业绩会直击 | 林龙安：资本市场为什么会看重禹洲地产？(实录)

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3月28日，禹州房地产有限公司在香港召开2017年中期业绩发布会。董事长兼执行董事林隆安带领首席执行官蔡明晖、首席财务官、公司秘书黄占宏出席会议并回答记者提问。

在过去的一年中，禹州房地产的销售额和收入都有较大幅度的增长，其中销售额增长73.69%，达到403亿元，收入为217.67亿元，同比增长58.73%。

禹州说这是令人鼓舞的，并把2018年的销售目标定为600亿元，比2017年的销售额增长了50%。

林隆安透露，禹州地产今年的计划成交量达到940亿元，因此他有信心实现上述目标。目前，禹州已售出350亿元未结转销售额，总面积250万平方米。

观点地产新媒体获悉，禹州地产预计在2020年实现1000亿元的规模，此前曾承诺其股东在2020年实现1200亿元的销售额。当被当场提及时，林隆安强调，2020年出售1200亿元人民币没有问题。

显然，快速的规模增长有望得到充足土地资源的支持。去年，禹州房地产通过招标、拍卖和收购等方式，投资257亿元，收购了23个项目，新增权益土地约204万平方米。截至2017年底，禹州房地产总土地储备近1200万平方米。

从2018年至今，禹州房地产持续增值近600亿元，其中38亿元收购了7个沿海家园项目近1000亿元的资产，可提供的股权价值为430亿元。截至3月底，禹州房地产的土地储备已增加到1500万平方米，总价值超过3000亿元。

林隆安表示，2018年，土地并购合作将继续加强，特别是在大湾区、长三角和海西地区。预计土地投资预算将在300亿英镑左右，其中约三分之一将投资于大湾区。

事实上，禹州地产已经分别在深圳和珠海收购了一个项目，其中珠海项目信息将在第二季度公布。这是一个面积约50万平方米的老改造项目，目前已拆除近一半。在Xi和泉州也有正在谈判的项目。

值得注意的是，海滨家园在宣布将7个项目转让给禹州的同时，也披露了其余9个房地产项目的信息，禹州也在业绩会议上表示愿意继续收购。

林隆安表示，沿海住宅更擅长一级开发，而禹州则更擅长二级开发。现在，随着沿海住宅的产业转型，这一战略开始偏向于一流的开发和他们专业的高科技产业，然后他们会选择出售房地产项目。

禹州房地产与滨海家园15年前开始合作，未来可能会达成更紧密的合作，因此不排除继续收购滨海家园剩余的全部9个房地产项目资产包，禹州也将考虑全面收购未来滨海家园项目的资产包。

林隆安认为，这样一来，禹州地产将能够继续做大二次开发，而沿海置业将有更多的时间和精力做一次开发和高科技产业。

数据显示，其余九个项目的总资产为23亿港元，其中六个为纯住宅项目，两个为商业项目，一个为综合项目。但是，如果按股权比例划分，只有4个项目100%持股在沿海家园，其余股份占12%-85%。

以下是漳州房地产有限公司2017年度绩效会议现场问答记录:

现场提问:与同行相比，禹州2017年的现金增长相对较小。为什么？该公司2017年的销售回报率是多少？自上市以来，公司的净负债率一直保持在60-80%的范围内，将来还会保持在这个范围内吗？2018年的估计净负债比率是多少？目前的银行信贷额度是多少？刚才提到M&A是公司的优势。公司在2018年有规模扩张的目标吗？长期租赁公寓的具体布局是什么？

黄占红:现金与2016年基本持平，为175亿。事实上，我们也有业务需求。更重要的是如何管理好、平衡好现金流和健康的负债率。我们必须保持充足的现金水平，但如何更有效地使用资金是最关键的。

其次，2017年的销售回报率为77%-79%，占当年销售额的比重。

第三，自上市以来，净负债率一直稳定在60%至80%之间，并将在2018年保持这一水平。不管它是否会增加，以及将来是否会更有效地扩大，我们都会考虑这一点，但更高的净债务比率不会。刚才S也提到了三节车厢，净负债率的健康非常重要。

第四，信用额度，我们和很多银行关系很好。现在，我们不担心四个总部是否会给我们足够的信用额度，而是我们如何更有效地平衡现金和利率。信用额度不是问题。

林隆安:禹州地产刚刚在中国发行了30亿人民币的债券，在香港发行的债券总额约为7亿美元。目前，集团账户中仍有约175亿现金流量，应根据窗口期和集团的长期发展进行协调。因此，集团在现金方面不会有任何问题，而且资金非常充裕。

