业绩会直击 | 世联行转型 陈劲松：别要求我们太快了

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观点房地产网4月3日，香港房地产企业业绩会议的浪潮刚刚退去，在深圳证券交易所上市的世界银行也在深圳罗湖召开了2017年度业绩会议。同时，北京、上海和香港都设立了分会场，同时进行现场直播。

过去的2017年对世界银行来说是不寻常的一年，也是验证转型绩效的一年。数据显示，2017年，世界银行营业总收入为82.11亿元，同比增长30.97%，创历史新高；上市公司股东应占净利润10.04亿元，同比增长34.35%。

按业务细分，房地产交易服务收入为38.23亿元，同比下降56.73%，至47.36%；然而，互联网加、资产管理服务和金融服务的份额进一步增加，分别占总收入的29.15%、14.51%和8.98%，增长率分别为61.84%、46.26%和62.26%。

业务结构的变化清楚地反映在业绩会议上庞大的高管阵容中。视点房地产新媒体了解到，除了熟悉的陈劲松董事长、朱民总经理、财务运营部主任高裘芸、董事会秘书袁宏昌外，还有负责红浦公寓的甘伟、负责房连宝的李融、世界联合金融发展顾问张尧林等。

良好的表现也能让一群高管在绩效会议上表现出更加放松的一面。面对总经理朱敏的报告《空洞略》，一旁的陈劲松忍不住笑了，说太抽象了，然后安慰在场的媒体和投资者，并在以后提问时给出了详细的答案。

此外，陈劲松还对当前的房地产趋势以及世界银行正在大力发展的长期租赁公寓、商务办公、房地产合资企业和小额贷款等提出了一些看法。

备受争议的长期租赁公寓

作为世界银行大力推广的业务之一，其长期租赁公寓品牌在本次绩效会议上受到了最大的关注。朱民的初步总结报告中提到的第一项业务是长期公寓出租，现场的问题有一半以上都与此有关。

因此，在这次演出会上，除了董事长陈劲松和总经理朱民之外，红浦公寓总经理甘伟成了发言最多的高管。

图中显示的收入并不代表整个世界联合会。朱敏一开始就直言不讳地说，她以长期租赁公寓为例。2017年，红浦公寓的收入为2亿元，但事实上，世界联合会一直在加大这项业务的发展，这两年的投资并没有完全体现在收入中。

数据显示，截至2017年12月31日，红浦公寓签约客房超过10万间，运营客房约3.5万间，平均入住率81%，收入2.08亿元，同比增长387.64%。据甘伟介绍，世界银行已经通过自有资金投资了超过10亿元的长期租赁公寓。

然而，根据这份报告，这项业务仍被列为营业亏损，因此何时实现利润是外界关注的焦点。甘伟首先在现场计算了成本:底层租金约占租金价格的60%，装修摊销约占租金的16%-18%，其余为一些基本运营费用，基本衡量指标内部收益率约为15%。

对于一套房子，平均租期一般为12年左右，固定摊销期为5年，投资的30%在第6年。根据目前保守的租金增长率预测，整体利润可在4年半左右实现。

甘伟表示，世界银行第一套长期租赁公寓于2015年开业，至今已有三年，所支付的学费也差不多，所以我希望它能成为世界银行未来几年稳定收入的保证。

此外，关于长期租赁公寓的布局，朱民表示，世界联合会采取了区域集中战略，主要集中在实力较强的二线城市和实力较弱的一线城市，如广州、武汉、杭州、成都、郑州、济南、厦门、Xi和苏州，而不是北京和上海等一线城市。

世界联合会已经足够快了

虽然世界银行在业绩会议上没有为长期租赁公寓设定明确的发展目标，但总的来说，世界银行的所有主要业务部门都在扩张和发展。

观点房地产新媒体获悉，由于业务规模的不断扩大，世界银行通过银行贷款和资产证券化融资的规模也相应增加。2017年，公司的资产负债率上升了16.77个百分点，从45.17%上升到61.94%。

在业绩会上，首席财务官高裘芸直言不讳地表示，负债率的上升主要与业务形式的变化有关，小额贷款业务、公寓和空业务的增加都需要大量投资。

朱民表示，随着世界联合会业务的发展，在一定程度上，拥有一定的负债比例有利于公司的可持续经营。

然而，在陈劲松看来，这种规模的不断扩大是有底线的，这是世界联合会坚持的底线。

他强调，世界联合会不是一个规避风险的公司，而是一个规避风险的公司。因此，自25年前成立以来，世界联合会没有增加其杠杆作用，也没有投资于土地。他打趣说，如果没有这样做，世界联合会肯定不会比现在的孙宏斌和郭广昌差，因为在过去的25年里，每个人都卖过房产。

