解局 | “宝安地主”中粮扩储版图

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观点深圳人口多，土地少，近年来土地供应急剧萎缩。城中村和老工业区等城市更新项目已成为大型住宅企业拓展地盘的首选。

6月19日，中粮长营的城市更新单元正式成立。待拆改项目用地面积为7.02万平方米，更新方向为普通工业、新兴工业等功能，标志着该中心企业的另一个工业对工业项目正式落地。

观点地产新媒体获悉，中粮地产，原名深圳湖滨，是宝安区大量工业地产的所在地，曾被称为宝安地主。

数据显示，深圳宝恒的主要业务是房地产开发，仅在宝安区就有一座50万平方米的厂房。公司2004年被中粮收购后，尚有沙兴工业园项目、东芝科特三福产房建设项目、宝安区工业园扩建项目和艾默生福永工业园二期建设项目在建。

此后，在城市更新的浪潮下，旧工业区被拆除、重建、升级并改造成新的工业园区，这逐渐成为中粮地产在深圳拓展版图的重要来源。

根据年报，截至2017年12月31日，中粮集团在深圳和深圳宝安区的建筑面积约为130万平方米，大部分为工业用地，收购成本极低。

宝安常颖项目

中粮集团宝安区杭城街常颖旧城改造项目迎来新的进展。

6月19日，深圳宝安区城市更新局正式发布了2018年深圳宝安区第二批城市更新规划。该更新计划只有一个工业对工业项目，即中粮长营区块的城市更新单元。

龙营街区位于深圳市宝安区航城街，在航城大道和南昌路交叉口的西北方向。待拆除和重建的土地面积为70，200平方米。更新方向为普通产业、新产业等功能，其中新工业用地面积不超过最终批发建设用地面积的20%。

此外，公告还要求在拆迁重建用地范围内实施不少于1.05万平方米的公益性项目用地，在开发建设用地范围内实施12级幼儿园。

据视点房地产新媒体报道，上述地块原是常颖电器有限公司的老厂，2015年3月5日，成立23年的常颖电器有限公司在一场风暴中宣告破产。

一年后的8月8日，中粮地产宣布将与深圳汇金七号投资合伙企业(有限合伙企业)(以下简称汇金七号)分享50%的股份，并共同组建一家合资公司，以10.8亿元的收购价格收购常颖电气股权对应的全部资产和权利，包括但不限于土地使用权。

根据公告，常颖电气的主要资产为土地使用权和房屋及建筑物所有权，包括宝安区新安镇古叔村委会南昌三队、宝安区西乡镇古叔村和宝安区西乡街古叔开发区的工业用地，总面积99，100平方米。

中粮地产的收购目的也很明确:目标项目地块有升级工业区的可能。

在宣布收购常颖电器的五个月前，中粮地产刚刚以6.1亿元的价格赢得了深圳福田区北环路梅林工业区的地块。当时，中粮地产的子公司高华地产宣布，以6.1亿元的价格，获得了金帝所有的珍贵楼盘股份有限公司(简称pd公司)100%的股权。

根据数据，pd公司的全资子公司金帝食品公司是地块b405-0029及其地上五栋建筑的100%所有者。该地块位于深圳市福田区北环路梅林工业区，面积约28000平方米。

现在，两个地块，作为工业到工业的城市更新项目，相继建立，这增加了中粮集团在深圳的业绩的重要贡献。

从一个行业到另一个行业来储存粮食

在土地资源极其稀缺的深圳，通过旧改扩大土地储备已成为大多数房企的共识。在政策的庇佑下，相对丰富的工业用地已经成为房地产企业眼中的一块大蛋糕。万科、恒大、凯撒、中粮等一大批房地产企业，借助工业城市向工业城市的升级，正在积极部署深圳。

第一太平戴维斯深圳公司副董事长吴锐向视点房地产新媒体介绍，深圳工业用地分为普通工业用地(m1)和新工业用地(m0)。工业到工业的城市更新是指将现有土地从m1变为m0，将旧工业区拆除、重建和升级为新的工业园区，提供多样化的产品，包括新的工业用房、配套企业、配套公寓和其他财产形式。

去年，第一太平戴维斯宣布，未来五年深圳将有近2300万平方米的工业用房供应，其中普通工业用房1500万平方米，新建工业用房约800万平方米；相应建筑面积为571万平方米，总价值约1700亿元。

对于正处于重组过程中的中粮集团来说，它拥有大量的工业地产，这无疑是深圳工业城市向工业城市升级竞争中的重要一员。

2014年，时任中粮地产总经理的李金阳表示，中粮地产在深圳拥有许多符合城市更新要求的项目，急需升级改造。参与旧城改造是一种自然趋势。后来，该公司管理层还透露，库存的大部分土地是工业用地。

根据年报，截至2017年12月31日，中粮集团在深圳和深圳宝安区拥有约130万平方米的建筑面积(包括已建成并可出租的中粮集团第67区商业园和宝安区西乡街古墅开发区)。其中，新安地区建筑面积约32万平方米(占地面积约19万平方米)；福永区建筑面积约98万平方米(占地约54万平方米)。

具体到旧城改造项目，中粮地产透露，除了在建的深圳中粮田玉娥一号(原中粮紫云)、深圳祥云国际、深圳云景国际、69区创新园等旧城改造项目外，公司还申请了深圳宝安区梅林工业区25区的旧城改造项目和深圳宝安区福海街海洋产业协调区的启动区。

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