类REITs玩家 阳光城再推25亿办公物业证券化与多元融资

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观点房地产网似乎是房地产开发商在更严格的金融和更严格的银行信贷渠道环境下的快乐乐园。从红星美凯龙、新派、徐汇、保利、越秀、碧桂园、恒大，房企发行reits资产的专项计划非常有意思。

近日，阳光城市宣布，计划进一步建立一个规模为25亿元的写字楼房地产投资信托基金专项计划。值得一提的是，今年6月初，阳光城宣布为长期租赁公寓的房地产投资信托基金发放专项资产支持计划，这是阳光城在写字楼领域又一次涉足房地产投资信托基金。

事实上，自去年以来，随着碧桂园前领导人朱荣斌和吴建斌双斌的加入，阳光城市频繁启动一系列融资行动。在明确规模需求的同时，试图调整资产结构也变得越来越明显。

据视点房地产新媒体报道，去年以来，阳光城在传统融资的基础上，开辟了多元化的融资渠道，包括M&A基金、资产证券化、中期票据、商业地产按揭贷款、购房款资产证券化等。

25亿美元的写字楼房地产投资信托基金

根据阳光城的公告，为开展资产证券化融资，公司计划以其子公司上海润宇房地产有限公司持有的上海阳光控股大厦作为标的资产，并为写字楼房地产投资信托设立专项资产支持计划。

数据显示，该计划发行规模不超过25亿元，产品期限不超过21年，开仓期每三年设定一次。换句话说，投资者可以每三年提前赎回一次。

根据公告，在本专项计划中，阳光城拟作为原始权利人、优先购买权人和差额支付承诺人。至于拟发行专项计划的目的，阳光城表示，募集资金拟用于偿还公司债务和补充营运资金。

据视点地产新媒体报道，本次标的资产上海阳光控股大厦已于2017年8月投入使用。根据公告，在本次专项计划的运营模式中，阳光城或其关联公司将作为承租人，出租全部物业资产，并将其用于运营和对外租赁(转租)。

租赁期满后，润宇地产有权收回物业资产，阳光城应按期归还。当然，如果润宇地产继续租赁，在同等条件下，阳光城有优先续租权。在租赁期内，阳光城将向润宇地产支付租金。

阳光城在公告中表示，在这一专项计划下，公司将在自持性房地产资产的基础上，设立办公地产reits资产证券化产品，充分利用自持性房地产，盘活现有资产，有效拓展融资渠道，优化公司债务结构，为产业转型和资产轻型化战略提供有利条件。但是，根据上述reits资产运营模式，上海润宇房地产有限公司将不再纳入阳光城市合并报表。

同时，阳光城也希望通过此次特别发行计划，积极响应公募reits的政策导向，抓住未来公募reits的机遇。

值得注意的是，这并不是阳光城市第一次参与发行特别资产支持计划。早在今年4月，中信证券阳光城长期租赁公寓系列资产支持专项计划已经深圳证券交易所审批通过。产品规模不超过30亿元人民币，2年内分期发行。

6月1日，阳光城宣布，公司作为承租方，将上海英标企业管理有限公司持有的上海新乐庭房产作为整体租赁的底层资产，并为长期租赁公寓的房地产投资信托基金设立专项资产支持计划，首期发行总规模不超过12.1亿元，产品期限不超过18年。

阳光城市多元融资底色

事实上，阳光城市已经开始了多元化的融资时代，因为它明确提出了规模的愿望。特别是自去年碧桂园双滨加盟以来，阳光城市在资本市场的多元化融资趋势更加明显。

以此次设立的25亿元专项资产支持计划为例，这是阳光城继6月初刚刚宣布发行长期租赁公寓房地产投资信托基金专项资产支持计划后，又一次涉足写字楼领域。

对此，阳光城内部人士在接受视点房地产新媒体采访时表示，经过多年的发展和运营，阳光城已经积累了一些可以作为标准化资产的项目，因此公司今年可以发行融资产品，如长期租赁公寓的房地产投资信托基金和写字楼的房地产投资信托基金。

此外，根据以往的数据，阳光城在传统融资的基础上，开辟了多元化的融资渠道，包括M&A基金、资产证券化、中期票据、商业房地产抵押贷款、购房最终付款的资产证券化。

视点房地产新媒体获悉，具体而言，该公司此前已发行44亿中期票据、10亿永久中期票据、7.5亿美元海外债务(包括私人债务)，在中国西北地区发行了第一批招商银行，并最终在中国购买了第一套住房。

根据今年4月业绩会议上披露的数据，2017年阳光城市的融资额度达到1000亿元。

关于设立写字楼房地产投资信托基金，上述阳光城业内人士表示，专项计划不仅是以市场化方式退出前的投资，也是与投资者分享此类项目的超额收益，这也是目前非常符合市场化规律的融资行为。

阳光城的整体品牌和运营平台在行业内积累了良好的声誉，公司近年来积累了丰富的商业办公物业运营经验，具有良好的管理能力。投资者选择将全部租金交给阳光城，并完全相信企业的能力。

我相信我们可以在稳定运营的同时实现资产溢价和超额回报。，在未来的经营和管理的基础财产资产，这个人介绍。

值得一提的是，随着金融紧缩、银行信贷渠道收紧等监管政策的进一步实施，房地产行业普遍看好专项资产支持计划，房地产投资信托基金已成为开发商的融资天堂。

据了解，除阳光城外，碧桂园、恒大、保利、越秀集团、徐汇、新派等其他房地产企业也已宣布发行公租房reits，碧桂园公租房reits发行规模为100亿元，创下类似规模的纪录。

另一方面，虽然资产证券化已逐渐成为住房企业的一种流行融资方式，但一些市场参与者表达了不同的观点。

一家私募股权基金公司的高管在接受视点房地产新媒体采访时表示，随着金融政策在大环境下的收紧，资产证券化已经成为一个热门话题，其融资成本可能会进一步上升。

因为银行紧缩，银行贷款好，abs好，而且每个人对回报率的期望都很高，所以很难发行。除非企业本身有强大的资产作为担保，否则信用增级的成本相对较高，而融资成本也不低。