手握巨量低价好地，泰禾布局核心城市“赢在起跑线上”

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随着一、二线城市调控的不断深入，许多房地产企业遭受了很大的损失，但也有一些房地产企业凭借其独特的优势实现了在角落的赶超。福建省的一家房地产企业太和去年迎来了业绩爆炸式增长，销售额超过1000亿英镑，总资产超过2000亿英镑。今年前五个月，它的业绩也接近行业前十名。

根本原因是太和安排一、二线城市的策略已经进入“红利收获期”。正如太和集团前董事长黄启森所说:“太和有很大的优势，城市布局合理，地块质量很高，地价很低。”“我们真正抵御风险的是土地价格和土地规模。这些都是硬性指标。”

通过克里的两个数据，我们可以一窥为什么这艘房地产船有信心乘风破浪。目前，一、二线城市的地价为数万元，2017年泰和的平均地价为5166元/平方米；此外，截至2017年底，泰和土地储备价值达到7429亿元，在中国房地产企业土地储备总值中排名第十。然而，大多数顶级房地产企业都位于三、四线城市，而泰和的布局大多集中在一、二线城市。

前期布局、多次并购、低价土地和引以为豪的一、二线楼市

“征地成本的差异不仅仅是利润差距的问题，而是生死攸关的问题。例如，政府有一个30，000到40，000的价格限制。一些房屋企业的征地成本已经达到这个数字，根本无法出售。有些房企可能要花10，000块土地，这是赢在起跑线上。”一位业内人士承认，这就是为什么泰和对第一条和第二条线路的相同布局更加满意。

一线和二线城市总是房地产市场中最稳定、最抗风险的地方。自今年年初以来，一线和二线城市的受欢迎程度并没有下降，上海和杭州等许多地方都出现了摇号抢房的现象。然而，这些热点城市的土地价格已经上涨。以杭州为例，最近的媒体数据显示，自2018年以来，杭州已有10个3万多亩住宅用地的案例，其中包括2个4万多亩地块的案例。

此时，拥有大量低成本土地的泰和似乎有一种“好心态”，其许多项目都实现了持续销售，这与它早期的一二线城市布局和低土地成本有关。2014年前后，泰和在一线和二线城市赢得了大量优质地块，这些地块的地价已经上涨了好几倍。

以太和杭州场所在的地块为例。2015年7月，泰和以8.82亿元的总价，相当于12，504元/平方米的底价，获得了杭州未来科技城的地块。现在项目周围的地块已经攀升至3万至4万元/平方米。泰和佛山场所在的地块也是如此。2016年3月，它以7741元/平方米的底价赢得了佛山新城最后一片一线江景土地，但2017年后，佛山主城区土地的底价均超过1万元。

进入2016年后，泰和通过并购低价收购土地，90%的项目通过合作并购获得。黄启森表示，“过去两年，泰和的土地成本仅为公开市场的一半甚至三分之一。”

根据泰和集团2017年年报，报告期内收购了36个优质项目，其中30个是通过并购和资产收购获得的。根据克里的数据，泰和在2017年获得的平均土地价格约为5166元/平方米。

据嘉里数据，2017年，泰和集团新增土地储备为历年最高，新增项目建筑面积1069万平方米，同比大幅增长170%；征地总价款约552亿元，同比增长107%。虽然征地规模大幅增加，但征地平均底价同比下降23%，约为5166元/平方米，主要是因为太和的征地方式主要是并购。

以去年被泰和并购的广州增城增江街为例，以实用面积计算，底价仅为4429元/平方米。此前，一家房地产企业在该地区获得了一处宅基地，相当于每平方米12607元的底价，几乎是太和的三倍。

巧合的是，2017年1月，太和通过并购以较低的底价收购了南昌赣江新区的一处低密度地块，这就是自去年底以来一直热销的太和南昌场。如今，在南昌很难以这样的价格获得如此高质量的土地。

目前，泰和主要集中在环渤海、长三角和珠三角地区。2017年，郑州、合肥、济南、太原、南昌、武汉、广州和石家庄均为省会城市，土地成本绩效极高。根据嘉里数据，截至2017年底，泰和集团的土地储备约为3131万平方米，其中一、二线城市占68%。

于2018年，太和集团继续加大收购力度，并多次收购南昌、漳州及中山的土地。例如，2018年1月，泰和集团以18.98亿元的价格接受了南昌尹萌湖项目，建筑面积为77万平方米，平均购买价格仅为2467元/平方米。通过项目收购，泰和低价收购了大量土地，也更好地减轻了企业的财务压力。

前五个月的业绩接近行业前十名，股息收获期到来了

根据机构数据，泰和土壤的存储价值在2017年底达到7429亿，这是泰和未来持续业绩爆炸的秘密。在黄启森看来，“泰和有很强的竞争优势，城市布局合理，地块质量很高，征地价格低。下一步是如何转变并成为销售回报。这一步至关重要。”

在以低价获得一块好土地后，泰和的第一个“利器”是通过高质量的住房来刺激市场。根据公开信息，去年太和国家级项目的平均售价约为3万元/平方米。此外，太和2017年年报显示，去年房地产行业的毛利率达到28.55%，在房地产企业中处于非常高的水平；泰和扣净利润增长率接近收入增长率的3.5倍，充分体现了泰和产品高溢价的特点。

在热销背后，泰和多年来潜心培育产品，其院部、大学部、政府部等产品创造了热销的中国知识产权。比如不久前卖了30多亿元的上海四合院，不仅继承了太和最好的新中式庭院风格，还融合了地方特色，打造出一个具有上海风味的上海四合院，一经推出就广受追捧。

在高质量的基础上，泰和进一步升级了其高周转率系统，这促使泰和继续销售良好。如红树湾院、肇庆院、石门院等，从征地到开业的速度约为六七个月，周转速度极快。去年12月中旬，福建红墅湾四合院(Hongshuwan四合院)获得了这块土地，并于今年4月底开设了销售办公室和样板房。

在高质量和高周转率的推动下，泰和今年一直卖得很好。北京昌平采摘园、上海庭院、上海大成小庭院等项目都卖得很好。自5月和6月以来，好消息一直在增加。例如，5月份，杭州码再次在全市赢得4万多栋建筑，南昌码在前5月份加冕当地“三冠王”。

在中国指数研究院发布的“2018年1-5月中国房地产企业销售业绩100强”中，泰和以568.3亿的销售额位列行业第13位。根据视点指数研究所公布的前五个月的榜单，泰和以565亿元的销售额排名第14位。

今年下半年，泰和的重项目将陆续进入市场。6月16日，位于福州戈岭的泰和青云镇示范区正式揭牌，吸引了1000多名业内人士和购房者，一睹青云镇的风采。

不久前，厦门湾、红墅湾等项目出现，这也引发了拥挤的场面。此外，在下半年，太和的广州场，太和南京金尊府，福州湾，武汉场等重量级将开始发挥他们的力量。例如，合肥场今年将增加30多亿元的供应量。有了充足的弹药，泰和将在下半年迎来新一轮的业绩爆炸。

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