原报道 | 万科 城市的胜利

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具有成功观点的城市必须建造房屋以满足人们日益增长的生活需求，但这并不意味着建造房屋会带来成功。这是哈佛经济学家爱德华·格勒在《城市的胜利》一书中的一句精彩引语，用来描述中国，现在正处于城市更新4.0中，莫名其妙地适合。

经过30多年的发展，今天的房地产市场逐渐受到抑制，迎来了新的生命周期，并转向了更深更广的领域。

以率先在多元化道路上冲刺的万科为例。2018年，它还反复将城市支持服务提供商的定位升级为城乡建设和生活服务提供商。

万科在2017年年报中透露，除了原来的核心业务住房供应和物业服务外，现在已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育和养老等行业，农村振兴、文化艺术、健康和安全食品等领域也在讨论之中。

从根本上说，万科等房地产企业的发展已经转向了一系列与住宅相结合的服务。随着城市更新的深入，这些服务的规模最终将超过房地产行业本身。因此，如果我们坚持关注人民更好的生活，未来的发展将无限延伸。

或许，用王石4月22日在深圳市合作创业大会上的一句话来描述万科的心态更为直接:虽然深圳经济特区的行政管理面积只有2000平方公里，但我认为至少应该在概念、规划、生产与城市一体化方面超越2000平方公里的概念。

不要被20平方公里所困扰

王石高喊要突破空的极限，这不仅有商业需求的基础，也体现在目前房地产企业所面临的困境中。

根据意见指数的统计，仅从前10家房企的角度来看，2017年超过一半的销售额至少增长了50%。

其中，融创中国同比增速最高，2017年合同销售额为3620.1亿元，同比增长140.33%。接下来是新城控股，合同销售额为1127.79亿元，比2016年增长94.57%。

前三名公司中，销售额与增长率成正比，碧桂园、万科和恒大的同比增长率分别为78.34%、45.2%和34.17%。

在销售额增加的另一面，房地产企业无法阻止销售面积增长率的下降。2017年，前10名房地产企业的销售面积录得正增长，这是因为过去几年的销售业绩最终反映在账面上。然而，与前几年的销售增长率相比，可以发现，前10家住房企业的销售面积增长率已经开始放缓。

数据显示，2017年，销售排名前十的房地产企业中，有六家的面积增长率出现下降，分别是碧桂园、万科、恒大、绿城、新城控股和招商局蛇口，降幅最大，超过60%。

根据国家统计局发布的数据，2018年1-4月，全国商品房销售面积为4.2192亿平方米，同比增长1.3%，1-3月增速下降2.3个百分点。其中，住宅建筑销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，商业和商业建筑销售面积增长7.0%。商品房销售36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅楼宇的销售上升百分之九点五，写字楼的销售下跌百分之三点二，而商业及商用楼宇的销售则上升百分之七点五。

上述数据进一步表明，无论是在2017年还是2018年的前四个月，房企销售之所以能够保持高增长，主要是因为房价居高不下，尤其是2015年和2016年房价的大幅上涨，导致了结转收入持续上升的趋势。

从利润方面来看，在过去的2017年，排名前10位的房地产企业的净利润出现了正增长，这也是过去三年该指标为正值的一年。但是，应该注意的是，利润增长率并没有超过之前的峰值。此外，考虑到调控政策的稳定性和连续性，2018年房企债务结构将继续扩大，房地产市场毫无疑问处于下行周期。

虽然很多数据指出房地产企业开发业务的高增长是不可持续的，但板块变大的房地产企业不可能轻易放弃增长或停滞。毕竟，资本市场不相信眼泪，没有良好的业绩增长，它只能承受资本外逃或更多的悲伤。

为了保持业绩的持续增长，有必要要求住房或房地产以外的更多可能性。因此，基于更好生活的新业务已成为许多住宅企业培育新增长点的方向。相应地，许多住房公司利用这一趋势，建议尽可能涵盖更多的城市服务功能。例如，施琅移除了房地产标签，将原来的施琅绿色房地产更名为施琅绿色集团有限公司，并规划了长期租赁公寓。、养老、金融、地产等业务；融创提出成为一个更好的生活运营商；龙湖已经被提升为一个美丽的城市运营商，对你好一辈子；徐汇自我定位为生活更美好的城市运营商

2018年，万科在多元化的道路上冲刺多年后，也将自己定位为三年城市配套服务提供商，并进一步迭代为城乡建设和生活服务提供商，为自己确立了四个角色:更好的生活场景教师、实体经济的生力军、创新探索的实验场、和谐生态的建设者。

在2017年年报中，万科进一步透露，除了继续发展住房供应、物业服务、租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育和养老等现有和进入的行业外，还将探索农村振兴、文化艺术、健康和安全食品的发展。

4月22日，王石在深圳城市合作创新大会上的讲话中，向万科城中村改造规划的万村规划平台表示，城中村综合改造将引入物质管理和城市化商业运作。面对与会嘉宾，王石动情地说，深圳行政区划虽然只有2000平方公里，可开发面积只有20平方公里，但不应该是有限的，至少要在概念、规划、生产与城市一体化等方面超过2000平方公里的概念。

城市更新的空想象

王石的游说是有道理的。根据经济合作与发展组织(oecd)的研究结论，房地产业不仅包括建房，还包括与建房相结合的一系列服务，这些外围产业的规模最终将超过房地产开发本身。

