给地产加点料 25岁远洋如何讲好投融资“新故事”

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按照传统观念，每个周五都是大日子，但远洋运输集团并没有大张旗鼓地庆祝25周年，而是在6月12日，以董事长兼总裁李明的公开信展示了企业的进取态度。

李明在信中表示，虽然中远面临新的挑战和考验，但关键是要加快发展，争取进步，实现销售规模、收入规模、现金流、利润规模、发展能力和团队素质的快速提升。这类似于李明说的他将在未来三年保持50%的增长率。

李明还用“理想”一词来定义投融资集团的目标。这一战略自2015年确立并实施以来，正在中远集团加速实施。与此同时，外界可以明显看出，自去年以来，远洋运输资本一直活跃在大健康和大物流领域。这是否意味着远洋运输即将转型？

中远集团对视点房地产新媒体表示，不会转型为纯粹的金融控股公司，房地产仍是中远集团的核心业务。中远集团一直依靠房地产行业实现主营业务多元化，进行合作投融资。

回到1993年6月12日，国有资产背景雄厚的中远房地产(远洋运输集团的前身)正式诞生。此后，经过最初的曲折探索阶段，上市前后的加速扩张，以及近年来多元化的业务创新和发展，中远已逐步成长为目前的五元业务模式。

改变的不仅仅是规模和业务，还有它的行走姿态、对市场的洞察以及在行业转型十字路口的战略定位。这背后是什么样的判断逻辑？回顾过去25年远洋运输的重要节点，不难发现房地产金融的思维不时闪现。

房地产金融基因

中远集团自1993年成立以来，两次改变品牌，多次改变股东结构，从完全的国有背景到进入两大寿险公司，在保持主营房地产业务稳步发展的基础上，逐步增加多元化业务变化，这一切都意味着中远集团对自身定位和战略战术的选择。

2015年，中远集团制定的未来五年的第四个发展战略开始实施，代号海鸥四号，以房地产和资本为动力，旨在成为一个以优秀房地产行业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团。

观点地产新媒体注意到，投融资集团的定位在过去两年中并不是中远策划的，仍处于国有资产体制下的中远地产时期。中远和中化两大股东也提出了中长期发展成为具有投融资能力的企业集团的目标，2007年上市是中远奠定资本平台的第一步。

作为一家房地产公司，中远对金融资本的偏好体现在中国人寿保险的推出上，当时中国最大的保险公司中国人寿在2009年两大国有股东退出。持股后，两家公司在房地产开发、养老产业、企业融资等领域进行了深入合作。

记载了远洋运输25年成长历程的《前瞻旅行》一书中提到，2010年，远洋运输在第三次发展战略中提出了一个具有投融资能力的房地产投资管理公司的愿景。房地产金融被纳入远洋运输的核心业务，希望建立一个产业+金融的模式。然而，当时的金融反映了融资的作用。

在探索海洋房地产金融业务的过程中，与其他金融巨头联手也是一种方式。接近中远资本的人士表示，中远和kkr在2011年建立了一个双重gp基金平台，投资中国房地产市场。

2013年，中远正式成立房地产金融部(中远资本的前身)。同年，远洋子公司徐苑基金获得私募基金经理资格，成为远洋集团人民币基金管理平台。2014年，徐苑的资产管理规模达到约100亿元人民币。

据悉，在初期阶段，中远房地产金融业务主要是通过资金实现项目融资，之后逐渐形成了所谓的双头投资形式，从房地产基金业务扩展到私募股权投资、资产管理和海外投资。

两年前，李明在接受视点房地产新媒体采访时表示，中远集团的净资产接近500亿元，完全有能力进行其他投资。他认为，企业成长后将投资作为一种重要的经营手段是一条普遍规律。

两轮驱动与战略转型的先锋

精通资本和金融潜力的远洋运输正慢慢转向投资和融资集团。作为五元企业之一，远洋运输资本扮演着重要的角色。

据海洋资本相关人士透露，虽然海洋资本在2013年正式成立，但真正的团队建设始于2014年。四年后，海洋资本的员工增加了近10倍，其中50%以上来自金融机构，30%来自房地产背景。

