业绩会直击 | 颜建国：＂三好学生＂中海要买更好、更便宜的地(实录)

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观点房地产网百年常青，这是中海集团过去几年年报中对发展目标的不变描述。现在，在经历了四分之一的旅程后，中国海运改变了保守的态度，宣布了2900亿港元的年度销售目标。

无论最终的结果是什么，在这个时间节点增加销售额都是有意义的。可以理解，严建国在他那个时代是比较激进的，也可以理解为中海过去几年在陆地市场上的所作所为最终会体现在销售量上。

3月26日，中国海运在香港召开了2017年度业绩大会，与中期会议没有什么不同。董事长兼首席执行官严建国牵头，副总裁郭广辉、执行副总裁、首席运营官、总建筑师罗亮出席会议。

视点房地产新媒体从现场了解到，2017年，中海集团净利润增长10.1%，达到407.7亿港元，净利润增长率达到24.6%，并继续保持优势；资产负债率下降2.6个百分点，至57.6%，加权融资成本进一步降至4.27%。

利润等财务指标持续增强，报告期内中海集团陆上业务大幅增长。2017年，新增地块76块，总投资1106亿港元，股本建筑面积1463万平方米，同比增长200.8%，股本建筑成本7559.8元/平方米。基于陆地上的积极表现，2018年中国海运的可销售价值达到5500亿元，比上年增长50%以上。

面包和面粉的剩余已经到手，一向严肃的严建国很少幽默。他当场透露，中海要努力成为“三好学生”，2018年继续加快规模发展，力争年内实现2900亿港元的销售目标。他还表示对2020年4000亿美元的战略目标充满信心。

保守的中国海运也有2900亿的目标

众所周知，到2020年，中国海运将达到4000亿元。只是拥有大量土壤储备的中海现在更有信心，正试图实现面粉。

视点房地产新媒体从业绩会上了解到，2017年，中海集团签约销售面积1446万平方米，同比增长10.9%；销售额同比仅增长10.2%，至2330.7亿港元。略高于两位数的增长率远远落后于整个行业13.7%的增长率，在171000亿住房企业中也处于最低位置。

然而，多年来一直因保守销售而受到批评的中国海运今年似乎想要反击。严建国在现场透露，2018年，中国海运要在稳中求快。第一是确保合约销售的增长率不低于25%，即2，900亿港元。

支持这一目标的是中国海运在土地扩张方面的积极补充。2017年，中海在32个城市(包括香港)承包购买了76块土地，总建筑面积为1741万平方米。中海集运2016年收购土地2400万平方米，截至2017年底，中海集运总土地储备达到8278万平方米，为2018年的加速增长和未来三年的发展提供了充足的土地储备。

视点房地产新媒体从现场了解到，中海2018年的可销售价值为5，550亿港元，与去年的3，600多亿港元相比，增幅很大。此外，就锁定销售而言，2017年，中国海运仍有超过1，400亿港元的合同价值未结转。上述金额将在2018年和2019年随着后续项目的进展而结转。

与过去仅10%的增长率相比，中海2018年25%的合同销售增长目标已经相当激进。然而，与同行3000-5000亿元的销售额一致，中国海运的目标仍然被质疑为过于保守。相关依据是中国海运的去污率。根据5，500亿港元的价值，2，900亿港元销售额的折旧率约为52%，远低于去年同期的65%。

对此，严建国表达了对市场的敬畏。他透露，今年行政控制将继续扩大，而财务控制政策正处于相对紧张的阶段，因此应该谨慎对待。另外，从供应节奏来看，很多产品都是在下半年供应，尤其是第四季度，所以销售时间会更短。不过，他也表示，他将根据市场情况，在半年内审查年度目标。

根据中国海运的计划，到2020年将实现4000亿港元的销售目标。从过去一年的表现来看，它似乎也无限接近我的期望。根据2018年25%的增长率，2019-2020年中国海运的销售额将达到3480亿港元和4176亿港元。

从严建国的反应来看，中国海运似乎已经超出了标准:现在我们离这个目标又近了一步。至于什么时候能不能推进，要看过去一两年的情况，但我们对这个目标充满信心。

规模增长b面

如果说规模是严建国时代最大的变化，那么中国海运的财务表现保持不变。

2017年，中海集运毛利率由上年的27.8%上升至32.9%，增幅为5.1个百分点，净利润达到24.6%。其中，纯利增加10.1%，至407.7亿港元。扣除投资性房地产收入和合资项目公允价值变动合计65.1亿元后，净利润仍达到342.6亿港元，股东资金平均回报率达到16.7%。

