原报道 | 审计风暴来袭 2018房企融资全调查

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观点房地产网络融资紧缩似乎很痛苦，而这一鞭子就像背后的刀子。业内人士曾描述过房地产企业在融资紧缩下的感受。

现在，审计署发布的几份审计报告将使房企陷入更严重的困境。

6月20日，审计署对金融风险防控等突出问题进行了审计并出具了报告。据报道，工行、农行和中信集团这三家金融机构和九家大型国有银行，非法向房地产行业提供了360.87亿元的融资，部分抽样的个人消费贷款实际上流入了房地产市场和股票市场。

这一重拳使得银行信贷机构在面对房地产融资问题时更加谨慎，规范了各类资金进入房地产的合规性。与此同时，另一个信号也被释放。未来，银行表外资产流向房地产将受到更严格的监控和打击。

然而，如履薄冰的房地产企业应该勒紧裤腰带过日子，回到其他融资方式。

审计风暴来袭

就在市场期待央行RRR在8月底降息以间接缓解房地产企业资金链紧张的时候，审计署的一记重拳立刻让所有人回到了现实。

6月20日，审计署对当前市场存在的一系列突出问题进行了审计，并出具了报告。其中，房地产违法问题持续发酵，也给正在努力缓解融资压力的房地产企业敲响了警钟。

在金融风险防控方面，国家审计署发布的《国务院关于2017年中央预算执行和其他财政收支情况的审计报告》显示，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，部分抽样个人消费贷款实际流入房地产市场。

在随后的2018年第39-41号公告中，审计署对相关事项进行了延伸和追溯。审计署在审核中国工商银行、中国农业银行和中信集团2016年度资产负债损益时，发现上述三家金融机构的经营存在违规行为。

例如，工行为土地储备中心和四证不全的房地产企业提供新的融资。具体而言，2013年至2016年，河北、江苏分行未严格执行监管要求，违规向房地产企业发放M&A贷款36.24亿元；2015年至2016年，河北、北京、云南、上海四家分行存在建设项目竣工决算不及时、部分土地和房地产长期闲置或处置程序不规范等问题。

此外，2014年10月至2016年底，农业银行通过财务管理资金向房地产企业提供融资，并违规向土地储备中心、部分建筑施工许可证等四证不全的房地产企业提供融资，金额达96.44亿元。

中信集团下属企业违规向房地产企业提供的融资最多。从2013年至审计时，中信集团下属的中信银行和中信信托未严格执行监管要求，为四证不全或低密度房地产项目提供融资211.01亿元，部分融资用于支付土地出让金。

面对国家审计署对非法输血的严格调查，上述三家金融机构当天相继公布了整改情况。

工行回应称，所涉及的贷款已采取相应的风险防控措施，风险基本可控。农业银行表示，对审计中发现的问题已立即采取整改措施，截至公告日，审计中发现的问题整改率达到98.48%。中信集团也对审计报告做出回应，表示在明确原因、严肃责任的基础上，积极采取措施加强合规管理。

这次审计并不出人意料。这只是一次例行检查，顺便提一下，它带来了对房地产行业去杠杆化的一次大检查。从审计结果来看，财务杠杆的降低仍有漏网之鱼，而任忠还有很长的路要走。至少在可预见的未来，银行表外资产流向房地产将受到更严格的监控和打击。对非法金融手段抱有幻想的房地产企业，只能找到另一种方式，回到其他融资方式。

融资紧张

从2015年到2016年，蓬勃发展的房地产市场使得各大房地产企业不断提高杠杆率，并且在一定程度上，房地产销售开始爆炸式增长。然而，在去杠杆化的金融现实下，监管当局开始跟进并出台一系列政策，收紧住房企业的融资渠道，控制债务规模。

根据中国人民银行6月12日发布的最新数据，5月份社会融资规模增加7608亿元，比去年同期减少3023亿元，4月份社会融资规模为15604.75亿元。其中，委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票均出现萎缩。

房地产是主要的资产之一，其重点是伪造和保存真相。根据对中国10家国内品牌房地产企业的跟踪监测，2018年以来，上述房地产企业融资总额已达2262.99亿元，其中银行贷款、子公司贷款和融资担保仍是主要融资渠道，占36.21%，其次是海外融资，占32.83%。值得注意的是，在过去，房地产企业青睐的公司债券下降到9.64%。

此前，花旗银行董事总经理、中国研究部主任蔡金强在接受视点房地产新媒体采访时也透露，目前银行的前期贷款已经缩水到只有30%。你很难拿到银行的钱，因为银行也需要银行自己的从表外到表内的额度。现在的问题是是否有配额，而不是成本。

事实上，早些时候，住房企业最依赖的银行贷款开始一次又一次地被冻结。

许多银行为房屋贷款企业设定了两条底线。一是坚决不碰长期项目，如果房企的底价高，估计就有风险，规避风险；此外，豪华项目的开发贷款也没有受到影响。据业内人士称，不少银行甚至设定了更高的门槛。过去，他们只贷款给前100名的房地产企业，但现在他们在贷款给企业时会看行业前30名。

