解局 | 万科太阳山文旅故事

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观点万科，一个房地产网络，在6000年前入股了阿木的旅游市场，现在有了新的趋势。

5月22日，云南城市投资宣布计划投资2520万元现金，与百年地产、云岭天籁、昆明万科、招商局财富资产管理有限公司共同组建云南万盛百年投资发展有限公司..新公司将参与合作开发云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目。

这是万科进一步将太阳山项目称为万科的资本运作之一。早在今年2月初，项目开发实体华商置业(万科持有40%的股份)的股东就悄悄推出了万科的专项资产管理计划。现在万科正试图进一步澄清该项目的所有权。

接近云南城头的人士向视点房地产新媒体透露，华商地产不仅参与了太阳山项目，而且万科只打算经营太阳山项目，所以成立了一个新公司来代替它进行特殊开发。

太阳山项目开始至今已经六年了。

太阳山往事

云南澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目位于抚仙湖东岸，总用地面积6618亩，最早没有与万科相交。

在2012年7月15日的盛大启动仪式上，原股东云南城头集团、华商家园、观澜湖集团不仅邀请了澄江县各级政府的相关领导，还邀请了李健、杨丽萍等艺术家前来助阵。

根据原计划，太阳山项目主要开发商云南澄江老英迪旅游度假有限公司(以下简称老英迪公司)分别持有云南城市投资集团、华商家园、永昌发展有限公司(境外企业)60%、30%和10%的股份。其中，观澜湖主要负责高尔夫球场的运营，其作为运动休闲运营商的地位最终使其成为项目投资者之一。

当时，鹰陆公司董事长陈嘉自豪地说，五年后，太阳山将成为国际世界级的旅游胜地。时任云南城头集团董事长的刘猛甚至表示，太阳山项目可以说是对城市的改造投资。

2013年旅游地产集中爆发前，太阳山项目启动，云南抚仙湖全面展开。除了云南城市投资集团，包括龙湖在内的房地产企业也相继在这里布局。据统计，抚仙湖周边有多达20个旅游度假项目。

转折点出现在2013年上半年，当时云南省玉溪市政府出台了加强抚仙湖生态环境保护的政策措施。此后，抚仙湖生态环境遭到严重破坏的消息频频见诸报端，引起了政府的进一步关注。据当日媒体报道，2014-2015年，除抚仙湖北岸湿地生态保护项目外，新项目基本没有被接纳。

2013年11月，云南城市投资集团计划分别转让鹰陆公司和太阳山公司60%的股权。当时a股上市公司云南城头选择放弃优先购买权，是因为开发周期长达11周年，后续投资额大，现金流逆转周期长。

最后，在备受关注的股权转让中，投资者华商置业成为了接受者。转让完成后，鹰土地公司分别拥有华商置业和永昌发展90%和10%的股权。然而，由于云南城头持有华商家园40%的股权，其仍持有太阳山项目约36%的股权。

截至2017年6月中旬，万科正式介入太阳山项目，分别转让百年地产和云岭天籁25%和15%的股份。当时，云南城头有优先购买权，但仍选择放弃。

经过两次股权转让，华商大厦的股权结构变更为:云南城头和昆明万科分别持有40%的股份；百年地产和云岭天籁仍分别持有10%的股份。昆明万科通过华商置业间接持有太阳山项目36%的股权。

根据万科当时的公告，太阳山项目未开发土地面积为252万平方米，综合容积率约为0.64，建筑面积约为162万平方米。根据万科36%的股权，股权的土地价格约为8.07亿元。

同时，各方同意昆明万科作为太阳山项目的新运营商，负责项目的后续运营和发展。

万科资本腾诺

对于万科为什么要接手被视为烫手山芋的太阳山项目，存在不同意见。

市场参与者向视点房地产新媒体指出，2014年玉溪市将抚仙湖周边的开发项目数量从25个减少到13个，规划用地减少一半以上，不足5万亩。太阳山是清理后留下的旅游地产项目之一，这意味着开发风险相对较低。

同时指出，2017年初，云南省将玉溪市澄江胡仙古镇项目列入重点工业投资项目名单，释放了政府重新支持的信号。从面积上看，澄江胡仙古镇项目占地9000多亩，远远大于太阳山项目；从时间上看，万科参与太阳山项目的时间恰好不到半年。

文化旅游也是万科自2014年以来的转型方向之一。据新房地产媒体不完全统计，万科披露的旅游房地产项目包括吉林松花湖度假村、惠州双月湾、杭州良渚文化村等。澄江太阳山工程也是中国西南地区的一次重要试水。2018年1月，万科还在四川西昌宣布了一个2300英亩的文化旅游项目。

2018年5月22日的公告显示，太阳山项目出现了新的资本运作。

根据云南城市投资的最新公告，公司与昆明万科、招商财富、百年地产、云岭天籁共同投资6300万元成立云南万盛百年投资发展有限公司..其中，云南城头和万科各持有40%的股份，与之前华商大厦的股权分配相同。

唯一不同的是，分别持有华商大厦10%股份的百年地产和云岭天竺，在万城已经下跌了100年的0.5%；新公司的出资人招商财富资产管理有限公司持有19%的股份。

数据显示，新股东的投资财富实际上代表了金源万科九号的特殊资产管理计划。市场参与者向视点房地产新媒体指出，这可能意味着太阳山项目具有万科内部员工的投资属性。

值得一提的是，早在2018年2月，太阳山项目的原股东华商大厦就改变了其股权，与百年万盛相同，并涉及以股东身份引入投资财富。

根据公告，万成将参与云南省澄江太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目合作开发100年。这表明，宛城将取代华商之家，成为太阳山项目新的开发主体。

关于上述资本运作，接近云南城头的人士向视点房地产新媒体解释说，万科之前投资的中国商住也涉及其他项目。万科只打算交易太阳山项目，这次成立的新公司是专门用来开发这个项目的。

然而，万科在新公司仍然表现出很强的风格，包括负责交易项目和任命新公司的总经理和财务总监。不难预见，项目的日常运营和管理将融入万科集团的运营模式。

据视点房地产新媒体报道，观澜湖作为六年前太阳山项目的原始投资者之一，现在很少提及该项目。据接近云南城头的消息人士透露，观澜湖集团主要负责高尔夫球场项目，但在(高尔夫)项目停止后，它就停止了运营。

根据有关规定，抚仙湖水质按照国家规定的一级水质标准进行保护。抚仙湖一级保护区红线是最高水位沿地表水平延伸100米的范围。红线内禁止:擅自新建、扩建或改建建筑物和构筑物；其他破坏生态系统和污染环境的行为。高尔夫球场在这个绝对的禁区。

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