房产证写子女名 这么做大错特错！优房客

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“独生子女继承房地产转让难”的问题曾经出现在公众面前。因此，许多家庭在买房时选择直接写下孩子的名字或者在房产证上加上孩子的名字，认为这样做更安全，但这样做是错误的！

怎么了？

1.当孩子们独立买房时，他们可能会支付更多的首付

如果孩子和父母没有共同的财产，即孩子的名字不在父母的财产证明上，那么当孩子成年后购买第一套房时，他/她将根据政策支付30%的首付，并享受第一次优惠按揭利率。如果在实行限购政策之前，一个孩子与其父母分享的房产不超过两处，而当他是未成年人时，根据该政策，他成年后可以独立购买一套房子。一些银行规定，该套房的贷款利率可以享受第一套房的优惠，但首付款按照第二套房的标准可能是70%。

2.孩子在婚后购买第二套家庭套房时可能要缴纳财产税

例如，当一个孩子是未成年人时，他和他的父母有两处房产，每处占地90平方米。如果财产的份额没有事先约定，默认为每人三分之一的份额，即孩子已经拥有60平方米的财产。作为成年人，孩子们以自己的名义购买第一套100平方米的套房。根据政策，不管第一套房有多大，都不会征收房产税。当孩子婚后想购买第二套家庭套房时，假设建筑面积为120平方米，孩子名下的房产总建筑面积将达到280平方米。扣除一个三口之家180平方米的免税面积后，还有100平方米要缴纳房产税，其中60平方米是父母出于对未成年子女的爱在房产证上加上孩子的名字。

3.如果孩子婚后发生意外，配偶有权在婚前继承财产

如果一个孩子在结婚后不幸去世，他的配偶、孩子和父母是第一继承人，并有权继承死者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时与父母分享财产，孩子名下的财产也将被分割并作为遗产继承。作为父母，白发人给黑发人带来了深深的痛苦，现在他们住在自己的房子里，那么他们的晚年呢？

4.给未成年人买房子也有风险

一些家长也考虑提前为孩子购买房产。据了解，根据广州市房管局(房产局)的规定，房产证上可以写上未成年人的名字。如果你买了新房子，你可以把它交给开发商；如果你购买二手房，你需要你的父母带着相关资料到房管局办理过户手续。从严格的法律意义上来说，法律保护房地产许可证上以谁的名义拥有物权。这将导致一些风险，如孩子在不明智时随意出售财产，或儿童被引诱出售财产。

当然，你可以和你的孩子签署协议，在必要的时候收回财产。但如果孩子不满10岁，协议就没有法律效力。它只在10岁到18岁之间有用，因为孩子在18岁以后有完全的民事行为能力，可以直接买卖房地产。

如何解决？

房地产和法律专家建议:第一，可以公证，同意子女未成年时与父母分享房地产，其权益在父母去世前属于父母。第二，直接去房地产交易中心改变房地产份额，减少孩子名下的房地产份额，这可以改变到至少1%。这样，即使孩子成年后以自己的名义购买的财产超过了标准，至少与父母分享的财产的税额将是极其有限的。

各种转移成本

几乎每个家庭迟早都会遇到这个问题。据了解，房地产转让分为几种方式:赠与、出售和继承，哪一种最方便，哪一种最经济？

继承法的主要费用

继承权公证费。按继承人继承的房地产评估价格的1%收取，最低不低于200元。

这种方法的优点是税费最低。继承财产没有营业税、个人所得税和契税。继承人可以通过遗嘱对其继承权进行公证，并通过继承权公证将其姓名转给住房管理局。

然而，缺点是显而易见的:有许多手续和人被杀。继承不动产有三个条件:第一是证明你有继承不动产的法定资格，或者法定继承人，或者遗嘱指定的继承人。所谓法定继承是法律规定的继承人；遗嘱继承必须是在继承人死亡前经过公证的遗嘱。第二，遗产应该是死者生前拥有的财产。第三，由于不动产是所有继承人的共同财产，关于不动产分割的协议需要每个继承人的同意和签字才能生效。

从以上规定可以看出，采用继承方式转让不动产时，继承人需要制作各种证书，这将耗费大量的时间和精力。

赠与法的主要费用

个人所得税+契税+公证费。直系亲属免税；非直系亲属赠送的礼物被视为销售，需要缴税，即房地产交易利润的20%或房价的1%(如果房产证超过5年且是唯一的房子，可以免税)。此外，还有3%的契税和1%的公证费。

需要提醒的是，如果财产是根据继承法和赠与法转让的，如果继承人或受赠人将来出售该财产，如果财产所有权证书已满5年并且是唯一的房屋，可以免除个人所得税。否则，将征收20%的税。

销售法的主要费用

营业税+个人所得税+契税。在房地产转让中，买卖是最常见的方式，也是一种方便、安全的操作方式。然而，如果购买价格相对较低，在将来销售时，销售价格和购买价格之间的差额将会增加，并且在再次销售时将会支付更多的税。

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