股东会见闻录 | 与融创、碧桂园“较劲”的保利地产股东们

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观点房地产网去年我来的时候，人很少。那时，每个人都不重视保利。我觉得很奇怪。经过连续观察，双头垄断房地产的一位股东发现，今年的人数比以前多。

也许我们更稳定，每个人都放心，所以他们不会来。保利地产董事长宋广菊措手不及，这引起了会场的笑声。她立即回到了话题上:结果，我被告知今天有更多的股东要来，所以我说我担心房地产。

保利地产的年度股东大会于5月17日9: 30开始，比预定时间至少提前了10分钟，股东们已经结束了他们的席位，静静地等待着管理层的最后入场。

它与去年这个时候举行的年度股东大会有些不同。在审阅提案后，宋广菊与股东只有十分钟的交流时间。沟通紧密围绕保利地产的规模，去年他们最关心的是保利地产的多元化、整合和合并。

当我去年来到这个网站时，我问你保利地产是否能在未来几年提高其增长率。当时公司的管理层也很有信心，然后我对今年的经营业绩感到非常满意。股东首先称赞了它。

2017年，保利地产签约销售额创新高，全年达到3092亿元，同比增长47.2%；营业收入同比下降5.46%，至1463.06亿元，但归属于母亲的净利润同比上升25.8%，至156.26亿元；毛利率和净利润分别从2016年的29%和11.03%反弹至31.05%和13.45%。

然而，调控政策没有放松的迹象，融创的追求以及与毕万衡的差距，使得股东对保利地产的未来仍有一些担忧。

房地产没有理由不乐观

既然监管如此严格，如果一线城市的房价非常稳定或略有下降，对我们会有什么影响？保利地产将在未来几年重返前三名。(管理层)你今天对这个判断还有信心吗？一些股东提出了问题。

我们对未来仍然充满信心，因为我们已经准备好了。我们调整了产品结构和空房间在城市的布局。宋广菊明确回应。

宋广菊承认，调控政策目前仍在坚持，但政策环境的变化对房地产市场需求的影响是一个需要持续关注、持续跟进和持续调整的过程。因此，不仅是今年，保利一直在前瞻性地研究一些工作，不断推进进展，并根据可能的货币周期调整杠杆。

几年前我们开始去杠杆化，在销售额排名前五的房地产企业中，只有保利的负债率下降了，而其他企业的负债率上升了。视点地产新媒体获悉，近年来保利地产的规模增速不及碧桂园、恒大、万科、融创，稳健风格获得稳健的财务业绩。从2010年到2016年，保利地产的资产负债率逐年下降，从78.98%下降到74.76%，但在2017年再次上升，达到77.28%。

其次，我们调整了公司本身的结构。从去年的结果可以看出，调整的效果已经显现，所以我们从去年开始加快了发展速度。

近年来，保利地产努力拓展多元化业务，同时开始调整其主要房地产业务。从城市结构来看，去年保利地产的销售业绩主要来自一线和二线城市，但大都市区的三线和四线城市的销售开始有所贡献。

截至2016年底，保利地产占据了90%的一、二线商品和10%的三、四线城市。然而，在保利地产2017年3092亿元的合同销售额中，一线和二线城市占82%，而三线和四线城市的销售额增长了近10个百分点，达到18%。

保利地产在其年报中表示，三、四号线的贡献比例有所上升，主要是由于珠三角城市群全面覆盖带来的业绩贡献。

整个广东省在发展初期落后于东部的长江三角洲，城市化落后。我们也抓住这个低谷来发展，我们在粤西北的土地分红将在去年、今年和明年大量发放。这些是前几年的布局，现在看来效果正在显现。预计粤港澳大湾区规划后，我们在珠江三角洲的分红将会更多。宋广菊在股东大会上说。

