解局 | 泰禾200亿并购基金里的资本乾坤

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在各种资本中游走，玩信托和债务融资，泰和作为一个老手，已经做出了200亿M&A工业基金的新举措。

5月24日，太和集团宣布计划投资40亿元人民币，与太和投资集团有限公司共同组建一只产业M&A基金，总规模不超过200.05亿元人民币。

根据公告，M&A基金将直接或间接投资符合泰和集团战略布局的房地产项目。换句话说，控股股东将通过股权投资为泰和集团注入血液，加速规模增长。

另一方面，泰和集团有意将M&A基金纳入合并报表，但深交所曾询问其是否损害上市公司的利益。

近年来，泰和通过杠杆迅速扩大规模。然而，随着股息在金融周期中的消失，住房企业的内部实力受到了更大的考验。利用控股股东无疑是一个好办法。

解散:200亿基金和合作伙伴

对于这只200亿美元的M&A基金，泰和在7天内迅速更换了投资者，调整了认缴的出资额，改变了合伙期限，但事情并不像看起来那么简单。

根据视点地产新媒体查询公告，5月4日，太和集团宣布，为帮助公司快速扩大产业规模，公司拟与公司控股股东太和投资集团有限公司的两个子公司共同投资成立太和实业M&A基金合伙企业，合伙期限不超过5年，M&A基金总规模不超过200.05亿元。

与泰和集团共同设立M&A基金的合伙公司有泰和投资(平潭)有限公司和泰和投资(福州)有限公司..其中，有限合伙人台投福州认购不超过180亿元，有限合伙人泰和集团认购不超过20亿元，普通合伙人(执行合伙人)台投平潭认购不超过500万元。

一周后，泰和集团发布公告，改变与关联方共同投资的200亿元工业M&A基金的部分内容。

根据关联方基本情况，太和投资(平潭)有限公司普通合伙人/执行合伙人变更为嘉兴太和投资管理有限公司，股权结构为太和集团持有100%股权；有限合伙人泰和投资(福州)有限公司变更为嘉兴泰和永胜投资有限公司，相应认缴出资由不超过180亿元变更为不超过160亿元。

关联交易基本情况方面，有限合伙人太和集团认缴出资由不超过20亿元变更为不超过40亿元，合伙期限由不超过5年变更为长期。

关于变更合伙人投资人的原因，泰和集团表示，为了提高M&A基金的运营效率，加强公司对M&A基金的控制，泰和集团变更了M&A基金项目的内容。

在分工方面，根据最新公告，经与控股股东泰和投资协商成立的嘉兴泰和投资作为普通合伙人管理M&A基金，并承担M&A基金的管理和决策职能。泰和集团在实际控制M&A基金的M&A基金投资决策委员会中拥有三分之二的投票权，泰和投资仅作为金融投资者。

值得一提的是，根据M&A基金退出时双方按出资比例分配收益的机制，80%的基金收益将分配给控股股东。

对于这200亿M&A基金，泰和集团计划将其纳入合并报表，这无疑将对上市公司的利润率产生重大影响。

在回应深交所的询问时，泰和回应称，由于设立这只M&A基金的目的是在控股股东的支持下扩大上市公司的土地储备和项目开发，普通合伙人不收取超额回报、不损害上市公司利益是合理的。

打破游戏:股东输血和融资创新

通过设立基金，泰和集团完美地完成了160亿元的股东输血融资。

在泰和集团股东名单中，泰和投资是最大股东，持股比例为48.97%，持股数量为609，400，795。但目前大部分股份已经质押，质押股份比例高达98.66%。

在外界眼中，泰和集团一直被视为高杠杆、高周转率的发展模式，这也要求其拥有大量的资金。

数据显示，太和2017年负债1354.94亿元，资产负债率为87.83%，其中长期贷款占52.05%，达705.25亿元。太和用于抵押和质押的资产为705.84亿元，有限原因为贷款抵押、贷款质押和抵押存款。

关于债务问题，太和集团董事长黄启森早些时候表示，太和集团将力争在2018年上半年将整体负债率降至75%以下。

根据年报，泰和集团的融资渠道主要包括银行贷款、非银行贷款和公司债券(3-5年)。其中，非银行贷款829.74亿元，占成本的8.67%，占61.24%。

一位长期关注泰和集团的分析师指出，拓展和利用各种融资渠道，进一步优化债务结构，降低融资成本是泰和集团的首要任务。

风能数据显示，泰和集团的融资成本从2016年的7.62%上升至2017年的8.10%。

根据视点房地产新媒体的调查公告，泰和集团几乎每年都从控股股东那里获得资金援助，这似乎是其最安全的融资方式之一。

从2012年的20亿元借款协议，逐步增加到2014年的45亿元，并于2015年至2017年连续三年签署《统一借款偿还协议》。

随着太和规模的不断扩大，对资金的需求也逐渐增加。根据5月11日太和集团关于续签资金统借统还及向关联方借款的金融支持协议的议案，2018年贷款金额将增加至80亿元。

毫无疑问，无论是100亿元长期租赁公寓、100亿元区块链资产支持债券还是200亿元M&A基金的专项资产证券化计划，都是泰和集团为资本和金融技术筹集资金的新途径。

数据显示，房地产行业的资产负债率持续上升，达到2005年以来的最高点。从行业角度来看，运用创新的资产运营模式，各种新的资本游戏将成为未来打破游戏的关键。

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