股东会见闻 | 张玉良回应绿地股价与市值管理

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5月16日，上海发布了今年第二个高温黄色预警信号。烈日并没有阻止少数股东从市中心和其他地方涌向上海西部的绿地大厦，参加绿地控股2017年度股东大会。

张玉良董事长一如既往地带领监事会管理层、财务部、秘书长及部分独立董事出席会议，18名股东及股东代表出席会议。

虽然天气炎热，但现场小股东的情绪明显有点冷淡。自2015年借壳登陆资本市场以来，格陵兰岛的市值已经从最初的3000多亿英镑下降到现在的不到1000亿英镑。

因此，和去年的情况一样，对股票价格的关注和讨论成为了整个股东大会的焦点。

除了说张玉良正在努力加强市场价值管理，并回应股东的要求，他们应该积极与机构投资者互动，似乎很难给出一个更令人信服的答案。在股东们铺天盖地的问题中，张玉良也将这些问题抛给了负责财务的管理层。

另一方面，随着7月份占总股本73.51%的限售股解禁，许多投资者仍在观望，绿地面临的挑战将越来越严峻。

作为房地产企业最繁忙的掌舵人之一，张玉良一直致力于将绿地变得越来越大，但在市场价值管理方面却不如民营企业活跃。

一位连续两年出席股东大会的个人股东非常焦虑:去年，我建议格陵兰应该向市场发布更多关于盈利表现良好的项目的信息，并积极与资本市场联系。

此外，对于私募过程中的所有努力，张玉良说:没有运动在整个行业，企业是无奈的。

销售集中在下半年

股价表现并不理想，管理层试图更多地关注格陵兰的表现和未来发展。

根据早前发布的业绩报告，格陵兰岛2017年的年收入同比增长17%，达到2904亿元人民币；利润总额同比增长33%，达到193亿元；净利润同比增长25%，至90亿元。其中，在房地产销售方面，2017年绿地实现合同销售额3065亿元，同比增长20%，返还2451亿元，同比增长21%。

对于2018年，绿色空间提出了增长20%的目标。具体来说，我们力争营业收入超过3500亿元，总利润超过200亿元，房地产销售额超过4000亿元。

尽管目标并不太激进，但第一季度的表现令股东们担忧。

为什么第一季度销售额下降了？

根据第一季度财务报告，从1月到3月，格陵兰岛实现合同销售总额486亿元，合同销售面积414万平方米，分别比去年同期下降17%和9%。

对此，张玉良解释说，第一季度的销售并不理想，主要是因为一些项目在此期间没有上市，而今年新增的绿地供应量将主要集中在下半年。同时，他没有忘记强调，今年格陵兰岛的内部房地产销售目标是4000亿元。

根据张玉良的公开声明，为了进一步扩大规模，今年除了原有的小城镇、大市场和超高层项目外，还将增加短而快的项目，以加快绿地周转率。一方面，它可以在规模上迎头赶上，另一方面，它可以通过加快资金回流，在一定程度上缓解绿地高负债率的问题。

这也反映在绿地的回报率上。2017年，绿地回报率达到2451亿元，同比增长21%。第一季度最新财务报告显示，在此期间，格陵兰的总回报金额为584亿元，回报率为120%。

值得一提的是，随着规模的不断扩大，利润率低于行业水平已经成为绿地面临的另一大问题。

业务结构不同，商业写字楼在绿地中的比例仍然相对较高，这部分业务的回报期较长。此外，北京和上海的商务办公室受到政策限制，因此我们有许多项目等待出售。此外，张玉良还承认绿地管理存在薄弱环节，导致整体利润率较低。

有这么多的商业股票，你有没有考虑过如何处理它们，它们会不会像其他企业一样转换成长期租赁？

至于股东们提出的建议，张玉良笑着说:长期租房正在做，但规模不大，所以还需要算过账，目前还没有盈利的长期租房。

换句话说，格陵兰似乎更愿意相信并等待政策放松。

收入和利润将继续增长

随着房地产行业一体化和差异化程度的不断提高，绿地的销售规模和收益暂时呈现出不进不退的趋势。然而，作为多元化道路上走得最远的龙头企业，张玉良对绿色空间的未来仍然充满信心。

从总量来看，我认为住房市场的高峰期已经过去，未来将缓慢而稳定地下降。对于企业来说，市场将会调整，更加差异化。在张玉良看来，在市场分化的过程中，对于像格林兰这样转型好、科技含量高的大企业来说，未来会有好的表现，收入和利润会继续上升。

另一方面，张玉良承认，与恒大、碧桂园等企业不同，绿地作为一个所有制企业，在资金上与上述企业形成了很大差距。此外，格陵兰坚持综合经营，这将导致收入差距大，短期内增长缓慢。

其中，作为绿色空间多元化产业中的新生事物，去年以来频繁出现的医疗保健业务也引起了股东的关注。

根据绿地杨康产业集团的规划，绿地计划每年投资400亿元在中国一线城市、省会城市、风景名胜区和特色城镇开设100家康阳居酒店，并在五年内形成500家国内外连锁酒店。

大量投资能带来可观的回报吗？张玉良表示，医疗保健业务不会亏损，但产生的现金流将为绿色空间带来巨大贡献。

值得一提的是，无论是康阳居酒店还是绿地现有的酒店资产和办公产品，绿地一直在寻求资产证券化的可能性，以解决销售利润率低的问题。在去年的股东大会上，张玉良透露，格林兰正在申请在新加坡发行房地产投资基金，预计将成为新加坡最大的信托和房地产投资信托产品。

然而，由于种种原因，上述酒店房地产投资信托基金无法如期发行。不过，张玉良表示，该中介公司今年已被重新聘用，预计今年将成功发行。