龙湖10亿美元长租基金 与它背后的新加坡资本捕手 GIC

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观点2018年房地产网络已经过半，长期租赁公寓市场的竞争仍在继续。无论各大品牌多么渴望规模化，资金问题仍有待解决。

虽然龙湖冠宇目前的营运资金主要由集团投资，但从年初开始，龙湖一直在努力拓展融资渠道，发行了30亿元住房租赁专项债券。

据了解，龙湖一直擅长与机构投资者打交道。

这一次，它发现了世界上最负盛名和最大的主权财富基金之一，新加坡政府投资公司(gic)。

龙湖长祖公寓投资平台

6月12日，龙湖集团宣布将与新加坡政府投资公司联合建立长期租赁公寓投资平台。

平台专项投资公司位于中国一线和二线核心城市，用于长期租赁公寓项目，初始投资总额为10亿美元，约合64亿元人民币。

目前，龙湖在北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、Xi、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南和宁波等17个城市拥有超过15000间公寓。

今年，这个数字将翻一番，龙湖关羽正计划增加开放房间的累计数量到65，000。大规模扩张无疑需要大量的银码来支持。

像市场上许多长期出租公寓品牌一样，龙湖不否认利润挑战。龙湖创新业务负责人韩石在接受视点房地产新媒体等媒体采访时表示，集团希望在三年内主要考虑品牌和规模，因此不会评估长期租赁公寓在此期间的利润。

细看龙湖2017年全年业绩，其投资业务不含税租金收入为25.9亿元，其中商场业务占97.7%，其他业务占0.8%，其余1.5%(租金收入约为3885万元)。

此外，视点地产新媒体还了解到，冠宇未来将逐步向轻、重资产同步发展，最终使轻、重资产比例达到2:8。然而，在重资产运营模式下，长期租赁公寓的租金不仅要涵盖装修成本，还要涵盖购置成本。一些分析人士指出，如果不考虑租金上涨，大约需要18年才能回到这一时期。

据韩石去年披露，在轻资产模式下，冠宇项目的毛利率超过35%，但动态投资回收期仍长达5-6年。

一般来说，长期租赁公寓不仅投资回收期长，而且初始投资也很大，如何获取真正的利润还不清楚，这限制了企业获得资金支持。

在这种情况下，新加坡主权基金是一个合适的合作伙伴。

作为一家主权基金，gic面临的最关键任务是克服通胀，而不是一夜暴富。他们最害怕的不是回报不够好，而是一次性的巨大投资损失(例如，之前在欢乐城的投资曾缩水近50%)。

据分析，正因为如此，在gic看来，利润周期长、流动性低的长期租赁公寓投资是有价值的，因为该基金的一般投资周期长达8-10年。

此外，在政策红利的推动下，国内租赁市场的未来发展已不再需要长篇大论。新加坡政府投资公司(gic Real Estate)首席投资官李国申表示，他对中国快速增长的长期租赁公寓市场的前景感到乐观。

另一方面，龙湖集团也回复说，房地产新媒体表示，与gic的合作是以股权投资的形式进行的。

未来，除了龙湖拥有的长期租赁公寓，我们实际上会投资其他长期租赁公寓资产。同时，除gic外，集团目前还在与其他投资者接触，合作还会更多。

新加坡政府投资公司，来自新加坡的资本捕手

新加坡狮子城位于北纬1 18度，东经103 51度，是世界上最国际化的国家之一。马六甲海峡又细又长，促使它积累了大量财富。

在20世纪70年代和80年代，由于强劲的经济增长、较高的储备比率和鼓励节俭的财政政策，新加坡的外汇储备持续增加，其数量很快超过了正常需求。我们有如此多的外汇储备，需要更有效地管理。根据时任新加坡总理李光耀的提议，新加坡政府投资公司于1981年成立。

根据公开资料，新加坡的外汇储备分为两部分，其中一部分由新加坡货币当局持有，用于监管外汇市场，并作为货币当局发行货币的担保。

另一部分资金由gic管理，目标是确保持续的长期回报，以保护资产的实际价值。同时，gic还可以调动国家的财政储备。

截至2018年2月，gic管理的基金规模已超过3500亿美元，居世界第八位。旁边是挪威养老基金、中国投资公司、阿联酋阿布扎比投资公司和科威特投资公司。

在每年的年报中，gic不断重申其使命:公司的投资策略是建立一个包含各种丰富资产类别的投资组合，在不超出客户风险承受能力的情况下，长期保证良好的实际回报。

因此，gic的投资组合分为两种类型。首先是参考投资组合，包括65%的全球股票和35%的全球债券。它是gic进行其他投资决策的参考，其他投资的长期投资回报至少比参考投资组合的长期投资回报好。

Gic的实际投资组合也分为两种类型，一种被称为主动投资组合，由一群勇敢的基金经理操作，寻求通过承担比通常更多的投资风险来获得超额投资回报。

另一种称为政策组合，主要分为六个核心资产类别，包括房地产投资。

通常，发达国家的股票将占上述投资组合的20%-30%；发展中国家股票占15%-20%；一般政府债券和现金占25%-30%；抗通胀债券占4%-6%，房地产投资占9%-13%；私募股权占11%-15%。

根据该公司2016-17年度报告(截至2017年3月底)，房地产这一风险资产仅占当年政策组合的7%。但在他们看来，房地产的非流动性也非常有利于对冲通胀。

据了解，新加坡政府投资公司目前的相关投资包括传统的私人房地产砖资产、公共股权(如入股开发商)、房地产投资信托基金和房地产相关债务。

房地产资产包括办公、零售、住宅、工业和酒店业。其中，gic团队在选择具体目标时将从以下几个方面进行分析，包括建筑位置、建筑质量、租户组合、租赁到期情况和收入流前景，这与其他同行没有什么不同。

受公司战略的影响，gic近年来一直热衷于投资公寓产品，尤其是学生公寓。据统计，gic正在成为全球学生宿舍最大的投资者之一。

最具代表性的是，2016年9月，gic和迪拜基金(Dubai Fund)斥资4.3亿英镑购买了英国360套学生公寓的资产组合，其中包括7150张床位，这是2016年学生公寓市场的最大投资。

此外，gic还收购了这些学生公寓的运营公司学生住房公司，并直接干预了英国学生公寓的运营。

2017年，新加坡政府投资公司占新加坡在美国95亿美元房地产投资的近四分之三。这只主权基金投资了位于德意志银行美国总部的办公楼和一系列学生公寓。

2017年3月，gic与加拿大养老金计划投资委员会(cppib)和芝加哥一家房地产公司联手，投资16亿美元在美国投资一个学生住宿物业项目。

最近，2018年1月3日，gic旗下的一家合资公司以11亿美元收购了24间美国学生宿舍，总共拥有13，666张床位。

对于如此大的投资量，李国申曾经指出:从整体投资组合的角度来看，学生公寓对经济周期的依赖性更小，波动性更小，因此可以提供不同于其他传统房地产行业的防御性和多样化的收益。