规模与目标 龙湖地产2000亿业绩的土储支点

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观点房地产网最近，财政部公布的2018年4月财政收支情况显示，全国土地出让收入为1.8万亿元，增长40%以上，创下自1987年有偿土地出让以来土地出让收入的最高纪录和最高增幅。

热供应是住房企业囤积粮食的好机会，但购买土地不仅仅是一项取决于天气的工作，还在于参与者推动市场趋势的勇气以及背后资金实力的较量。

2018年，龙湖地产继续保持前一年的土地收购热情，在头两个月收购了22块土地。然而，在3月和4月，龙湖的土地收购速度很快放缓，收购了7块地。从1月到4月，龙湖的土地收购总量为369亿。龙湖投资的逻辑是什么？

在年初的业绩会上，龙湖地产管理层对征地的节奏做出了回应，表示公司对征地没有紧迫感，而是根据市场形式冷静判断，平衡负债率与发展速度。

据视点房地产新媒体报道，即使在2017年增加土地收购储备的情况下，龙湖房地产的净负债率在过去几年中仍保持稳定下降趋势。

踩踏和土地收购策略

从2018年1月至4月，龙湖地产共收购了29块土地，权益建筑面积为470.7万平方米，权益地价为369亿元，其中大部分是在1月和2月收购的。其中，4月份征地30.8万平方米，地价16亿元。

根据年初管理层的活动，龙湖在市场和地价判断的基础上，选择了前两个月增加投资。这是龙湖在市场竞争中选择出让来控制土地成本的手段之一。

管理层还表示，全年土地购买份额与公司增长相匹配，2017年土地购买成本为740亿元，2018年肯定会略有增加，但不会突然增加。

具体来说，龙湖征地主要集中在一线和二线城市，大都市地区的城市群布局正在适度下沉。同时，政府亦须将个别项目的发展规模控制在适当水平，以提高可供出售物业的成交率。

经过年初的一些扩张，龙湖地产将城市布局从33个扩大到37个，并首次进入南昌、南通、郑州和石家庄。

就2018年的布局思路而言，龙湖地产继续坚持稳健快速的投资策略，应对投资市场疲软下的波动风险，抓住机会以积极合理的价格补仓，寻求行业内持续的并购机会。

例如，今年2月，龙湖以底价(集团80%的股权)收购了青岛华讯的周放地块。该地块位于城阳区核心，紧邻龙湖热销项目尤山县，生活和商业设施完善。项目占地面积149，700平方米，总规划建筑面积266，700平方米(其中权益规划建筑面积213，400平方米)，权益地价9.13亿元，相当于每平方米4，279元。

3月，龙湖与翼城地产联手，以2.36亿元赢得石家庄山前景观大道地块？。上述地块的规划建筑面积为157，000平方米，容积率为1.0。规划用地为住宅用地。龙湖的土地也是以底价收购的，相当于每平方米1500元的底价。

2018年，龙湖地产的销售目标是2000亿元，全年安排的商品价值达到3000亿元。只有完成66.7%的去污率才能达到目标，接近去年的去污情况。

规模扩张支点

在年初的业绩会上，龙湖地产管理层对征地节奏表示，龙湖对征地没有紧迫感，而是根据市场情况冷静判断，平衡负债率与发展速度，保持资产负债表稳定。

根据视点房地产新媒体的统计，从2011年到2015年，龙湖的规模稳步增长。2016年和2017年，规模明显加快，增幅分别超过60%和70%。

2017年提速后，龙湖地产大幅增加土地投资，全年新增土地储备2000多万平方米，土地总储备达到5458万平方米，权益面积达到3900万平方米。

龙湖地产在加快布局的同时，并没有清晰展示效率和规模不断变化的特点。相反，龙湖的债务状况在行业内仍处于相对健康的水平，稳定在60%以下。

在过去的五年中，龙湖地产在2017年底一直保持着净负债率下降的趋势，甚至低至47.7%，在资产1000亿港股的房地产企业净负债率中排名第四。

据悉，年末60%的净负债率是龙湖投资决策的一个非常重要的标准，从而形成了积极的态度和审慎的投资风格。

今年3月，龙湖地产管理层向媒体表示，公司对资产负债表有严格的管理和限制，土地投资严格按照资产负债表的承受程度进行。该公司不会通过增加杠杆盲目扩大规模，而是需要有机增长。

2018年，在征地方面，龙湖将继续保持平衡的节奏，不采取激进的态度。至于全年土地收购资金的安排，龙湖此前的反应是量入为出。

在审慎原则下减少高风险投资的同时，龙湖的低融资成本优势也使其具有更高的投资回报。

近年来，龙湖房地产的平均融资成本和净负债率的趋势有很大不同，已经走出了一条稳步下降的折线。

根据年报，龙湖的平均借贷成本已经从每年4.92%下降到4.5%，在民营企业中名列前茅，与华润、中海等国有企业相似。

由于投资节点的控制，龙湖地产2017年底的平均土地储备成本仅占当前售价的30%左右。除了更有利的融资成本、多格式产品的交易能力和空的相应溢价外，龙湖集团2017年的毛利率达到33.9%。