重磅发布 | 观点指数·2018年14月中国房地产企业销售金额TOP100

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根据视点指数监测的数据，在经历了3月份重点城市基本面的底部后，4月份销售略有回升，房屋企业开始聚集起来获取预售证书，并密切关注资金的回笼。

从各级销售百强门槛值的变化来看，2018年1-4月，房企销售业绩创新高，前三名门槛值超过2000亿元，比2017年同期增长40%以上。到目前为止，前三名已经正式从原来的1000亿的水平跃升到更高的水平。根据占全年三分之一的保守计算，到2018年底，迎接6000亿住房企业将毫无悬念。

前五名房地产企业的销售规模已达1000亿元，同比增长30%以上。考虑到后供应的传统习惯，这意味着如果你想在前五名中站稳脚跟，年销售额应该至少达到3500亿元。与2017年的420.5亿元相比，2018年前四个月的前十名门槛值已经超过500亿元。总的来说，前十名的增长率基本相同，保持在36%左右。

销售额增幅最大的是前50名，接近61.31%，从去年同期的90亿元增长到141.5亿元。相应地，这也是房地产行业中最具竞争力的群体。在4月10日举行的宝龙地产2017年业绩发布会上，宝龙地产执行董事兼总裁许透露，从企业角度来看，要确保资源保持在中国50强以内，否则就没有乐趣。

从整个行业来看，前50家房企对市场环境最为敏感。随着房地产市场进入后规模时代，survival/きだよきだよ0/of中小住宅企业不断被压缩，优势资源不断向大型住宅企业倾斜。这也意味着资源集聚效应较强的前50家住宅企业将引领整个行业的发展。

然而，有必要警惕的是，销售迅猛增长的房地产企业也需要警惕净利润的变化。得益于过去几年市场数量和价格的上升，许多企业结转的净利润也有所上升。然而，这一波调控政策没有放松的迹象，面粉竞争的压力仍在继续，融资和成本也在继续上升。因此，保持规模和利润之间的平衡对于未来的长期发展尤为重要。

为了预测2018年房地产企业的年销售情况，答案可以从房地产企业的销售目标完成率中找到。

在3月份的一波业绩发布中，许多房地产企业公布了今年的小目标，这不仅是他们向市场发布的决心，也是他们基于行业环境的考虑。根据一些已经公布销售目标的房地产企业统计，2018年1-4月，恒大的目标完成率最高，接近40%，而泰和的目标完成率最低，为22.45%，平均完成率为30%。与去年1-4月房地产百强企业的平均目标完成率相比，基本持平。

从销售业绩占最终业绩的比例来看，去年同期，视点指数监测的重点房地产企业全年1-4月平均销售比例为28%。根据这一计算，恒大今年的销售业绩可能达到7000亿元。当然，今年的市场环境与去年不同，因此存在更多的不确定性。

然而，从数据来看，毫无疑问，2018年行业分化程度将进一步加深。2017年底，排名前三的碧桂园、万科、恒大的年销售总额达到1.58万亿元，占2017年全国商品房销售的12.15%。前四个月，行业集中度无疑将再次提高，大型住宅企业的市场份额将越来越高。

如何抢占更高的市场份额？也许我们必须等待接下来的8个月。

房地产行业遭遇全面资金紧缩已经一年多了。今年4月，住房企业积极寻求其他融资渠道的突破，以安全度过这个漫长的资金冬天。

根据央行2018年第一季度发布的金融机构贷款投资统计报告，2018年第一季度末，人民币房地产贷款余额为34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比2017年底低0.6个百分点。根据国家统计局数据，2018年1-3月，房地产开发企业到位资金同比增长3.1%，达到36770亿元，1-2月增速下降1.7个百分点。因此，房地产贷款的整体资本增长率已经大大降低。

回到更具体的现实，截至2018年第一季度，一些房地产企业的现金与短期债务的比率出现了相对较大的下降。具体表现是，与去年同期相比，手头现金略有增加甚至减少，而相应的短期负债持续上升。因此，大多数房企的现金与债务的比例已经从1以上，这意味着现金不能完全覆盖债务，并存在一定的债务偿还压力。

过去的4月可谓是房企融资的高峰期，资产证券化成为了房企融资的新热点。视点指数监测数据显示，2018年4月，至少有50家重点房地产企业发起64笔融资(含本次拟发行)，融资金额达到1802.63亿元，比上个月增长17.78%，其中债券、各类票据和银行贷款是主流融资方式。

上述融资记录中，仅有27张票据和融资票据，总额为1068.44亿元，占融资总额的近60%，其中最大的是越秀地产间接全资子公司卓宇控股有限公司成功设立的中期票据担保计划，融资金额为30亿美元，相当于189.7亿元。此次票据发行的净收益将用于越秀地产现有债务的再融资和一般公司用途。

值得注意的是，在各种融资方式中，reits和cmbs逐渐成为房企青睐的对象，融资总额达到137亿元，占6%。

4月25日，中国证券监督管理委员会和住房和城乡建设部联合发布通知，要求优先支持大中城市、熊岸等地区住房租赁资产证券化。建立住房租赁资产证券化绿色通道，开展reits试点。政策上的绿色通道为房地产企业的房地产投资信托带来了一个窗口期。今年4月，阳光城获准成立首家规模不超过30亿元人民币的a股民营企业长期租赁房地产投资信托基金。

尽管住房租赁项目的融资受益于该政策，但对基金、信托和债券发行的金融监管保持不变。4月，国家发展和改革委员会和其他六个部委支持国内各种机构参与外国投资和融资基金的投资。同时，从今年4月25日起，央行决定将部分金融机构存款准备金率下调1个百分点。

总体而言，前者加强房地产监管的意愿保持不变，引导外资投融资基金健康发展；后者释放的大部分资金用于偿还中央银行借入的中期贷款。因此，前者和后者对住房企业的融资环境带来的好处都非常有限，融资难度将进一步提升。

在去年限购政策的基础上，4月份继续出台房地产限购细则，针对各种投机性的发展和需求，这也意味着未来的房地产市场将考验房地产企业自身的基础。

在过去的4月，热点一直是在海南岛建设自由贸易试验区。在党中央的支持下，海南还将发展沙滩运动、水上运动和赛马，并探索体育彩票业。有一段时间，海南概念股持续上涨。然而，它与熊安没有什么不同，它是一个被限制的热点。试图在海南投资发展的住宅企业将面临许多障碍。

根据视点指数监测的数据，自自由贸易区建立以来，海南合约已经出台了七项限购政策。包括实行最严格的节地制度，不增加建设用地总量；在引进限购政策的基础上，实施全球限购；甚至对假结婚、假离婚和欺诈性购买住房以及与购买住房有关的户籍政策进行了解释。

海南，一个新的城市，就是其中的一个例子。在此之前，许多房地产企业受到北京周边限购的影响，处于被动状态。现金流被大大削弱，而负债进一步飙升。

从投资方面来看，热点城市的房地产市场监管力度继续加大。包括广州、北京和济南在内的许多城市在4月份发布了房地产法规，涵盖销售、土地、贷款和再上市交易。可以预见，在未来几个月内，城市政策和分类监管政策将继续发挥有效作用，不可避免地会出台更加严格的监管政策或措施。

在房地产投资属性下降的趋势下，如何结合住宅的住宅属性生产出满足消费者需求的产品也是住宅企业未来竞争的优势之一。