他接着说，在过去的25年里，世界联合会从未在资产增值方面赚过钱，而是一直通过服务赚钱。因此，世界联合会做生意的原则是:通过服务赚钱就是生意，不赚钱就是死亡，而且越大，越陷越深。

随着中国房地产形势的变化，住宅交易逐渐触及上限，世界联合会也正在向互联网加、金融等服务转型。在陈劲松看来，这种转变和变化应该一步一步来。世界联合会已经够快了，所以不要要求我们太快。

事实上，在改造和拓展其他业务的过程中，资金的支持是不可或缺的。陈劲松吹嘘说世界联合会没有钱，所以他也做了很多融资，但他忍不住呕吐。现在钱太贵了，所以运营中只有一点利润，融资会吃掉你所有的利润。因此，世界联合会一直处于平衡之中。

最后，他得出结论，世界联合会的转变是一个大转折的过程。当代理+房屋联合宝持续减少到40%甚至30%以下时，可以预期世界联合会的稳定利润来源，然后转型应该完成。

以下是世界银行2017年年度业绩会议的现场记录:

现场提问:世界银行去年投资10亿元人民币在长期租赁公寓。现在这10亿元投资在哪些城市？现在进展如何？你如何判断长期租赁公寓的未来发展？目前，长期租赁公寓的价格是否触及了市场的上限？你认为这种现象怎么样？

甘伟:刚才听说长期租赁公寓已经投资了10亿元。事实上，世界银行已经投资了超过10亿元人民币，其中包括几件，其中一件是装修，也就是说，房子将被出租，然后重建，硬和软配置，包括电器。一个房间的投资约为人民币4万元。

第二，有一些最低租金、存款，长期租赁必须有一些业绩承诺。

第三，世界银行在杭州和重庆有一些以资产收购为重点的项目，这也非常重要。

当然，作为2c操作平台，在数万间客房的情况下，世界银行目前对it系统的投资每年都在不断叠加，系统已经有了不错的体验，这也是世界银行目前投资的重点。

关于长期租赁公寓的发展，目前的租金是否触及了上限？我们这样看待这个问题。世界联合会目前主要在中国的核心二线城市开展工作，并没有对一线城市做太多深入的布局。原因是我们很清楚，与一线城市相比，二线城市的租金约为三分之一，甚至四分之一。

目前，世界银行的平均租金超过1000元，许多城市的平均租金水平相对低于这个城市。世界银行从事急需的产品，这些产品是为刚刚步入社会的年轻人、中低收入群体，主要是为他们提供的。

世界银行认为，中国城市发展的不平衡将得到充分反映，尤其是在租金方面。在10年和20年的租赁期内，世行将对未来3至5年租金价格可能大幅上涨的城市进行深度布局，这也是世行目前长期租赁公寓的核心逻辑和优势。

在全国布局、二线深度培育、服务能力、资产增值判断和城市发展方面，他们都具有良好的服务基因和销售能力，因此世界银行的长期租赁公寓运营效率将会很好。

上海和北京等一些城市的房租已经达到了上限，已经到了拐点。签订了10年的合同后，底价会上涨。如果租金涨幅低于最低租金涨幅，这种剪刀差就站不住脚，这个项目肯定会有很大的压力。但是，目前世界银行的所有项目都被判断为正剪刀差，这样在操作效率上会有很好的优势。

朱民:世界银行没有过多地抓住一线城市的项目。当2016年市场布局疯狂时，它并没有赶上这种兴奋。

事实上，在租金达到高峰的问题上，由于北京、上海等一些城市的人才政策问题，以及政府的租售权分享措施，租金似乎已经达到了高峰。

但从长远来看，在强大的二线城市，人口净流入速度非常快。政府会解决一些问题，市场也会解决一些问题。然而，市场解决这些问题的价格似乎并不太高。武汉的大规模租金仍在1200元左右，与4000多个城市的平均收入相比，这算不了什么。