债务结构方面，资产负债率为57.6%，比2016年下降2.6个百分点；在短期偿付能力方面，2017年，中国海运当前比率为2.43，比上年增长0.05；快速比率已降至0.8，但也接近可靠节点1。

年内，由于储备和收购的行动，中海集团的资本使用效率大幅提高，比2016年的7.5%提高了27.9%。根据严建国的现场披露，截至2017年，中国海运的银行及其他应付贷款和票据分别为1，035.8亿港元和746.6亿港元，现金持有量为1，040.5亿港元。

同时，年内，中海继续降低融资成本，成功替代中信资产收购部分人民币高息贷款。此外，年内获得180亿港元贷款，年利率为香港银行同业拆息+1.38%，进一步将平均融资成本由2016年的4.76%降至2017年的4.27%。

然而，尽管许多财务指标都在改善，但没有改善的是中国海运的净利润增长率。观点房地产新媒体从历年财务报告中了解到，中海集团2013年至2016年的净利润增长率分别为23.08%、18.04%、27.36%和4.86%。与之前15%-28%的增长率相比，2017年中国海运净利润增长指数略有上升，达到10.12%，但仍难以回到之前18%-27%的增长水平。

有了如此大规模的基础和净利润，我们正在追求总净利润的持续稳定增长。在回答视点房地产新媒体的提问时，严建国表示，过去中海集运的净利润只有100多亿港元，绝对增幅20%左右，约为20亿港元。2016年，净利润为370亿港元，同比增长10%，增幅超过40亿港元，远高于最初的20亿港元。

在基数扩大的同时，中国海运似乎放松了对净利润增长率的担忧:基数越大，增长率可能越慢，我们认为这是正常的。

因此，中海下一步的目标似乎是做大整块蛋糕，买更好更便宜的土地，在经营和成本控制方面保持较高的利润率，同时适度扩大规模，使我们的总利润仍有较高的增长。

以下是中国海外发展股份有限公司2017年度业绩大会现场问答记录:

现场提问:中国海运去年在陆地市场表现积极。今年2，900亿港元的目标是否有点保守？在过去的两年里，中国海发生了许多积极的变化，土地市场和创新业务的布局开始加快。对你来说，中国海最紧迫的任务是什么？第三，面对过去两年同行的大规模增长，中海有危机感吗？

闫建国:首先，关于2900亿元的销售目标，我们认为这个目标结合外部环境和我们自身的资源是一个比较现实的指标。

因为我们认为，今年的房地产市场是一个稳定发展的时期，在此期间，行政控制将继续扩大目前。同时，在最近的金融政策中，由于去杠杆化和风险防范的背景，个人抵押贷款和公司贷款已经收紧。因此，我们以更加审慎乐观的态度看待今年的各项指标，做出更加审慎的看法。

同时，从我们自身的价值来看，今年的价值相对较大，可销售价值约为5，550亿港元，比去年有较大的增长。但是，从结构上看，下半年的商品价值高于上半年，下半年的大部分价值集中在第四季度。从我们自身的情况来看，考虑到外部环境和内部资源，我们认为2900亿元的目标更符合公司目前的实际情况。当然，我们会在年底回来，根据市场情况，重新评估年初设定的目标。

第二个问题是我们最想做什么。对我们来说，今年的目标是又好又快地发展。幸运的是，我们认为房地产行业和中国的其他行业一样，提高发展质量是今年的主题，所以今年我们把重点放在提高发展质量上，最重要的是为企业提高好的产品、好的服务和好的效益。因此，稳健发展和提高发展质量是我们的主旋律。

当然，同时，怎样在好的时候争取速度，怎样在稳定的时候争取速度，这也是我们今年要重点关注的，这样才能好的、稳定的解决问题。正如我们在策略中指出，我们目前会把大部分资源用于房屋发展。我在去年半年的年会上也告诉过你们，我们90%的资源将用于住房开发，与此同时，一些资源将用于自给自足的商业，例如7-8%用于创新的商业形式，例如养老和教育。因此，我们关注住房发展，而最迫切的问题是解决好问题。

