华南城中报会 | 冯星航：PAG提供融资是对大股东和公司发展有信心

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视点房地产网12月份的到来，标志着又一年即将过去，也意味着年终总结的到来。华南城市控股选择于12月1日在香港召开中期业绩会议，总结过去半个财年的业绩和业务发展。

5月，冯兴行被提升为华南城市集团副董事长，带领集团财务总监蔡、副财务总监兼投资者关系总监谢文瑜出席绩效会议，并回答记者提问。

数据显示，截至2017年9月30日的6个月中，华南城市的合同销售额约为54.5亿港元，同比增长26.3%。由于南昌和南宁项目中更多房产的销售和交付，收入也同比增长25.2%，达到36.2亿港元。归属于母公司所有者的净利润和核心净利润分别增长15.6%和28.4%，分别约为9.91亿港元和3.32亿港元。

销售和收入大幅增长的同时，华南城市的毛利率略有下降，从43%降至41%。在这方面，它在年度报告中说，有更多的住宅产品销售期间，和毛利润的住宅物业低于交易中心物业。

今年上半年，公司业绩表现良好，增长良好。今天的业绩将以财务总监蔡的结束语开始。他说，年初确定的100-120亿元的业绩目标刚刚完成一半，一切都在按计划进行。

物业管理、仓储物流或拆分

值得注意的是，上半年，华南城市的可持续收入大幅增加，从去年同期的7.36亿港元增加到9.2亿港元，增幅为25%。

在绩效会议上，蔡还多次强调，公司的可持续收入包括五个方面:租金、物业管理、电子商务、物流和仓储服务以及网点。上半年，各行业收入都有不同程度的增长，这将成为未来的重要增长点。

蔡还透露，可持续收入的五大业务将在未来适当时机分拆上市，其中物业管理和物流仓储是目前相对成熟的两个行业，或者先分拆上市。

据悉，上半年，华南城市物业管理服务收入同比增长61.3%，达2.47亿港元，物流及仓储服务收入为8，610万港元，同比增长15%。

华南城之所以要分拆，是因为公司目前估值较低:如果这些业务成熟并单独上市，就可以显示更大的价值，获得新的融资平台。

蔡没有正面回答什么时候拆分比较合适，先拆分哪个物业管理和物流仓储业务。

观点房地产新媒体获悉，华南城的物业管理业务定位为综合物业管理，将涉及专业市场等领域。据说之所以考虑差异化，是因为几家上市的物业公司主要是住宅物业管理。

今年上半年，华南城还悄悄测试了资产证券化，即资产证券化的物业管理费，规模在4亿港元左右。为了实现快速发展，华南城市将不会被排除在未来收购房地产公司的扩张之外。

物流和仓储与物业管理一样，被视为华南城市未来的关键业务部门。蔡表示，目前，华南城已经重新部署了此项业务的发展战略。除了继续扩大仓库和扩大租户组合类型，它还计划发展子业务，如仓库管理。

120亿英镑短期债务下的融资计划

除业务外，视点房地产新媒体发现，华南城市的融资成本也同比增长7.5%，达到1.81亿港元，平均融资成本从3月底的6.16%小幅上升至6.22%。

根据年报数据，2017年9月30日，华南城市的计息银行及其他贷款总额从3月底的134.12亿港元增至172.35亿港元，其中近120亿港元须在两年内偿还。与36.2亿港元的收入相比，债务压力不小。

对此，蔡表示，负债的增加是由于当前业务发展的需要，而88亿港元的120亿港元短期债务都是银行贷款，偿还起来并不困难。此外，约有32亿港元属于明年7月到期的票据债务。11月，华南城市刚刚完成3亿美元的7.25%优先票据，其中一些将用于偿还账单。

冯兴行也非常重视债务问题。他第二次主动补充并回复称，华南城市仍有未使用的56亿港元银行信贷额度，手头现金约为93亿港元。我们的资金充裕，整个市场都在加息，企业的债务成本也在增加。

在谈到未来的融资计划时，冯兴行表示，发债需要根据公司的资金需求和市场环境来决定，而华南城一直善于抓住融资窗口。

尽管强调资金充裕，但上半年华南城市仍有迫切需求，并多次进行股权转让融资和发债，成为业绩会关注的焦点。

4月，中州控股宣布因政策市场变化，决定终止以38亿港元收购南城股份的计划后，5月，南城董事长郑自掏腰包出资6.45亿港元，增持公司股份4.68%，权益增至27.87%。不到半年后，郑于10月与达成战略融资安排。根据每股5港元的计算，最高购买限额为2.8亿股，pag未来将向华南城市提供高达14亿港元的融资。

由于14亿港元的股权融资占中州此前收购38亿港元股份的一半以上，加上郑此时增持股份，一些媒体提出了未来是否会有其他股权转让融资方式的问题。

对此，蔡表示，两次股权转让是完全不同的交易，不清楚以后是否会有类似的融资安排。

随后，冯兴行副董事长主动补充说明，收购中州股权是南城引入具有经营能力的大股东的行为，但由于政策和市场的变化而停止，最近一次pag融资合作属于大股东郑的融资安排，显示了pag对南城和公司大股东未来发展的信心。

冯兴行还强调，和pag的股份收购一样，郑选择增加公司的股份是因为他对公司的发展有信心。