因此，世界银行仍然坚定乐观。同时，世界银行是一家市场公司，在做出相应安排之前，对所在城市或地区的发展持乐观态度。

无论世界银行做什么生意，它都不参与其中，做出理性的判断，然后认真准备在这个市场上争取竞争力。在一个良好的市场和环境中，如果世界银行是一个优秀的学生，它就会赢。

现场提问:在长期租赁公寓的问题上，世界银行通常会把握什么样的租金差异？装修投资通常计算多少年折旧？什么是财务计划安排？

甘伟:租金差额和装修摊销，装修摊销有严格的财务规定，正常的软硬衣服都是5年摊销，这是现行的财务制度。如果涉及一些深层次的改造和结构性改造，世界银行将按8年摊销，但这个比例不大，主要部分将在5年内摊销，这是目前的成本计算方式。

在目前的租金差异水平下，世界银行的主租金和底租约占租金价格的60%，装修摊销约占租金的16%至18%。剩下的是一些基本的运营费用，内部收益率约为15%。

基本上，世界银行的项目要求是它可以在5年内回收。从第六年开始，由于第六年将进行部分改造，因此将在项目原有改造投资的基础上增加30%的投资。如果第五年没有回收，第六年就会有一些额外的费用，所以世界银行对整个项目指标的评价非常严格。

目前，世界银行从各地收回的项目出勤率不足30%，即真正成为长期租赁公寓项目的100个项目签约比例不足30%。世界银行在进入该系统之前进行了非常仔细、明确和严格的审计。

现场提问:长期租赁公寓在过去两年里遭受了暂时的损失。这一暂时的损失何时结束？或者公寓业务何时开始盈利？

朱民:对于一套房子，世界银行的平均租赁期一般在12年左右，固定摊销在5年内完成，30%投资在第六年，这在计算中已经考虑到了。根据目前保守的租金增长率预测，整体利润可在4年半左右实现。

然而，由于世界银行将在这方面进行大规模投资，它将继续投资，而对轻资产的投资将基本上立即获利，并且不会亏钱，除非是战略损失。当我们认为一些资产的价格会被空抬高时，世界银行肯定会更加关注，而这种投资的回报是另一种算法。

现场提问:许多房地产企业已经进入了长期租赁公寓市场。世界银行在这一领域有什么竞争优势？

陈劲松:各类开发商都进入了长期租赁公寓，包括龙湖、万科和徐汇。开发商进入长期租赁公寓领域有两个基本考虑。首先，开发商必须持有大量的土地，而长期出租的公寓是出租的，他们的资金无法归还。它们怎么能被归还？算盘是发送房地产投资信托，这是不可能的。

因此，在未来，所有主流开发商都将进入长期租赁公寓领域。我毫不怀疑他必须做这件事，如果他不做就没有出路。假设他50%的资产将被持有。要么它不会发展。这是第一次。主流开发商都进入了长期租赁公寓领域，这是必须的。

第二，开发商进入长期租赁公寓的另一个想法是将长期租赁公寓做大，这样他们做的不是自己的资产，这与我们有关。现在假设世界银行只关注第二类，它进入了长期租赁公寓领域，它不是自己的资产。它能做什么？这是我们必须考虑的。长期出租公寓是分层的，出租人群分为几层，比如刚毕业的、毕业几年的、中高档的，所以长期出租分为高和低，他们的定位是不同的。

租赁领域每个职位的最大团队在哪里？低端，只是需要。世界银行的租金在每个城市都很低，中低端人群想赚钱是因为:第一，规模效应能否实现；第二，是否可以降低获得顾客和经营这个组织的成本，否则租金太高，租不出去。因此，有必要做好经营组织的布局，捆绑硬村。世界联合会主要聚集在二线城市，从经营规模开始。

现场提问:关于长期租赁公寓的融资，去年很多房地产企业都推出了资产证券化产品。世界银行对此有何想法？

甘伟:我们的钱都是我们自己的资金。在中间，我们做了一个公告，并对募集的资金进行了转换。基本上，它来自这种钱。应该说，在2016年底，我们推动了很多资产证券化业务。在比较计划中，没有实施的原因是其资本成本仍然相对较高。

朱民:我们会用低成本的。如果资产证券化的资本成本较低，我们将采用这种方法。

陈劲松:中国的风口生意，比如长期出租公寓，风口吹起的时候，比如谁做了abs，谁做了reits，谁做了什么投资，我们总是认为这种事情是开始，如果人们花这么多钱，就会有回报。