与同行相比，问我们是否有危机。这个问题取决于我们如何看待它。每个企业都有自己的发展逻辑和节奏。我们希望公司继续稳步发展，包括为股东创造利润。这是我们想做的第一件事。在这种情况下，我们仍将坚持说好话并稳定它们。当然，同行业的同行发展速度相对较快，我们将在良好稳定的条件下，利用现有资源加快发展步伐。在确定2018年的销售目标方面，我们已经比往年做了更快的指导。谢谢大家！

现场提问:我们已经等了很多年了，中国海运终于超过了20%的目标。你认为今年这个市场怎么样？目标合并将走向何方？仍有5550亿的可销售价值，去污率约为50%。它保守吗？有可能超过标准吗？今年，中国海运已经储备了超过1300亿元的土地购买。在这个预算下会有一些行业合并和收购吗？

严建国:我刚才提到了2900亿元的销售目标，这涉及到如何看待今年的市场。去年，中国共产党第19次全国代表大会给中国房地产业一个新的定位。房子是用来居住的，不是用来投机的。在此前提下，还提出了多代理供应、多渠道保障、城市特色政策、差异化战略和租售并举的理念。

目前，房地产的长效调控机制正在逐步建立。今年，中国经济总体上应该稳步前进，保持相对稳定。房地产调控机制也很稳定，所以我们也认为今年是一个稳定的市场。回顾行业，我们认为行政控制政策将会扩大，而财务控制政策目前相对较紧。因此，今年市场相对稳定，我们会以更加审慎的态度对待这个市场，我们对这个市场仍然心存敬畏。

因此，与今年的5，550亿港元的销售额相比，今年的2，900亿港元的销售额约为52%，而去年的销售额超过3，600亿港元，相应的最终销售额为2，320亿港元。去年的销售率约为65%，因此确实低于去年。

但是刚才我说有两个前提条件。首先，今年市场更加谨慎。其次，供应结构显示，许多商品都在下半年。下半年，许多新商品都集中在第四季度。相对而言，它们是可以出售的。时间相对较短，因为去污率与销售周期有关。如果全年销售，销售率肯定会很高。如果只能销售一个季度，或者只能销售一个月或两个月，去污率就会比较低，所以我们就比较一下。当然，我们也说过，我们会根据市场情况，在半年内检讨年度目标。

第二，当被问及并购时，我们在中国海运的历史上做了很多大的并购。

在这个阶段，除了开放市场，我们一直在拿土地。我们将积极参与，谨慎投标，我们也在公开市场勤奋。去年我们去了500多次，最终的成功率在14%-15%左右，我们拿了70多块地。500多次，中国除了节假日还有200多个工作日，相当于每天投资2块地。我们在公开市场和非公开市场都做了很多工作，包括项目股权的并购，包括棚户区改造和城市更新项目。

在今年的M&A，我们一直在M&A项目层面上做这件事。我们一直在接触大规模的企业股权并购，我们也在和很多企业洽谈，但最终能否得出结论是另一回事。今年，我们仍将以更积极的态度获得企业发展，包括并购，这仍将是我们未来土地储备的重要手段和渠道。

现场提问:中国海运去年抢走了很多土地。我不知道如何保证这些项目的利润。中海豪华住宅业务的比重未来会增加吗？还有一个关于利润增长的问题。从利润增长趋势来看，前几年的利润增长率有所放缓。具体原因是什么？如何确保这一领域未来的持续增长？

在投资性资产方面，中海集团提到投资性资产的利润率很重要，要达到集团总利润的20%。现在，这个目标被放弃了吗？财务报告提到，到2020年将达到50亿港元的目标。我想知道利润的百分比是多少。

严建国:去年我们收购了很多土地。每个人都可能担心征地价格相对较高。他们说似乎有一个土地国王项目。去年我们基本上没有收购土地王项目。我们一线城市和二线城市的很多地方都有价格限制，所以我们认为价格不高。

但从平均地价来看，2017年的平均地价略高于2016年，存在结构性问题。由于2016年收购的土地不多，城市主要集中在13个城市，最重要的是2016年收购的土地有50-60%来自济南的一个项目，而且该项目的价格很低，所以存在一些结构性问题。

去年，我们收购了包括香港在内的31个城市的土地。单价相对较贵，平均水平较高。但对我们来说，购买每一块土地都有自己严格的投资标准，不能达到回报率的项目会被坚决拒绝。