事实上，海洋资本是集团投融资业务的主要平台，也是战略转型的先锋和双轮驱动之一。同时，对海洋集团房地产业务的上下游相关产业起到整合作用。

例如，中远资本刚刚牵头进行了近5亿元的纳什空 b+轮融资，这是中远在创新型房地产领域股权投资的起点。除融资外，Nash/きだよ还与海洋资本签署了一揽子合作协议，包括与海洋集团的其他投资项目合作。

据悉，投资项目与集团业务的协同是海洋资本投资的主要标准之一。在产业方面，海洋资本主要集中在六大产业，即大数据、大健康、大物流、大环保、新房地产和新金融，金融投资和战略投资并重。

在选择目标时，海洋资本更注重资产逻辑、部分周期性和部分空操作，尤其是物流投资。与其他直接做物流房地产的房地产公司不同，海洋资本采用私募股权投资和仓储房地产的轻重结合模式。

如果涉及到重资产业务，中远作为开发商的优势将会显现出来。通过为投资企业提供仓储物业，中远资本也将实现与房地产业务的协同。远洋运输不仅为租户提供了投资，还为获得仓储用地提供了便利。目前，中远在物流地产投资开发了10多个仓库，占地面积近100万平方米。2018年的目标是20个仓库和200万平方米。

截至目前，海洋资本管理规模已达到700亿元，2018年将达到800-900亿元，2020年将达到1500亿元。

就在中远资本管理规模不断扩大的同时，根据房地产行业的判断，中远预计未来几年将加快整体资产周转率，保持快速发展。从规模上看，2017年以来，中远房地产进入加速通道。相比之下，2017年之前，中远集团的规模连续几年处于300-500亿的梯队，而去年的销售额超过700亿，同比增长34%。

专注主业，加快发展

自去年年中以来，中远集团一直在喊今年销售1000亿元的目标，而根据中远集团三年前制定的计划，1000亿元原本是2020年的目标。即使将这一目标提前到2018年，中远集团预计在未来三年内实现50%的增长率，这意味着其2020年的销售额将超过2000亿元。

据远洋运输称，2018年将是并购的好机会。下半年将加大工作力度，积极拓展项目，为未来两三年的发展储备资金。

据视点房地产新媒体报道，2017年，中远集团加大了土地收购力度，新增土地储备达到1600万平方米，土地出让金是过去四年最高值的两倍。

此外，在项目收购方面，中远集团在过去两年中在大型综合体的扩建方面取得了巨大的成就。代表性项目有Xi长安的满谷镇、武汉东方世界景观等。其中，中远集团于2017年初在武汉成功赢得了桂园寺项目(武汉东方世界景观)，并于年内迅速发布了部分规划方案。该项目总建筑面积为200万平方米，将为中远集团未来五年提供预期收入。

据悉，在五元业务框架下，远洋运输的业务规模仅次于住宅业务。2017年，远洋运输实现权益租金收入19.4亿元，权益息税前利润11.4亿元。

值得一提的是，住房以外的控股业务也反映了与投资和融资集团的相关性。远洋运输计划采用轻资产的方式进行控股经营。当控股物业达到稳定收租阶段时，可以通过基金和reits的方式继续对项目进行资金管理和资产管理，并将其大部分股份出售给其他投资者，而无需承担覆盖全部股份的风险。

总的来说，在中远的想象中，除了住宅业务，其他业务都是以投融资的形式进行，并作为管理者或投资者收取相关的管理费或投资收益。

五元架构是远洋运输的蓝图之一，同时，包括上述内容在内的养老产业、长期租赁公寓、大物流、大数据和智能也被远洋运输确定为未来的新兴战略业务领域。

李明多次表达了他对养老业务的乐观态度。养老业务被认为是唯一可以取代增量住宅开发业务的行业。自2013年养老热潮兴起以来，中远集团一直是为数不多的坚持不懈的房企之一。在不做养老地产，注重养老服务和运营的原则下，经过6年的探索，目前已有20多个远洋养老项目在运营和建设中，床位超过1万张。

2018年5月，中远集团在运营了春轩茂3c产品线(clrc、cb和cc)后，推出了春轩悦养老院(cbn)产品线。同时，在财务层面，远洋养老也取得了突破，与中融信托共同推出了国内首家养老合作信托。