业内人士还向视点房地产新媒体透露，广东省一家银行的一半抵押贷款已经给了一家领先的房地产企业。

6月15日，在中国工、农、建四大国有银行广东省分行联合发布的广东房地产信贷20强名单中，碧桂园、保利、雅居乐、澳远、竹头、龙光等20家房地产企业顺利通过考试，成为享受四大国有银行贷款最优惠的房地产企业。

银行贷款重视业绩，在持续收缩的过程中，银行信贷渠道逐渐收紧。根据房地产新媒体的观点，从今年开始，许多信托公司在房地产项目上投资零资金。即使投资房地产的资金有限，即项目的四个证书齐全，企业资本达到30%，开发商有两个以上的资质。

中信信托此次被审计署点名，正是因为其未能按照相关监管条件为4个证书或低密度房地产项目提供211.01亿元融资。国家审计署此次大检查意味着，今后银行信贷部将更加审慎，规范各类资金进入房地产的合规性，否则将面临更加严厉的处罚。

在银行贷款和信托融资都有不同程度收紧的现实下，许多住房企业面临着公司债券暂停发行的多重打击。

据机构统计，自2018年以来，全国已有338只债券被取消或暂停发行，总金额达2161.79亿元。其中，52家上市公司取消或暂停发行58种信用债券(公司债券、企业债券、获奖票和短期贷款)，总金额达384.5亿元。

如何清除？

根据国家统计局1月至5月发布的资金数据，至少有许多企业找到了补充现金流的方法。

据统计，2018年1-5月，房企资金到位再次上升，达到62003亿元，同比增长5.1%，创下今年新高，月增长率达到17.4%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；个人住房抵押贷款9250亿元，下降3.6%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金增速位居第二，增长8.1%，达到19473亿元。

住房企业的到位资金增长率超出预期，主要是由于销售回报的加速。从数据来看，2018年1-5月，存款和预收账款为20122亿元，占全部到位资金的比重最大，达到32.45%。同时，增长率最快，达到12.7%。

值得注意的是，5月份存款和预付款单月增量为5135亿元，月增长率为28.1%，也创下了今年月度增长纪录。这也意味着房地产企业逐渐转变思维，从依赖银行转向周转速度，通过快速消化项目实现销售回报，从而摆脱资金短缺的束缚。

如果净利润是9-10%，它会像泼水一样被立即倒出，现金会被尽快提取以填补资金缺口。蔡金强对观点房地产新媒体说。

碧桂园就是其中之一。4月5日至11日，碧桂园连续发布三份文件，要求退市后立即开工，以提高周转速度，加快优质供应。

截至3月底，碧桂园已签署里程碑计划，从除名到开业平均需要1.65个月，从除名到开业平均需要5.2个月。但杨国强在相关文件中指出，目前集团的高流失率太慢，高流失率是我们不可战胜的法宝，也是抵御任何风险的最有效手段。

在如此快的速度下，碧桂园5月份的销售业绩创下国内历史新高，达到771.6亿元，同比增长92.61%，环比增长10.97%。因此，凭借快速的营业额，碧桂园在短短5个月内实现了3346.8亿元的合同销售额，并在年内率先突破3000亿元。

随着融资的紧缩，房地产企业进入碧桂园进行快速周转的阵营逐渐扩大。

根据意见指数的统计数据，1-5月份销售额前20名的企业同比增长率为正，其中8家企业超过50%，9家企业达到10%-50%。只有三家公司的同比增长率为个位数，分别是万科、绿地和龙湖。在这些稳步增长的企业中，万科和龙湖拥有充裕的现金。

需要注意的是，5月份的单月同比增长线基本上高于1-5月份的增速。其中，太和集团单月同比增速最高，5月份实现合同销售额116亿元，同比增速超过300%；1-5月份合同销售额增长最快的是金茂，合同销售额达到567.95亿元，同比增长281.94%。

麦格理集团(Macquarie Group)首席中国经济学家胡在接受视点房地产新媒体采访时，回应了今年房企大举抛售的现象，他说，每个人都经历了(周期)，所以我认为现在高成交量是一个正确的策略，可以帮助房企规避宏观风险。

胡继续说道，如果我们不能实现高周转率，当宏观突然走下坡路的时候，手头的高库存就会在资金点上造成问题。如果我们能够实现高周转率并始终保持低库存，那么住房企业就可以有足够的现金在下行周期中相互收购，并以低价收购他人的土地储备。这样，我们在未来两年后的上升周期中可能会有更好的位置。

除了自我赎回，在过去的六个月里，许多房地产企业在海外发行债券的频率比去年高得多。据彭博社监测数据，仅2018年1-4月，房地产行业美元债券发行规模就达到189亿美元，同比增长60%以上。

根据上述观点指数统计的10家房地产企业的融资情况，今年以来，10家房地产企业的境外融资达到742.9亿元，占32.83%。胡透露，海外资本成本可能在8%至9%，甚至10%。这么多开发商发行债券的原因主要是因为国内资金链相对紧张。

一些业内人士指出，持续收紧融资可能会加速行业洗牌。目前，许多房地产企业没有贷款额度。如果这种情况持续到第四季度，一些(房地产企业)将无法忍受。

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