与此同时，在去年收购的土地中，中国所有城市都有价格限制，即使不是这块土地本身的价格限制，它周围也有价格限制。当我们收购土地时，我们将严格参照现有的市场价格限制水平来收购土地。我们投资谨慎，每块土地都坚持自己的投资标准。我们认为这些土地在未来不会有太多的问题或风险。这是第一点。

第二，就净利润增长而言，应该说在16年和17年间，它一直保持着10%以上的增长率。这个问题是去年提出的。与中海某些年份的20%相比，我们已经降低了，但总体问题是我们的基数很大。因为只有100亿元，20%的绝对金额是20亿元左右。去年，我们有370亿元，到2017年，已经超过400亿元。如果400亿元的基数超过40亿元，那就比原来的20亿元大得多。

因此，我们现在更多的是一个向导。有了如此大的基数和净利润规模，我们正在追求总净利润的持续稳定增长。增长率的问题应该分成两部分。基数越大，这种物质逐渐减少的可能性就越大，我们认为这是正常的。当然，下一步我们会做更多关于利润的文章，比如买更好的土地，更便宜的土地，在经营和成本控制上保持高利润率，适度扩大规模，这样总利润还是有比较高的增长。

第三，投资房地产。去年，集团公司修订了战略，并提出今后应从资源配置的角度做更多的规划。我们没有详细计划在修订过程中或哪一年的利润数额。在现阶段，我们认为应该根据现有的资源，脚踏实地地做这些事情，所以我们没有给予任何指导。总的来说，今年的利润率实际上是有的。

今年的利润超过9亿，利润接近10亿。我相信未来的商业运作能力会进一步加强，我们希望控股物业的利润水平会进一步提高，无论是毛利率还是净利润水平。如前所述，2020年持有房产的收入为50亿英镑，其中包括2023年的100亿英镑。我们认为在战略上，我们已经在这方面做了规划，所以经营水平会提高，净利润水平也会提高。

现场提问:你对长期租赁公寓有什么具体的量化目标吗？或者与我们分享未来几年的计划。此外，从智慧、技术和绿色工业化的角度来看，绿色建筑如何帮助你的毛利润或整个集团？

闫建国:在长期公寓出租问题上，十九大提出了房地产的定位，租售结合成为房地产的新政策。在这种情况下，我们积极响应政府的政策要求。原来我们也有公寓，但它们是零星的。在此基础上，去年我们成立了长期租赁公寓建设和运营的专门机构，并安排了专门的人员、项目和资金。在接下来的几年里，每年至少将有3000到5000套长期租赁公寓投入运营。

随着项目的进一步发展，我们相信随着国家租购并举的政策，鼓励长期租赁公寓的政策即将出台，鼓励长期租赁公寓的土地政策将在下一步进一步落实。例如，在一线城市，长期租赁公寓的土地面积将迅速增加，或者农村集体土地可以进入市场，建造长期租赁公寓。这些政策已经出台。下一步，将进一步落实公租房政策，我们将投入更多精力和资源建设长期公租房。

罗亮:绿色环保和工业化将给我们带来什么？一方面，绿色、环保、科技、产业化是我们公司的产品战略。

目前，我们几乎100%的商业地产都是绿色建筑，并获得了各种认证。在我们的工业化，即工业住房方面，我们实施了45个项目，面积超过250万平方米。很快，我们将在4月份召开一次全国会议，作为环境保护和工业化的领导单位，该公司将共同主持这次全国研讨会。

第二个方面，随着人们环保意识的越来越高，消费者对绿色建筑、环保和高品质住宅产业化的接受度也越来越高，所以成本与利润比较后，收益明显更高。

现场提问:有多少商品已经售出，没有结转，2018年什么时候确认？2020年销售规模将达到4000亿元。据严将军介绍，2018年增长20%的目标将在2019年左右实现，请问2020年4000亿元的目标是否会有所调整？

严建国:关于2020年实现4000亿元的战略目标，我们整个管理团队对2020年实现这个目标充满信心。现在我们离这个目标又近了一步。至于什么时候能不能推进，要看过去一两年的情况，但我们对这个目标充满信心。

郭广辉:2017年，超过1400亿份合同被出售，没有结转。随着后续项目的进展和开发进度的完成，2018年和2019年将实现结转收入。2018年和2019年的具体数字是多少？过去，我们有过这样的考虑，所以这里很难说，但与去年相比，我们在这方面还是有很大的增长。