中国金洋的姚家地产生意

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姚振华，在房地产网络万宝之战中失利的大哥，最近不得不忙于减轻职务；虽然他的弟弟姚建辉已经掌管一家科技公司两年多了，但它的房地产业务是从零开始发展的，但它做得很好。

姚建辉在2015年下半年接管时代科技后，对科技公司进行了改革。同年11月底，实达科技正式更名为中国金洋；同年，证券投资业务增加，中国金阳开始从纯技术公司转型；2016年，开始关注金融服务业务，切断低利润、低附加值的电子制造业务。

2017年，中国金洋增加了房地产投资和开发业务。仅仅一年时间，这个部门就开始成为公司的主要造血力量。视点房地产新媒体获悉，报告期内，房地产投资开发为中国金洋带来14.22亿元收入。虽然基数不大，但占总收入的一半以上。

自去年下半年以来，从外界可以看到的最新变化是，它与宝能的相关性越来越强。

2018年4月23日晚，中国金洋宣布，公司全资子公司莱华泰盛将作为买方，以6.6亿元的价格从卖方莱华泰嘉手中购买目标公司莱华泰丰100%的股权，莱华泰丰是赣州宝能太谷市的项目公司。

有趣的是，买家赖华泰盛实际上是在半年多前被中国金洋以17.2亿元人民币的总价值收购的。当时，公司拥有的资产是赣州宝能城。

在中国金洋重新购买宝能项目

观点地产新媒体访问数据显示，赣州宝能太谷市位于江西省赣州市张江新区，面积51900平方米，总建筑面积275900平方米。根据早期规划，该项目是一个商业综合体，包括住宅楼、办公楼和酒店；最新公告显示，赣州宝能太谷城的建筑面积将有2.27万平方米用于商业用途，2.97万平方米用于酒店用途，其余土地将出售或出租。

目前，买方莱华泰盛盛已与卖方莱华商家达成协议。前者计划通过内部金融资源和/或银行贷款向后者分配6.6亿元人民币，以收购目标公司丽华泰丰的100%股权。因此，中国金洋将利用赖华泰胜的这次收购，获得甘州宝能古城。

这不是赣州宝能太谷市第一次易手。2014年7月，丽华商以6亿元的价格收购了丽华泰丰。根据公告，莱华商品房的最终受益权人是张振春。由于张振春与中国金洋最终控股股东姚建辉的兄弟姚振华有业务关系，此次收购被定性为关联交易。

此交易并非中国金洋与卖方赖华商之间的第一笔交易。视点房地产新媒体获悉，来华泰盛实际上是半年多前在中国金洋被深圳宝凯实业(深圳宝凯实业的全资子公司)从上述交易的卖方来华商家手中收购的。当时，公司拥有的资产是赣州宝能城。

像赣州宝能太谷市一样，赣州宝能市位于江西省赣州市张江新区。该项目占地面积12.8万平方米，其中实用面积63.5万平方米。根据当时的交易公告，来华泰盛计划持有4.1万平方米的商业用地、2.3万平方米的酒店用地和4.1万平方米的商业办公停车位，并出售或租赁项目下的其余土地。

如果算上试图进行的交易，事实上，中国金洋最早的宝能项目至少可以追溯到2016年。当时，中国金洋的业务转型已经进行了一年多，房地产项目的收购也开始了。根据视点房地产新媒体的历史报道，2016年9月，金洋宣布将收购合肥宝能城的部分资产，即合肥宝能城二期工程3号楼和8号楼，总建筑面积31900平方米，共有344处房产。

半年后，中国金洋对合肥宝能城的收购终于失败。2017年3月21日，金洋宣布，由于合肥市房地产开发地方监管要求发生变化，合肥市目标房地产无法按原计划交付，董事会决定终止收购。

姚的家族还有另外一条地产之路

无论成功与否，这3宗交易背后，其实是一个典型的例子，就是金洋逐渐倾向物业投资和发展业务。两年前控股万科的主要力量之一——前海人寿保险，在增持万科股份后不久，实际上控制了另一家香港上市公司——Startech。姚建辉上任后，立即转变了Startech。

