千亿融信：如何做到步步为营、精准踏对节奏？

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观点房地产网络的政策调控和银行信贷资金渠道的全面收缩已经成为中小住宅企业规模发展不可逾越的障碍。大开发商和大企业的优势得到充分发挥，中小住宅企业的道路越来越窄。

在这种背景下，资本变得越来越重要，投资企业的选择和要求也越来越高。然而，房地产行业非常依赖资金，这使得开发商在努力扩大规模的同时，交出一份令市场满意的报告显得尤为重要。

对于中小型住房企业来说，当行业规模从3000亿扩大到5000亿时，他们需要向市场展示更多的东西。

其中，荣鑫中国就是一个成功的例子。探索其突破路径为我们观察企业提供了更好的视角。

2018年6月19日，中投证券(香港)发布研究报告，指出熔信中国积极实施减债战略，6月5日配售1.035亿股，占总股本的6.92%。配售价格为每股10.62港元，总值11亿港元。配售完成后，荣信中国的股本将从14.95亿股扩大至15.98亿股。

截至2017年，荣信中国持有的现金总额为205亿元人民币。如果加上此次配售所得，可动用现金总额为人民币214亿元，一年内到期贷款为人民币218亿元。只有集团持有的现金足以支付到期债务。

该银行预计，销售回报将是减少债务的主要推动力。随着更多项目的推出，预计销售将继续保持强劲，这有望帮助集团的负债率在2019年达到行业平均水平。

自2016年1月在香港联交所上市以来，于2016年9月被纳入恒生综合小盘股指数成份股，之后于2016年12月被纳入深港通可认购的港股名单。荣信中国正走向一个更广阔的资本市场，市场投资者越来越了解和关注这个市场。

投资银行为什么乐观？

除了中投证券，更多的投资银行正在关注这个室内企业。

6月7日，荣信中国收到了花旗(一家国际投资银行)的第一份保险，并获得了买入评级，目标价为19.80港元，比当前股价高出84%。

据视点地产新媒体报道，这是继中国投资证券(香港)、海通国际和巴克莱之后，荣信中国首次被大型投资银行报道。

花旗表示，市场正逐渐认识到该公司的增长潜力，其特点是高增长和有吸引力的估值。

值得一提的是，规模的快速增长是荣鑫中国近期市场表现的最明显特征之一。据了解，公司2015年、2016年和2017年的销售规模分别为119亿元、246亿元和502亿元，销售增长率连续两年超过100%。

随着规模的快速增长，利润率将会反弹。根据花旗的分析，荣信中国目前正处于丰收时期。据估计，2017-2020年公司的毛利率约为22-25%，净利率为7-10%。

对于给予其高利润率的评价，花旗将其归因于融通通过准确的实地踏勘获得了大量低成本的土地。

据了解，从2016年到2017年，荣鑫中国收购了超过2310万平方米的土地，价值超过5600亿元。其中，近60%的土地分布在公司具有市场优势的杭州、上海和福州，这些土地的平均成本为6600元，占平均售价的31%。另一方面，荣信中国计划通过旧区改造项目，建设更多的重点市场，如郑州和太原。

因此，花旗预测，从2017年到2020年，融信销售额的复合年增长率将达到52%，良好的收入将带来资金的快速周转。据估计，从2017年到2020年，公司收入的复合年增长率为103%。

在获得花旗第一笔保险的同时，荣信中国也通过了配股，成功筹集了11亿港元。

6月6日，该公司宣布已与配售代理瑞银集团(ubs ag)香港分行达成配售协议，以每股10.62港元的价格向不少于6家独立专业人士、机构和/或个人投资者配售至多1.035亿股现有股份。此次配售引入的主要战略投资者包括寿险公司，以及黑石、汇理和索罗斯的投资基金。

荣鑫中国表示，此次配售主要是为了引进高质量的长期投资者。同时，配售将进一步扩大股东基础，优化股东结构，并有助于补充资金和降低杠杆率。

据了解，此次配售的股份相当于公司现有已发行股本的6.92%左右，认购扩大后，公司已发行股本约为6.48%，配售的净收益约为11亿港元。

十亿条道路

随着2017年的快速增长，荣鑫中国进一步提出了1000亿元的目标，并将2018年的销售额定为1200亿元(含合资企业)。据报道，如果这一目标得以实现，中国只需三年时间就能达到100亿元。

根据最新数据，截至2018年5月31日，荣鑫中国今年前五个月的合同总销售面积约为208.39万平方米，合同总销售额为447.29亿元。

据统计，如果按2018年5月的122.09亿元人民币计算，荣鑫中国当月销售额同比增长307%，居中国规模以上住宅企业排名第一。

在荣信中国，公司业绩的高速增长与深度培育的区域战略密不可分。据了解，荣鑫自2003年成立以来，一直在深度培育福州市场，直到2008年荣鑫进入福州市场前三名，才开始向厦门进军。

2013年，荣鑫正式离开福建，并于2016年搬到上海，进一步提出了国家战略。

荣信中国资本中心高级融资总监倪翔宇公开介绍了荣信扩张的逻辑:聚焦福州、厦门、上海、杭州等核心一二线城市，坚持城市优先布局，这是荣信一贯坚持的重要发展原则。

荣鑫的发展一直是一步一个脚印。当进入一个城市，必须取得一定的成就。只有当城市的市场份额和品牌声誉更好的时候，它才会进入一个新的领域。

数据显示，到目前为止，荣新中国已经形成了八个核心城市群，即海峡西岸、长江三角洲、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝和西北。在此基础上，为使组织结构适应业务拓展的步伐，荣鑫采用事业部制覆盖主要区域市场，形成了四大事业部、一个区域公司和一个合资公司的发展格局。

截至2017年底，荣鑫在33个城市拥有133个项目，总建筑面积约为2315万平方米，平均土地成本为6568元/平方米，平均合同销售单价为21046元/平方米。在这些土地中，一线和二线城市占60%以上，价值占80%以上。

2018年，荣鑫还试图通过两步走战略，在进一步保持规模增长的同时，保持合理的债务水平。

荣信中国首席财务官曾闫飞在业绩会议上表示，在未来一两年内，荣信将重点降低杠杆率，并希望2018年净负债率将降至100%以下，2019年回到约65%的行业质量水平。

具体措施方面，融信将主要通过增加结算规模、配股融资和忽略资产(即合作开发)进行控制，并向保险、金融机构等投资者增发股票。值得注意的是，6月6日，该公司通过瑞银集团香港分行的配售代理向投资者配售其现有股份，这是其中一项措施。

至于规模增长，花旗在最新报告中提到，预计2018年融信的融资成本为7%，负债为700亿元，杠杆率约为140%，足以控制收购。

与此同时，花旗在报告中表示，基于深度培育战略，荣鑫将进入杭州前三名，拓展更多重点市场，仍拥有5600亿元的巨额资产，荣鑫有望跻身中国房地产开发商前20名。