我们将做任何风险投资和引进外国投资者。关键是比较我们是否赚钱，以及我们是否对股东负责。

世界银行是一步一步来的，第一步可以做到；第二步能否完成取决于我们的团队，是否有中学，是否有系统的体系和系统的知识积累；第三，比别人做得更好；第四，是否可以扩大。

世界银行已经足够快了。不要要求我们太快。世界银行已经进入了29个城市。现在有必要将四合一分解成是否可能，是否会。

现场提问:我注意到今年3月8日，世界文联俊晖退出了新的第三届董事会。世界军汇联合会后期有什么新的安排？世界俊晖会在晚些时候上市吗？

袁宏昌:2016年，世界银行将君汇与咨询业务一起上市。上市后，新三板的交易非常少，定价功能和融资功能没有达到预期目标。

基于对该业务的长期考虑，由于该业务是一个分散的市场，在融资安排上需要更多的投资和更多的考虑，新三板暂时无法实现这样的角色和功能，所以世界银行将先退出世界联合君汇，然后在一级市场寻找投资者。

除了良好的服务能力外，联合君汇的业务还需要整合社会资源和财务安排。因此，世界联合银行希望找到战略合作伙伴，共同拓展这一业务和市场。

它是否会在未来上市也在考虑之中。中国资本市场上有很多新事物，无论是通过cdr从海外归来的独角兽，还是一些针对港股的安排，包括a股和b股的安排，包括红筹股结构的建立。各种方法都是可能的，我们正在考虑。

唯一不变的是，世界银行将选择最有利于世界银行骏汇发展的方式，选择最有利于世界银行进口业务拓展和叠加的方式，从而拓展这项业务。中国的房地产市场太大了，所以它需要资本市场的帮助来做这项业务。

陈劲松:联合君汇是一家工商企业，主营办公、商务、物业管理和资产管理。这项业务被剥离出来放到新三板后，我们发现二线城市存在很大的问题，比如积压，需要突破性的解决方案。

世界联合会空厅是公共办公室和共享办公室。在新的第三板，世界银行联合会失去了许多功能，如融资，但新的第三板没有融资功能，如与独角兽竞争，这使得它很难找到。因此，在这种情况下，世界俊辉联合会从新的第三板退市，并保留了独立为办公室和企业筹集资金的可能性。这是基于对股东负责的考虑和世界银行的发展。

至于未来，根据实际情况，我和世界银行团队认为，在中国强大的二线和大都市地区，商业和写字楼是一个重要的突破方向，这将在未来两到三年内形成一个大的发展，这个大的发展不应该受到太多的限制。

过多的限制也是中国目前最大的问题。资本市场最大的问题是把企业捆绑在一起，捆绑到什么程度？与未上市企业捆绑在一起是无法相比的。未上市企业很容易处理。例如，毛大庆已经变成了一只独角兽，但世界联合军汇上市却很麻烦。

因此，世界银行决定退出市场，而不是上市，独立发展这项业务。至于未来，根据实际情况，世界银行认为君辉的发展并不在中国城市化进程中最主流的一线城市。大多数主流一线城市的资产价格及其收入并不能反映中国的整体情况。

如果骏辉可以在退市后引入战略股东，可能对世界银行更好，所以从对世界银行股东负责的角度来看更好，这也是退市的原因。

现场问题:我在年度报告中看到，世界银行提出生产率提高和服务重新定义比金融去杠杆化更重要。我想请管理层深刻理解这句话的意思。

陈劲松:在过去的25到30年里，中国的房地产基本上一直是一种增值的逻辑，即资产的不断增值。

房地产资产的定价取决于增量房屋的交易定价。例如，1%的房屋的增量交易价格是多少，整个股票资产的价格将是固定的，而不考虑当时购买房屋的价格。这种边际递增定价决定了整个中国房地产的定价。如果增量资产价值发生变化，将对现有资产产生非常非常大的影响。

为什么去杠杆化和防范金融风险与我们相关？原因是定价的逻辑。小的边际定价不仅影响当前交易的定价，还影响所有资产的定价，这是有问题的。

本轮房地产调控的基本逻辑发生了变化。基本逻辑是，房地产资产的定价将基于资产在未来产生的贴现现金流。

最初，它是新资产定价的逻辑，后来变成了收益还原法(最初称为市场比较法，现在称为收益还原法)。什么是收入减少方法？是运营和租赁的回报率，以及转换后的现金是否符合资产定价。

这房子是用来居住的，不是用来炒菜的。什么是油炸的？别人有多少钱，我有多少钱。房子是用来生活的，这是什么意思？这是新的基本逻辑，即居民愿意支付的钱值多少钱。

在这一基本逻辑下，中国的房地产正在发生深刻的变化。这种变化就是所谓的中国资产(尤其是房地产价值)如何走向非常稳固、务实和可转换的逻辑。从这个逻辑出发，我们认为如果中国的房地产符合这个逻辑，就不需要限制购买、价格或销售。如果它不符合这个基本逻辑，它将是有限的。

