鲁商置业回复上交所问询：三四线市场不景气导致毛利率低

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5月3日，商辂房地产有限公司对上交所2017年年报审计后询函中涉及的关联方贷款、毛利率低于行业水平、预付账款和预售款同比增加等问题进行了回应。

根据商辂房地产2017年年报，该公司期末计息负债约为101亿元，关联方往来款项为121亿元，主要是大股东向上市公司提供的贷款。

商辂房地产回应称，公司控股股东山东商业集团有限公司与其他下属公司合作，以贷款的形式为公司提供资金支持，所得资金主要用于支付位于山东和哈尔滨的10个项目的土地出让金或拆迁费。

截至2017年末，关联方提供的计息负债余额为84.02亿元，2017年资本使用费为4.21亿元，平均利率为4.82%。

对于关联方借款的原因，商辂房地产解释称，公司需要投入大量资金进行征地和项目开发，向关联方借款可以有效降低公司整体融资成本。视点房地产新媒体获悉，商辂房地产承担的关联贷款平均利率为4.82%，比公司整体平均融资成本低5.25%。

商辂房地产进一步表示，公司向控股股东及其关联方借款主要基于融资成本的考虑，不构成对关联方借款的依赖，并逐年减少关联方借款金额。商辂房地产表示，过去两年，主要通过三个渠道减少关联方贷款，包括改善项目运营和加快资金周转；同时，开展创新融资业务谈判，开展公司债券、保险理赔计划等业务，积极推进中长期债务工具的使用。此外，还提高了自身融资能力，加强了关联贷款的结算。

商辂房地产指出，关联方借款存在一定风险。由于关联资金的大规模借入，如果关联方今后不再为公司提供资金支持，可能会造成公司资金短缺，导致融资成本增加，并对公司的财务状况和日常经营产生一定的不利影响。

此外，年报披露商辂房地产最终融资金额为185亿元，平均融资成本为5.25%，利息资本化金额为10.16亿元。此外，财务费用中的利息支出为3344万元。上交所要求商辂房地产披露与资本化贷款利息和资本化金额相对应的资产或项目，并说明各期贷款利息与公司贷款金额是否相符。

商辂房地产表示，公司的计息负债主要由项目开发贷款和关联方贷款组成。项目开发贷款和关联方贷款有特殊指定用途。本期发生的实际利息支出，减去未使用的贷款资金，存入银行。利息收入计入相应开发项目的成本；项目竣工交付后如贷款尚未偿还，相应利息计入当期财务费用。

资本化利息10.16亿元主要来自15个房地产项目及其他项目，其中，报告期内计入财务费用的利息包括哈尔滨松江新城项目和菏泽商辂凤凰城项目已完工组的相应贷款利息、临沂铂尔曼酒店经营性物业贷款的相应利息费用、以及弗里达国际护理中心投入使用后的利息费用，共计3343.6万元。

它进一步指出，公司的贷款利息是根据贷款的具体用途来处理的，每个时期的贷款利息与公司的贷款额一一对应。

在毛利率方面，上交所在询证函中称，商辂房地产2017年经营成本为64.7亿元，房地产业务毛利率为14.03%，其中省外毛利率仅为5.6%，处于同行业的较低水平。

对此，商辂房地产解释称，其开发项目主要集中在三、四线城市，其产品主要是急需的住房，导致毛利率较低。

视点房地产新媒体获悉，商辂房地产2017年房地产业务收入为74.91亿元，结算项目主要包括青岛蓝安丽舍项目、哈尔滨松江新城项目、商辂奥林匹克城项目、济宁运河大厦项目、临沂金悦城项目、临沂商辂中心项目、泰安国际社区项目、青岛蓝安新城项目、菏泽商辂凤凰城项目、商辂常春藤项目、青岛时代城项目、重庆云山原创楼

上述项目的毛利率低于行业水平，主要包括以下几个方面的原因:市场低迷导致销售价格低、降级不理想、开发周期长、成本增加；分阶段一次性支付土地开发款，资金占用量大，利息费用高；旧城改造项目涉及拆迁，导致开发周期延长；优惠销售价格活动和较低的销售价格，因为市场供应量大。

此外，年报披露，商辂房地产预付款金额为58.57亿元，同比增长58.51%，账龄超过一年的预付款占近50%，主要用于拆迁预付款。

针对预付款项大幅增加的原因，商辂地产回应:报告期内，新增预付款项主要用于公司增加土地储备、增加5个项目的前期土地成熟资金、增加原项目支付的拆迁补偿。

在账龄超过一年的预付款中，年报披露18亿元主要是拆迁预付款或拆迁补偿费和土地成熟费。商辂地产表示，待土地达到净用地条件并被列为土地出让金后，将返还近12.91亿元的预付款。据估计，这块土地将在2018年底前上市。

在预付款方面，年报披露商辂房地产预付款121.77亿元，其中一年内70.66亿元，一年内51.11亿元，同比增长91%。

商辂房地产表示，同比增长的主要影响因素是2016年青岛蓝安丽舍项目从政府获得20.15亿元。2017年底，拆迁安置用地项目未达到交付时间节点，导致一年多的预付款。

据了解，该公司的房地产销售确认，当该物业竣工验收、签订销售合同、取得买方付款证书并交付使用时，销售收入实现。