在布局方面，宋广菊表示，未来公司仍将聚集在一些重点城市和重点行业，不断调整布局，以应对可能出现的市场变化。

视点地产新媒体获悉，截至2017年底，保利地产待开发土地储备面积增加至9090万平方米，其中一、二线城市土地储备面积占比从2016年的68%下降至63%，三、四线城市土地储备面积占比从32%上升至37%。

不要太担心整个行业，更不用说保利地产了。宋广菊说:事实上，大家都看到了，中央政府及时做出了许多调整，目前看来是相当乐观的。她认为，如果过去两年没有去杠杆化，今天的情况可能会更糟。既然国家是乐观的，我认为房地产没有理由不乐观。

公司将一如既往地保持稳定的风格，对投资者的资金保持乐观，让回报满足每个人的需求。宋广菊说。

与融创和碧桂园相比，

人们担心房地产的市场前景。在这种情况下，保利将如何扩大规模对股东来说也是不确定的。在短短十分钟的交流中，这个话题占了上风。

去年，3092亿元的签约销售规模为保利地产带来了历史上最好的业绩和最高的增长率，但仍落后于万科、恒大和碧桂园的发展势头，甚至被后来者融创超越。因此，保利地产的合同销售额回落到中国房地产行业的第五位。

今年1-4月，保利地产实现合同金额1193.97亿元，同比增长42.79%；实际承包面积803.17万平方米，同比增长33.12%。保利地产前三名是碧桂园、恒大和万科。前四个月累计合同销售额分别为2575.2亿元、2122.6亿元和1961.5亿元；融创的合同销售额为1073亿元。

去年年初，保利地产管理层也对规模做出了回应，表示将努力保持第一梯队的地位。未来三至五年，即“十三五”期间，销售规模将达到5000亿元，在建面积至少达到1亿平方米左右。

在2017年12月的股东大会上，保利地产董事长宋广菊也明确表示，该公司将在未来两到三年内重返行业前三名。

在股东大会上，一位股东重新计算了保利地产的销售目标:进入前三名后，未来至少会有超过6000亿的销售额。如果销售规模扩大，利润会增加吗？

前三个是我们的目标，我们正在推进。未来2-3年肯定会有很多变数。实现这一目标的途径有很多，一是常规扩张，二是并购。我相信只要人们有梦想，他们就会永远实现。请相信保利地产的整个团队。宋广菊做出了回应。

除了销售和排名的竞争，保利地产的市场价值和周转率也与前五名企业进行了比较。

保利地产今天的市值是1600亿元，2-3年的销售额已经达到6000亿元，这是不对称的。为了成为一个优秀的上市公司，你打算管理市场价值吗？股东们问道。

我曾经批评过我们的证券事务代表，我说以后要按照市值管理来评估他们，这说明你刚才问的是我的想法。宋广菊继续说，“保利地产已经被用作国有资本投资公司的试点，我也希望在未来推广它作为一个整体。”。

融创的股价已经超过了你的！股东们说。

我们会写下你的要求并研究它们

宋广菊还没说完，保利地产的证券事务代表就抢到了话头，回应道:香港和内地的房地产企业估值确实存在很大差异，作为投资者，保利地产会积极做好工作。我们看到，如此多的小股东对公司充满信心，机构投资者也充分看到了房地产的价值。我们的工作是充分挖掘这些亮点，并将它们传递给资本市场。

碧桂园的周转率是5个月。就在离开融创之后，保利地产迎来了碧桂园。

五个月太快了，一些规定的行动还没有完成。我们努力在一年内销售，这是我们的管理目标。宋广菊回答说:当然，不同的项目有不同的特点。一般来说，在一年内实现销售也是非常理想的。(保利地产)按常规办事，做到最好。自2017年底以来，我们取得了巨大的突破，但在如此短的时间内到达碧桂园是很困难的。

宋广菊接着说，保利地产也在学习和梳理碧桂园的做法。为了提高效率，减少各种中间环节，直接将核心技术部门叠加在一起，专门成立运营部，提高运营效率。