正在稳定。2017年11月，15个热点城市中的11个城市新建商品房价格同比下降0.2-3.2个百分点，低于2016年同期。

“中央经济工作会议提出要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，这意味着2018年房地产调控政策总体上不会有太大变化。”任星洲认为，政策的连续性和稳定性表明调控目标不会动摇，力度不会放松。投机因素不能回归市场，要注意防范和化解房地产市场风险；与此同时，保持政策稳定也将避免硬着陆和市场大起大落。

“从外部环境来看，目前的经济增长仍然强烈依赖房地产开发投资。改革金融、土地、税收和其他与房地产相关的制度，实现城市公共服务均等化，需要时间。发展租赁市场和共有房产难以在短期内对市场产生实质性影响；从内生机制来看，居民为了资产保值增值而买房的需求依然存在。银行利用房地产的驱动力仍然很强，地方政府仍严重依赖土地出让金。”据链家研究所所长杨现领称，2018年房地产调控政策将保持中性和紧缩趋势。

杨现领预测，一、二线城市的“五限”政策将在未来继续，限售令可能会扩大到一些三、四线城市，这些城市的房价在前期上涨较快，但尚未出台调控政策，住房抵押贷款政策也将保持紧缩趋势。