这类似于爱德华·格勒(Edward Gl)的观点，即一个成功的城市必须建造一栋房子，但这并不意味着建造一栋房子会带来成功。万科对城乡建设的投入以及生活服务提供商的定位，大多源于此。

随着中国进入城市更新4.0时代，旧城将进入一个新的阶段，这不仅体现在建筑或物业上，也体现在空.城市的多样性上这也意味着过去野蛮增长和圈地扩张的城市发展模式将被彻底颠覆。以存量改造和老建筑振兴为主题的城市更新，将撬动一万亿元规模的商机，也将开启下一个窗口。

最明显的是，城市更新意味着重新定位或划分城市功能。在这一过程中，过去使用效率低下的资产，如国有企业的旧资产，将得到更有效的利用。以房地产振兴为例，大型化工企业华谊集团在上海面临近150公顷闲置土地，合同面积150万平方米，堪称上海的一笔巨大资产。通过与绿地集团联手，华谊将低效土地重新开发为经济适用房、商品房和商业地产。

一方面，需要振兴的产业不断涌现，而能够承担发展或振兴需求的国有企业却寥寥无几。许多国有企业的主营业务与房地产无关，因此在城市更新中，当房地产资源被重新激活时，应使用专业的房地产组织。这是万科等房地产企业的机会。

2016年，万科在广州珠江新城接管了一片20年的土地，并与四友股份经济协会(四友协会)在广州越秀区东山街(东湖街)签订了合作开发协议。根据协议，上述地块将建成商业办公项目，万科获得64%的权益。

此外，随着城市的深入发展，东西越来越少，土地价格持续上涨，抵押贷款利率仍在上升，这进一步增加了买房的总成本，年轻人买房的压力持续加大。另外，目前市场上很少有满足家庭客户租赁需求的产品，这进一步刺激了住房市场的多元化发展。

无论是建造更多的经济适用房、开发小型公寓和长期租赁公寓，还是将原来的零售、工业、酒店物业或办公室改为住宅用途，住房企业的参与都是不可或缺的。

更不用说，城市生活的多样化将进一步促进居民在娱乐、教育、购物、养老、物流和配送等方面的消费升级。饮食、生活、旅游和娱乐，从产品到内容，从商品到服务，都是建立在空的房间或场景结构上，也需要依靠房企的力量。

从以上维度来看，除了政府和业主，住宅企业是城市更新不可或缺的驱动力之一。从过去城市功能置换和物业改造的速度来看，如果房企放缓，那些轻的就会落在后面，或者会被历史潮流淹没。因此，这也是万科等房地产企业坚持为普通家庭提供服务以换取未来发展的原因。

万科城市红利净值计划

面对城市更新的大量红利，万科的净目标首先是物流地产。

根据调查数据，去年一线城市二手房的租金回报率约为2%，由房企安排的商业地产(如写字楼)的租金回报率约为5%。一线城市的物流地产超过上述业务，投资净回报率为6.5% ~ 7.0%，而一些高端物流地产达到8%，成为住宅和商业地产之外的首选。

从万科物流地产的发展轨迹来看，其物流地产布局始于2014年，当时成立了物流地产事业部，先后进驻廊坊、贵阳、武汉和上海，并成立或收购了物流仓储公司。他还说他会向ProLogis学习，甚至邀请ProLogis专家在他的总部教员工；2015年6月，万科取消物流地产事业部，推出全新的物流品牌万伟，并宣布正式进入物流地产行业。

最轰动的事情是，2017年，万科宣布将与现任CEO梅志明、厚浦、高淳资本和中行投资共同参与ProLogis的潜在私有化。交易总价约为785亿元人民币，万科投资占21.4%的股份。

此前，外国供应商占中国十大仓储供应商的6个，占总市场份额的79.10%。然而，国内供应商只有玉佩、万宝、尚易和平安，总市场份额只有20.80%。从ProLogis官方网站提供的中国市场份额来看，其总面积超过1500万平方米，即使把其他十大企业拥有的土地份额加起来，也不到三分之二。这也使得万科在物流开发商方面更加强大。

从缺口来看，数据显示，2015年中国高端物流设施的供给缺口为2300万平方米，每年新增缺口约为200万平方米。收购ProLogis开始后，2017年11月，万科首席运营官张旭向外界表示，如果按照双11合同下的10亿包计算，ProLogis和万科的仓库大约有5亿包货物被运出。

截至2018年5月16日，万科物流地产业务已落户36个城市，服务60个客户，总经营面积625万平方米，有83个项目在运营建设中。对于未来的发展，万科希望

我希望建立一个连接生产者和消费者的平台，并通过技术授权为更多的小型电子商务公司服务。

除了物流和房地产，万科还希望在住房租赁中获得城市更新的份额。截至2017年底，万科的停车业务已经覆盖了29个一线和二线城市，收购了10多万间客房，新开了3万多间。上述“万村计划”也是万科面对城中村综合改造和发展的租赁业务之一。

此外，它所探索的自持租赁项目也找到了一种运作模式。2018年5月13日，万科发布消息称，其在北京的首个全自持租赁项目万科翡翠园的综合入住率超过80%，首推48套两栋建筑实现了预期的全租金，随后是另一个项目，共有72套房。

每10年付清一次租金，这是万科的租赁方式。按月租金90平方米，15000元计算，十年后总租金将达到180万元；按照月租金3万元计算，如果你租一套180平方米的四居室，十年租金将达到360万元。

万科除了现有业务外，还希望在农村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域发挥主导作用，但目前仍处于探索阶段，能否为物流地产或租赁提供帮助还有待观察。

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