新华社四问海南全域限购：限购背后发生了什么？

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业内人士表示，上世纪90年代噩梦般的房地产泡沫一直让海南心有余悸，警钟长鸣，导致海南出台了十多次房地产调控政策。

22日晚8时，海南召开新闻发布会，宣布对本省非居民购房实行全球限购。这对外国买家占近80%的海南意味着什么？这种购买限制是权宜之计还是长期策略？

在严格的购买限制背后发生了什么？

在海南省经济特区成立30周年之际，中央政府宣布在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索并稳步推进建设有中国特色的自由贸易港，这使得海南房地产的关注度急剧上升。

仅在一周内，全国各地的购房者纷纷涌入东部沿海的陵水、万宁、文昌等市县，以及西部的澄迈、临高等市县。各大房地产销售中心都有很多顾问，很多买家抱着“买就是赚”的心态，采取一次性付款的方式来买房。

“一位买家在付清全部货款后乘飞机离开，甚至没有时间拿到购买合同。”澄迈县一位房地产销售人员告诉记者，许多购房者没有仔细研究房屋朝向等因素，生怕他们抓不住。

一些房地产价格在几天内上涨了1000-3000元。例如，澄迈县福山镇的一个房地产价格在最初的一万元内突然上涨到12000多元。即便如此，许多购房者还是感到高兴和失望，因为他们买不起。

在这段时间里，大多数房地产企业尽最大努力攫取销售，甚至不惜违反法律法规。4月18日晚上11点，海口观澜湖花园项目抢购一空。海口市住房和建设局派出检查组到项目营销现场，及时制止不规范的营销活动，并根据现场调查发现的违法销售行为，对开发企业及相关中介机构处以150万元罚款。近日，海南省住房和城乡建设厅对几十家非法房地产企业和房地产经纪人进行了严厉处罚。

另一方面，一些房地产企业发现他们是有利可图的，并抓住机会覆盖市场。北京购房者孔看中了澄迈的两处房产，但在与销售人员沟通了几天后，对方以暂停网上签约为由停止了交易，但事实上，网上签约最近并未暂停。海口市也有一些房地产已经取得预售证书一段时间，但他们没有签署网上登记备案，这是涉嫌掩盖板块。

鉴于这种情况，海南省住房和城乡建设厅于4月16日发布了一份紧急文件，以防止投机和抬高房价。仅仅6天后，海南再次高喊“停止”，并宣布全球限购。

事实上，海南房地产市场的崛起并不是一个意外的市场。最新的市场始于2016年底。从那以后，海南的房价一路飙升，在一些地区涨了一倍甚至三倍。

业内人士表示，上世纪90年代噩梦般的房地产泡沫一直让海南心有余悸，警钟长鸣，导致海南出台了十多次房地产调控政策。

全球限购引发了什么样的市场反应？

23日凌晨，海南当地一家大型房地产公司的晨会异常紧张。“我们的高级管理层深感担忧，并已开始制定新的融资计划，包括裁员。”该公司一位负责人表示:“以我们的市场为例，以前的意向客户大多在岛外，势必会流失大量的意向客户。归还资金肯定会有大麻烦。”这是22日海南新政的后续反应。

海南省22日宣布，将从4月22日20: 00起实行全地区限购。在新增加的限购区购买住房，在海南省没有户籍的家庭必须提供一份证明，证明至少有一名家庭成员在海南省缴纳了24个月或以上的个人所得税或社会保险，在以前实施的限购区缴纳了60个月。

这一消息很快引发了市场反应。中间商、经销商和房地产企业销售的电话几乎“爆炸式”增长。那些没有买房子的人想尽一切办法去买房子，而那些买房子的人担心没有人会接手并考虑是否卖掉房子。

"这意味着没有在本省注册的买家基本上买不到它."海南现代管理研究所所长王义武表示，近80%的海南岛外买家此前只划定了限购区域，且限购受到个人所得税或社保的限制。未在本省登记的购房者仍有很大的选择余地。

更严格地说，限购也屏蔽了许多人在户籍中使用的“きだよ 0”。根据新政，自本通知发布以来户籍已转移到海南省的家庭只能购买一套住房，并且必须为海南省至少一名家庭成员提供24个月或以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。

“海南各市县要加强购房资格审查，规范房屋交易行为。本省非居民家庭不得以缴纳个人所得税或者社会保险的方式购买住房。”海南省住房和城乡建设厅厅长霍·说。

上述政策的直接后果是“不能买”，而新政也规定“不能卖”。海南省居民家庭、企业、事业单位和社会团体购买的房屋，在取得5年产权证后，可以转让。

王义武表示，上述因素叠加后，对业主来说并不是好消息。“原持有者也可以乐观地认为它迟早会被卖掉，所以你不就等几年吗？现在不管用了。即使过了五年，即使海南不再增加建设用地，只要这一政策长期实施，合格的接收方就很少。”

不过，总体而言，全球限购对海南房地产库存的压力不大。截至去年年底，海南商品房的去库存期约为11个月，比去年年底减少了12个月。

紧急权宜还是稳定的长期战略？

“如此严格的限购政策超出预期，海南的房地产市场必将发生重大的方向变化。”当地一家大型房地产公司的销售负责人认为。

政策出台后，市场猜测这是否是控制房价疯狂上涨的权宜之计。然而，海南省省级层面披露的各种信息表明，该规定目标明确，态度坚定，影响深远。“这一层面的政策文件和长期方向通常不会轻易改变。”海南省政府的一位权威人士说。

霍说，新政的目标是坚持住而不炒，回归住宅物业，调整和优化房地产区域结构、产品结构和租赁销售结构，保持房地产市场稳定健康发展，推进中国特色自由贸易试验区和自由贸易港建设。

“海南实行最严格的生态环境保护制度，保护海南的青山绿水，坚决不搞房地产加工厂，以壮士断腕的决心，减少海南经济对房地产的依赖。”霍对说:

海南省主要领导多次表示，海南不能成为房地产“加工厂”。

根据海南省2018年第一季度的经济运行数据，房地产开发投资占固定资产投资的比重为48.1%，仍然偏高。有人担心严格的限购是否会影响海南的经济运行。

海南省政府一位权威人士表示:“近期经济会受到一定程度的影响，但这是值得的。海南迟早会做出这个决定。最好早点下来，否则海南只想做房地产。”

根据新政，海南将实行最严格的节地制度，对建设用地总量和强度实行双重控制，确保海南建设用地总量不在现有基础上增加。建设用地将向建设中国特色自由贸易试验区和自由贸易港急需的基础设施、工业发展、社会发展和民生需求倾斜，出口商品住宅项目用地供应将大幅减少，直至停止。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，海南当前的政策逻辑是清晰的，未来保持压力的政策思路是明显的。其中，对自由贸易港建设的各种产业支持将会增加，而对一些沿海住宅或其他项目的控制将会更加严格。