潘苏通的左手右手 180亿港元拆分高银金融旗下物业

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4月25日深夜，沉默已久的潘苏通突然采取行动，将上市平台印稿金融(集团)有限公司的房产分割，交易金额达180亿港元。

视点房地产新媒体从这一复杂的公告中了解到，首先，印稿金融与潘苏通及由其全资拥有的智能光有限公司签订了销售协议。因此，印稿金融的子公司金鑫环球有限公司的所有股份将以约63.99亿港元的代价出售。

随后，金银行金融与潘苏通和由其全资拥有的魅力智慧有限公司签订了销售协议。

因此，印稿金融的子公司富区控股有限公司60%的股份将以约60.03亿港元的代价出售。另外40%的股份最初由潘苏通持有。

根据数据，金鑫环球的主要资产为位于香港九龙何文田长生街九龙内地段11257号的一幅土地，由金银行金融于2016年3月投资，总成本约为63.81亿港元。

该地块总面积约为9074平方米，土地用途为建造私人建筑。最小和最大可开发建筑总面积分别为32，700平方米和54，400平方米。使用寿命为50年。

据了解，该地块属于香港一处罕见的城市豪华用地，原名车辆扣留中心。当时的市值为58.6亿至64.5亿港元，而每呎楼面的地价为1万至1.1万港元。

竞标时，碧桂园加入了世茂、帝豪集团、家明集团、长江地产、恒基地产、新智、惠德丰、郝建地产和中信泰富的参与。

中标后，印稿金融表示，计划将该地块开发成一个拥有400多个私人住宅单元和豪华会所设施的顶级公寓综合体，最大建筑面积约为586，000平方英尺。

根据公告，该项目的打桩工作已经完成，基础工作正在进行中，预计将于2020年底前完成。

区域控股有限公司的主要资产为位于香港九龙何文田九龙内地段11264号以北的土地，由印稿于二零一六年十二月购买。溢价约为62亿港元。

根据公告，地铁上部结构的最大建筑面积约为742，700平方英尺，计划建造约800至1，000个住宅单元。目前，土地平整和基础工程正在进行中，预计将于2022年底完成。

当时，一些业内人士分析称，印稿金融除了向政府支付地铁一期工程近63亿港元的溢价外，还必须向地铁支付现金；此外，该项目的未来销售利润的35%将分配给地铁公司。

根据市场估计，印稿金融公司向地铁公司支付的金额约为20亿港元，项目总投资约为110亿至120亿港元，即底价约为15，000至16，000港元。

如果你看看何文田附近的新楼，例如豪居、何文田和天竺，平均售价约为2万至3万港元，我相信仍会有合理的利润。

与此同时，高银国际与潘苏通签署了另一份收购协议，并以56.08亿港元的价格收购了高银国际全资拥有的目标鹰有限公司的全部股份。

目标鹰有限公司现在持有慈宇有限公司40%的股权，慈宇现在是印稿国际金融中心的所有者。

印稿国际金融中心是印稿金融的第一个房地产开发项目。它位于九龙湾启祥道17号，近九龙湾地铁站。

可出租面积约900，000平方英尺，包括约800，000平方英尺的超甲级办公楼和约100，000平方英尺的餐饮，每层约35，000平方英尺的办公楼面积。当时的产权计划是，潘苏通私人持有40%，印稿金融持有剩余的60%。

根据目前56.08亿港元的交易估值，印稿国际金融中心的物业估值为140.2亿港元，较2016年开业时上升12.2%。

迄今为止，潘苏通已斥资124亿港元，将香港的两个住宅项目从上市公司中剥离，从而实现了某种形式的私有化。

作为交换，它是印稿国际金融中心的全部产权和67.95亿元现金。

据了解，作为一家投资公司，印稿金融的年净利润高于其营业收入，其保理和白酒业务的利润也不理想。相反，印稿国际金融中心的资产升值是净利润的主要来源。

以上两处贺文天家园仍在建设中，很难快速周转，这无疑会拖累现金流。这笔交易有利也有弊。

在公告中，金银行国际还表示，公司对香港东九龙的未来发展持乐观态度。这笔交易将有助于公司通过稳定物业的租金收入流、改善其现金状况和扩大其现有业务(包括酒类和饮料等)来盈利。