太古地产做资产优化 65.28亿九龙湾商厦完成交易

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观点房地产网近年来，一些香港开发商开始收缩战线，全力对抗内地房地产企业的规模纠纷。

6月8日，太古地产股份有限公司及其母公司太古股份有限公司发布联合公告，称其已成功出售香港九龙湾的一幅商业用地及其上的建筑物，总成交价为65.28亿港元。

事实上，这件大事已经拖延了将近两年。于2016年10月28日，太古地产与乐凯美乐迪有限公司(金利丰追泰的附属公司)订立买卖协议，出售其附属公司星翼国际有限公司的100%股份。

但是，在2018年12月31日或之前获得入住许可和合同竣工证书之前，交易的完成不会得到确认。

根据公告，星荣拥有香港九龙湾的土地，该土地已在土地注册处注册，名为新九龙内地段第6312号，并在该土地上拥有一幢甲级写字楼。

该土地由太古地产于2013年以26.38亿港元的交易价格收购。该地块占地面积约4，297平方米，指定用于非工业用途(不包括住宅、酒店、仓库、加油站和住宅)。最大建筑面积为51，564平方米。

根据原规划，该地块将开发一栋高25层的甲级商业建筑和一个三层的地下停车场。2016年至2017年，远东集团受聘为22000平方米的商业建筑外墙设计、供应和安装玻璃幕墙、铝板、铝装饰条和铝100页。

到2016年第三季度合同签署时，该建筑已经在建设中。

据太古地产称，该项目于2015年年中开始以低调方式出售，并由几个财团协商。其中，以80亿港元报价的友邦保险最为激进，但交易尚未敲定。

一年后，金利丰首席执行官朱宝莲(pollyanna chu)走进办公室，最终买下了这座名为金利丰中心的建筑。代价为65.28亿港元，相当于底价11，700港元/平方米。是当时香港九龙最大的商业建筑交易。

数据显示，太古地产是一家典型的商业地产企业，重视长期投资，认为成功的项目必须经过精心规划和持续改进。目前，主要持有太平洋广场、太平洋广场等几处长期收租的有价值的投资物业。

这类企业从一开始就有意识地优化和整合其资产。取消新九龙内地段第6312号几乎是必然的结果。

九龙湾是一个相对矛盾的商业区。它得益于各项政策计划，例如全年在东九龙展开的启德发展计划，但它远未成功。政策红利导致了当地大量办公楼的出现。数据显示，九龙湾所在的九龙东在过去两年平均每年完成200万至250万平方英尺的新楼面。

然而，由于空在该地区的长期高占用率，这些办公楼的租金受到抑制。当地的金利丰中心质量确实不高，因此不会被认定为长期持有的核心资产。

另一方面，太古地产在今年5月10日亦宣布会考虑出售香港太古城中心的第三和第四座楼宇。

据资料显示，太古城中心三楼共21层，总建筑面积约44.8万平方英尺；太古城中心的四栋建筑总建筑面积约为556，000平方英尺。根据市场分析，这两处房产的估值将达到180亿港元。

除了太古地产，一些老牌香港开发商也在做同样的工作。今年5月，南丰集团以80亿港元的高价出售了位于九龙湾的甲级写字楼项目奥腾广场。

更具代表性的是，在过去的一年里，九仓在香港和内地分割了其房产。六项总值2，559亿港元的物业，即海港城、时代广场、卡弗大厦、荷里活广场、惠德丰大厦及美利酒店，已投入新落成的九仓大厦。

因此，有一种观点认为，香港的房地产估价模式与内地有很大不同，其核心指标是每平方米回报率，而不是开发面积。