就M&A的优势而言，M&A将在2018年得到强化。M&A是禹州的特色，是禹州长远发展的重要保证。

在我做房地产生意的第二年，1995年我和菲律宾首富一起买下了他在厦门的世贸中心，从此建立了非常深厚的关系。

当时，在菲律宾做生意的时候，我没有签合同。我告诉你多少钱了，你的钱已经汇到我的账户上了。然后我跟你签了这些后续保证，这个字值一万元。所以后来，sm的老板石世成先生和他的妻子陪我参观了他的商业中心。购物后，他们把他的孩子叫过来，说他们是我在mainland China最好的朋友。

M&A的业务具有连续性，存在网络历史沉淀、信用体系沉淀等问题。如果信用体系不加速，你就无法获得。

我们更注重与股东的双赢，禹州将坚持这一模式来增加并购。我们在上海收购了许多台湾企业家的项目，在厦门收购了许多海外华人和台湾企业的项目。沿海1000亿资产的收购花费了38亿元。

15年前我们与沿海地区合作，现在其产业转型正好借此机会让禹州进行全面并购，加强联盟，所以存在历史沉淀的问题。

2018年，我们将增加在大湾区的并购，如深圳和珠海，以及未来在西北和海西地区的并购。2017年，我们收购了许多项目，并将继续加强并购。

至于长期出租公寓，这是国家推动的，禹州的战略和发展与国家政策齐头并进。我们非常支持国家对整个行业的长期监管，在正常情况下进入产业链的发展，所以禹州在这方面与国家制定的政策齐头并进。

我们将在深圳、上海和厦门推广长期租赁公寓，并尝试将500-1000套公寓作为战略布局。

禹州今年成立了两个新部门，一个是集团的租赁部，负责长期租赁公寓，这符合国家政策；二是成立了卫生和农业部，在卫生和农业生产方面与更多的房地产企业碰撞结合，与地方政府共赢，进而在大湾区、长三角和京津冀找到合适的项目。

现场提问:禹州市2020年的目标是1000亿元。今年的目标是什么？2020年的目标会提前实现吗？你认为今年内地的监管会提高利率吗？

林隆安:今年的目标是600亿元，比去年增长50%。我们今年推的货值是940亿元，我们有信心达到600亿元的销售目标，主要是下半年多一点。

你说目标提前实现了，禹州的布局有自己的特点，这就是为什么禹州进入大中型恒生指数的目标股票。资本市场非常重视禹州的特色。

为了股东利益最大化，必须有利润和利润指标，以及量化指标。三是负债率指标，三驾马车应该同步发展。因此，我们一步一步前进，实现1200亿元。

我们对股东的承诺是2020年达到1200亿元，2020年不会有问题。今年整个行业的趋势非常明显，政府工作报告也明确表示，健全的长效机制更有利于房地产的有序、稳定和长期发展。

现场提问:公司去年确认的平均价格大幅上涨，但毛利率略有下降。具体原因是什么？去年，禹州购买了38亿元沿海项目。林先生提到原价是75亿。这段时间的交易细节是什么？它是如何谈论38亿英镑的？沿海地区还有九个房地产项目。禹州有兴趣继续收购这些资产吗？

黄占红:首先，去年确认的平均售价从每套9，000元增加到14，000元，增幅很大。毛利率有所下降，但都在35%-36%的水平，略有下降。就会计而言，价格上涨，成本增加，这是两者的区别。

我们还在分析确认的销售成本和结转成本。事实上，从2015年到2016年和2017年，土地成本与销售成本的比率从2015年的30%到2016年的40%。基本上，2017年的成本与建安差不多。因此，这个问题也在一定程度上反映了土地成本的增加，所以它影响了毛利而略有下降

林隆安:我想补充一点，禹州自上市以来，毛利率一直保持在35%左右，是行业中一个非常高质量、高利润的企业。禹州从35%上下波动1-2%是正常的，包括区域会计口径的调整，这在行业上是非常有利的，这也是资本市场对禹州比较乐观的一个方面。

沿海地区做得不错，但初级开发好，禹州二级开发好。沿海开发很好，赚了很多钱。现在，我们要做更专业化的一流开发和高科技产业。对于禹州来说，我们在15年前就已经与沿海地区进行了合作。经过这次合作，我们可能会达成一个强有力的联盟。

因此，如果我们购买这些资产，我们可以确保二次开发更大更强，沿海地区有更多的时间和精力进行一次开发，这是一个很好的强联盟的例子。

沿海未来的项目资产包玉舟会被完全收购吗？也会考虑购买，威尔。