2015年5月，实达科技以每股0.18元的价格向8名投资者配售了总计186.11亿股新股，募集资金33.5亿元。配股于当年8月完成，姚建辉、前海人寿、叶三位投资者被视为一致行动者，持股比例合计72.49%。

根据历史数据，鼎马克发展有限公司持有时代科技107.72亿股，占49.99%，姚建辉100%控制公司。最新的年报显示，tinmark持有的股份数量没有变化，但持股比例已降至43.65%。

与此同时，前海人寿还入股了时代科技，后者持有近42.2亿股，占19.58%。两年多来，前海人寿所持股份数量保持不变，但持股比例也降至17.1%。

收购完成后，姚建辉出任时代科技董事长，公司更名为中国金洋同事。姚建辉全面推进了业务转型。观点房地产新媒体获悉，中国金洋逐步淘汰低利润、低附加值的电子制造业务，增加对高附加值、多元化业务的投资。所谓高增值、多元化的业务，其实包括金融服务、证券投资、房地产投资和开发。

去年，这三项业务的利润分别为1.48亿元、5.31亿元和14.22亿元，分别占利润总额的5.22%、18.72%和50.15%。

事实上，在推进业务转型的同时，金洋已经进行了两次新股配售以引入资本，这也是天标和前海人寿所持股份数量保持不变但比例下降的原因。

根据最新数据，从2017年到2018年3月，中国金洋通过配售新股成功融资23亿港元。加上2016年9月的4.08亿元，共募集资金27.08亿元。

姚房地产肖像

在转型和资本的帮助下，中国金洋的收入从2015年的7.12亿元增长到2017年的28.36亿元，其中房地产业务可以说是最大的。除了上述宝能项目的三次收购，事实上，中国金洋的房地产投资并不仅限于其兄弟的交易。

2016年，中国金洋通过两次收购持有深圳邦凯新能源有限公司75.5%的股份，总对价为6.06亿元。根据当时的公告，深圳邦凯主要从事机械电子产品的生产经营和新能源技术的开发，而金洋则表示，此次收购为公司提供了额外的资源来发展新能源和led制造业务，并加强其研发能力。

据视点房地产新媒体报道，深圳邦凯在深圳光明新区拥有约12万平方米的土地，规划建筑面积为42.7万平方米。当时，一个约10万平方米的物业已经建成，其余未开发的土地将保留用于发展科技工业园区。

该项目分为三个阶段。一期占地约10万平方米，为行政办公楼、产品研发楼和青年人才公寓；二期工程占地面积约87，000平方米。规划建设办公楼及配套服务设施。项目主体建设已经完成，预计2018年年中投入使用；第三阶段占地约24万平方米，计划建设办公楼、高端人才公寓，并提供商业设施和国际会议等服务。

姚建辉曾透露，该项目将建立公司的第一个长期租赁品牌物业，公司还打算在长期租赁市场进行探索和发展。

此外，中国金洋分别于2016年11月和12月购买了香港金钟的多处房产。中国金洋在公告中表示，部分收购的物业将用作公司总部，其余将用于物业投资目的。

中国金洋的房地产业务不仅限于宝能项目、住宅楼、工业园和商业地产。1月5日晚，金洋宣布通过其间接全资子公司以每股0.295港元的价格收购了登陆国际13.5万股股份，总投资额为3.98亿港元。收购完成后，中国金洋持有登陆国际25.7万股股份，持股比例为1.74%。

登陆国际是中国金洋的股东，主要开发和经营综合休闲娱乐度假村、博彩业和房地产开发。登陆国际目前拥有三个项目，即济州神话世界和位于韩国济州凯悦酒店的登陆赌场。

与宝能增持万科的争议不同，置地国际董事长兼执行董事杨智慧博士对中国金洋表示荣幸和欢迎，并表示很高兴看到中国金洋对置地国际充满信心。如果将来有合适的机会，我们愿意与任何潜在的合作伙伴合作，包括中国金洋。

根据香港证券交易所的数据，由姚建辉100%控股的鼎马克目前持有登陆国际104.68亿股股份，占已发行有表决权股份的7.1%。