大发上市前夜狂奔 2017年收入激增6.5倍与现金流、净利阴影

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观点地产网在万达商业、R&F、首创等地产企业等待回归春风的同时，又有一部分地产企业相继登陆香港资本市场，温州大发地产最近也加入了这个阵营。

4月26日，大发地产集团有限公司(以下简称大发地产)向HKEx提交了上市申请。

据资料显示，大发集团成立于1996年，由创始人葛和另一位投资者共同创立。2001年，大发地产扩张到上海，并在上海设立了总部。到目前为止，它已经在上海开发了五处房产，总建筑面积为489，800平方米。随后，大发地产于2003年扩张至江苏省，并于2008年进入安徽省。

目前，大发地产似乎由第二代葛艺阳负责。2006年，葛之子葛以关培生的身份加入该集团。2015年，Ge决定由Ge领导的管理团队接管公司的运营和管理，因此他辞去了集团高级顾问的职务，以提供战略建议。

数据显示，葛、、葛为大发地产控股股东，葛为葛、之子，葛之侄。大发地产执行董事包括葛、廖鲁江、迟、杨。

值得一提的是，廖庐江于2018年2月刚刚加入大发担任首席执行官。在此之前，他在世茂房地产担任执行董事，负责运营、信息技术和人力资源。此前，他在龙湖房地产的人力资源部工作。

储备172万平方米，五年目标3000亿元

据报道，大发的房地产业务主要在长江三角洲进行。截至2018年2月底，该公司拥有24个多元化项目组合，包括20个住宅物业、三个商业综合体建筑和一个办公楼。其中，5个项目位于上海，19个项目位于江苏、安徽和浙江省。

大发住宅有五大系列产品，包括凯系列、欧洲系列、系列、系列和现代系列。主要投资物业包括上海凯虹广场、南京爱尚天地、南京凯虹广场和香港置地广场。

截至2月底，大发地产的建筑面积只有172.03万平方米，其中可出售和出租的已竣工物业20.29万平方米，在建物业110.36万平方米，待开发物业41.39万平方米，分别占11.8%、64.1%和24.1%。

从分布来看，上述土壤库35%位于安庆，23.1%位于温州，11.8%位于芜湖，而其基地营地土壤库仅占9%，其中已完成面积6.92万平方米，在建面积8.51万平方米。根据大发透露的项目信息，目前上海有三个项目，即大发荣跃华庭、大发荣跃四季、上海凯润金城，凯润金城只剩下车库产品。

根据仲量联行的估价结果，大发地产在建物业的估价为62.42亿元，相应的地价为55.29亿元。大发地产表示，将继续深化长江三角洲地区，并在华南、华中、西南和西北寻找机会。

值得一提的是，大发的上市材料并没有提及过去几年的销售情况。然而，首席执行官廖庐江不久前在接受采访时表示，大发地产计划达到1000亿元，并提出了五年内实现3000亿元的目标，以及项目投资和利润分享机制。

在扩大规模的同时，大发强调要加强经营，提出了以现金流为核心的经营控制体系。根据申请材料，大发地产开发项目的经营目标是在征地后三个月内开工建设，建设后三个月内预售，预售后四个月内实现现金流修正。

然而，现实情况是，2017年大发的经营活动净现金流量为-23.93亿元，2015年为-7.92亿元，2016年为-8.55亿元。大发地产表示，经营活动现金流量下降主要是由于物业开发活动增加，导致待售已完成物业增加，新物业项目预售减少导致客户预付款项减少，而物业开发活动增加导致在建物业增加。

扩张下的净利润和债务影子

在申请上市的前一年，即2017年，大发地产明显加快了扩张步伐，营业收入大幅飙升，但扩张也带来了一些问题。

数据显示，大发地产2015年至2017年的营业收入分别为6.77亿元、6.57亿元和44.14亿元，其中房地产开发和销售收入分别占总收入的89.2%、87.7%和97.9%，商业地产投资和运营收入分别占总收入的9.9%、11.2%和1.9%。

同时，净利润从2015年的5340万元增加到2017年的1.52亿元。

至于营业收入大幅增加的原因，大发地产表示，首先，交付面积在此期间增加了两倍以上，其次，平均售价从2016年的4258元/平方米增加到2017年的13639元/平方米。尽管平均价格上涨，但2017年的毛利率为14.9%，比2016年的18.1%下降了3个百分点。

与销售业务相比，商业房地产行业增速较慢，2017年租金收入达到8500万元，同比增长10%以上。截至2018年2月底，大发房地产投资性房地产的公允价值为25.08亿元。第三大房地产行业，即房地产业务，在总收入中所占的比例要小得多，2017年仅为0.2%。

观点地产新媒体注意到，大发地产2017年的净利率仅为3.4%，2016年为3.3%。此外，2017年，该公司的流动比率从2016年的1.2上升至1.7，但利息覆盖率仅翻了一番。

在融资方面，银行贷款是大发的主要融资手段，信托融资也是主要的融资手段。截至2017年底，大发地产的银行贷款及其他借款(包括即时及非即时借款)为59.87亿元，未偿还银行贷款为39.75亿元，未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。

据视点地产新媒体报道，2017年，大发与平安信托、中国华融信托、AVIC信托签订了5个单一信托融资计划，规模近20亿元，最低利率为8.3%，最高利率为12.9%。

数据还显示，大发目前的负债水平较高，2015年至2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%。大发地产表示，未来可能寻求债务融资机会，包括通过资产支持证券计划、企业债券和其他债券发行筹集资金。