业内：中国房地产租赁成长空间大 “机构化”是必然趋势

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壳牌搜索公司首席经济学家杨现领。(壳牌正在为这幅画寻找一座房子)

人民网北京5月25日电在政策、资本和全行业消费升级的多重力量推动下，中国租赁业进入快速发展时期，租赁新形式不断扩大，行业关注度不断提升。

近日，壳牌房屋搜索首席经济学家杨现领在2018年力论坛暨中日房屋租赁业峰会上指出，中国租赁业仍处于机遇期。“人均收入的增长、租金收入比例的提高以及租赁人口的增加，都决定了中国租赁业的增长仍然很大。”

“我们已经花了7年时间，但我们只是满足了年轻白领的共享需求，只建立了一个市场和定义了一个类别。租赁市场的发展实际上才刚刚开始，仍有大量需求没有得到满足。”杨现领分享了。

根据中国房地产协会发布的数据，2017年中国住房租赁市场的租赁规模约为1.3万亿元，但中国6%的租金渗透率远低于美国和欧洲20%以上的渗透率。

杨现领总结和提炼了德国和日本租赁市场的发展，并分析了这两个国家成熟度高、制度特征明显的租赁模式可以提供很好的市场样本。

根据德国联邦统计局2017年的人口普查数据，德国约50%的人口居住在出租房中，住房拥有率远低于其他欧盟国家的平均水平。此外，德国租赁住房的供应主要是私人和市场导向的机构，其中私人供应约占39%，机构供应约占40%。专业机构的蓬勃发展为德国的住房租赁市场提供了健康的保障。

杨现领分享了德国住房租赁控股运营管理公司vonovia的案例。企业采用“am+pm+fm”的业务模式，整合资产能力、运营能力和资本能力，通过提高租户体验和运营效率来保持稳定的负债率，从而形成一个能够提供各种基础服务和衍生服务的租赁生态系统。

根据杨现领的分析，这是一个成功的基本模式，但中国的房屋租赁经营者往往很难同时具备上述三种能力。因此，各机构应加强合作，叠加各自优势和能力，通过系统管理控制运营成本，实现规模效应。

沃诺维亚对质量的重视也值得学习。杨现领在讲话中始终强调“质量第一，规模第一”。他说:“产品质量必须第一，没有质量，什么都没有”。Vonovia通过住房选址、住房建设、售后升级、社区公共空房改造等来提高住房质量。，并每年投入大量资金来改善生活环境和拓展衍生服务。然而，国内租赁业普遍缺乏“质量第一”的意识。

在房屋租赁市场的发展上，邻国日本也形成了相对成熟的经验和体系，租赁规模大且规范，占租赁和销售市场的72%。

利奥帕拉21是日本最大的单一租赁房屋管理企业。在杨现领看来，这家企业的成功在于深化细分市场、完善管理和善于润色产品细节。利奥波德21专注于单个小型公寓市场，拥有稳定的客户结构和灵活的租赁合同。

在单身女性房客的公寓里，leopalace21配备了能够满足烹饪、化妆、陶艺、瑜伽等需求的设备。，并在隐私、隔音、地板、墙壁、管道和其他细节方面做了进一步改进。杨现领指出，利奥帕拉21提供的不是空，而是一种生活方式。"企业应该树立一种生活和居住的态度，使房屋更有价值."他说。

杨现领继续分析并认为，当一个行业完成从0到1的增长后，必然会迎来适者生存的“增长阵痛”。可以预见，未来中国租赁业的品牌和企业将更多地向海外成熟企业学习，寻求自身的突破，向制度化和品质化升级，创造更多的“中国经验”。

与“制度化”趋势相对应，在互联网时代，平台越来越有利于新兴市场的系统化和中小企业的规模化。壳牌房屋租赁事业部总经理闫蜜分析了租赁平台的行业价值:“租赁平台的商业模式的基础在于价值的创造、传递和反馈，平台应该为行业创造更大的价值。壳牌租赁的平台逻辑是通过房地产准入、竞争性生态创造和多维授权，为商户和用户建立一个高效的链接平台。他指出:“当行业中越来越多的‘超出预期’变成‘想当然’时，更多的预期成为基本标准，这是行业进步和发展的本质。”(《人民网》李海实习生丹尼)