在过去的20或30年里，房地产泡沫是什么还不清楚。新的价值定义了所有房地产的价值。因为那只股票的价值增加了这么多，它可以一次又一次地抵押。如果发生这种情况，房地产的微小变化将导致价值的大幅波动，这是有问题的。

如果中国的房地产不是投机、多渠道担保和多渠道供给，我们认为所谓的中国房地产已经通过增加杠杆获得了最大的利润，并回到了租金收入决定房地产最重要定价的原则。这是中国房地产业最大的革命性变化，这一变化将影响中国一、二线城市未来房地产政策的变化。

这个问题怎么强调都不为过。这是这个巨大的市场核心城市的一个基本指导原则，它是没有投机、多渠道保证和多渠道供应的住房的基本制度。在研究了第十九次全国代表大会和今年的两会之后，世界银行深刻地认识到，中国的房地产正进入从增量资产向服务的根本性转变，我认为这是非常重要的。

现场提问:你刚才说的是不是意味着中国的房价会暴跌？对2018年房地产市场趋势的判断是什么？

陈劲松:先回答房价问题。正如我三年前所说的，中国的房地产市场一句话也说不出来。总之，中国的房地产市场肯定是完全错误的。这个结论在过去的三年里几乎得到了验证。

中国的房地产有几个主要特征:

首先，这是一个巨大的市场，是不充分的、不平衡的，也就是党的十九大提出的发展不充分、不平衡的矛盾，这在房地产市场上有充分的反映。因此，一句话，中国房地产价格的涨跌是没有意义的，它已经过了这个阶段，所以判断自己是错误的，在过去的三年里也是错误的。

第二，中国房地产市场有三个世界。所谓三个世界同时存在的原因在于中国巨大市场的不平衡和不足。例如，中国第一个房地产世界:北京、上海和深圳。第一世界是什么？它的价格开始与纽约和东京相当。你能说把北京、上海和深圳作为一个整体是有意义的吗？说不通。

世界银行的主要力量和重点应该转向第二和第三世界。看到北京正在做一些我们不能完全理解的事情，我们应该把注意力转向第二和第三世界，也就是大都市地区。南京、杭州、郑州、武汉等许多大都市形成了一个小都市圈。这个大都市区的原则和政策与过去的北京和上海不同。这是第二个世界。

当然，第三世界是大量所谓的四线和五线城市，它们恰恰在帮助穷人。他们的房价很低，但他们所做的可能会改变整个中国。因此，我们不能把第一世界的事务放在第三世界，而把第二世界的发展放在第三世界。

如果我们这样看，一百年来中国已经实现了两个目标。按照达的方向，我认为中国的房地产应该这样理解:首先，它是一个巨大的市场。第二，它是不平衡和不充分的。第三，增量和存量。现在我们盯着存量和增量，发现对完全市场化的基本认识可能存在一些问题。如果是这样，中国房地产市场对特定城市政策、去杠杆化和增量的需求就无法从一个城市推导到另一个城市。

因此，世界银行了解到中国房地产有几个基本特征:第一，中国房地产不规范。第二，它很大，占我国居民总资产的60%以上。第三，频率低，不经常买。第四，需要深度服务。第五，中国房地产的发展完全与地区有关。

现场提问:今年，公司的负债率已经上升到60%，以前是40%到50%。我们应该在未来开始增加杠杆吗？或者债务比率在未来会下降到40%或50%吗？

高裘芸:到2016年，世界银行的负债率一直保持在40 %- 50 %,到2017年已经超过60%,这主要与世界银行的业务形式、小额贷款业务的增加以及投资业务、公寓和空业务有关。这两项业务需要大量投资。

负债率是否会继续上升将根据业务规模继续进行投资，但会相对控制在合理的水平。许多金融机构认为70%是一个合理的水平。当然，该公司一直密切关注资产负债比率，不会让它无限扩张。

朱民:说实话，目前世界银行并没有采取太多的措施来控制负债率，因为我们认为目前这是在公司能够控制的范围之内。众所周知，世界银行很容易控制债务比率，而且还有很多方法可以进行表外处理。

但是，随着世界银行业务的发展，对于一个上市公司来说，拥有一定的负债率在一定程度上有助于公司的持续经营效率，公司会关注负债率，但是业务品种不同，所以没有必要回到过去的水平。