业绩会直击 | 合景四年 孔健岷答疑71%增长目标为什么(实录)

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3月26日，合肥京泰富房地产控股有限公司召开2017年业绩发布会，董事长兼执行董事孔建民、首席财务官兼执行董事徐锦田、房地产事业部CEO蔡、财务部副总裁罗、资本市场部总经理侯喜欢、投资者关系部高级经理出席。

与2016年核心运营数据的下降相比，2017年，和晶泰富显示出复苏的迹象。期间，收入115.43亿元，归属于公司所有者的利润36.2亿元，分别增长30.2%和4.5%；权益合计毛利率为36.7%，同比增长2.5个百分点；核心利润率为17.0%，同比增长0.3%。

然而，合景泰富投资物业的公允价值收入约为12.05亿元，同比增长628%，表明物业重估对利润的贡献较大。由于业绩增长低于投资者预期，合肥京泰富股价当日下跌11.32%，收盘时下跌4.97%。

尽管如此，市场的注意力仍然被报告中提到的2018年目标所吸引:今年的目标合同销售额为650亿元，同比增长71%。摩根士丹利评论称，目标增长率高于同业平均增长率30%。

和晶泰富的销售业绩令人担忧，这与过去几年的销售滞后有关。2014年和2015年，公司连续两年未能实现预定的销售业绩目标。此后这种情况有所改善，但2016年预售量同比增长10%，低于行业平均水平49%；2017年，销售额为287亿元，增长率上升至28.7%。

过去的业绩、行业差异等因素促使合肥京泰富管理层设定了目前行业内最高的销售增长率。进取意味着风险。事实上，该行业领先的销售公司碧桂园此前曾宣布，不会设定销售目标，而是强调安全稳定的运营。

合肥京泰富董事长孔建民对2018年表示乐观:我们希望在规模上取得重大突破，未来三年将是公司的爆发期。

孔建民的信心来自丰富的土地储备。他解释说，前两年他通过土地收购、招标、拍卖和挂牌的方式收购了景泰富的土地，所以2018年业绩增长是自然结果。仅去年一年，合景就新增了35个地块，相当于531万平方米的建筑面积，几乎是2016年同期的两倍。

据视点房地产新媒体报道，合景管理层透露，公司2018年的可销售价值从600亿元增加到1100亿元，增幅为83%。按地区划分，华南地区价值455亿元，其中广州涉及8个项目，包括云溪四季；华东390亿元，包括上海、苏州和杭州3个项目；其他地区为255亿元，涉及北京翔越四季和合景中心。

按产品分类，商品总值中，住宅、写字楼、服务式公寓和商业分别占80.9%、10.4%、5.5%和3.2%，但相应的平均价格分别为17，700元/m2、45，500元/m2、14，200元/m2和19，900元/m2。

上述数据隐藏了孔建民乐观的第二个原因:写字楼的高售价和高毛利，这也是和晶去年保证利润的一个重要原因。

对此，首席财务官兼执行董事徐金田回应称，2018年，合景计划推出4栋办公楼，其中一栋已在第一季度基本谈妥，今年将继续推出3栋。

孔建民甚至表示，除了一些用于收租的高品质写字楼外，其他写字楼的策略可能是出售。

至于如何不断补充可销售价值，孔建民在业绩会上提到，2017年公司主要通过招标拍卖方式收购土地，2018年将倾向于考虑并购。原因是去杠杆化(环境)已经改变，土地价格便宜，支付方式有利。

以下是和晶泰富2017年度绩效会议的问答记录:

现场提问:合肥京泰富预计到2020年的总销量是多少？租赁投资物业有一个更激进的目标。相应的租金收入水平是多少？其他开发商通常在拥有跟踪投资的机制之前，会卖出近1000亿元人民币或更多。相对而言，他们在场景比较的早期阶段就已经开始建立这样的机制。为什么？

孔建民:事实上，我们一直强调销售计划，因为未来几年将是一个高速发展的时期。与前几年相比，增长配额在各方面都将大幅增加。因为去年和今年我们收购了很多项目，我们希望与往年相比在规模上有一个大的突破，这也是股东投资的回报。

就规模而言，我们希望取得重大突破，这是毫无疑问的。接下来的三年将是公司的爆炸期。

在租金收入方面，何晶在过去几年里投入了大量资金用于租房。在这方面，除了租用一些高质量的办公楼，今年的其他基本策略可能是出售它们。无论如何，租赁物业位于购物中心和酒店，我们有六个购物中心，基本上在年中开放。租金收入的爆炸性增长主要在于购物中心。

我们觉得开购物中心对融资非常有利，就在政策再次出台的时候，公司也在这方面做了一些准备。

投资体制和规模应该没有什么联系，这主要体现在投资体制出台后整个管理层的热情和推动。

在商业中没有后续投资系统，我们只有一个合伙人系统，而合伙人系统是一个奖金激励系统，所以这方面使得整个管理团队更加自动化。

现场提问:到目前为止，该公司约70%的销售目标增长率应该是业内最高的。未来两三年的增长率是多少？该公司去年开始进入大量新城市。城市布局有什么操作逻辑吗？在该公司1800万平方米的土地储备中，有多少是旧房改造项目？

蔡:首先是增长率。与2017年相比，2018年我们有70%的增长。为什么会有这么高的增长率？由于前几年储备了大量土地，这是理所当然的事。然而，管理层有信心在2018年提高增长率。

第二，今年有34个城市应该在管理上有所创新和改进，我们在这方面做了很多工作。另一方面，我们对整个管理体系进行了很大的调整，如招聘制度、人事制度、绩效制度等，以适应公司未来的发展。

二是从信息管理的角度，也是为了实现当前技术的发展。我们在数字硬盘管理和大数据分析方面取得了很多好成绩。如您所见，公司2月份的销售额达到了历史同期的最高水平，因此我们在管理、销售和土地储备方面为公司的快速增长奠定了良好的基础。

孔建民:让我补充一点，刚才提到的第一个问题是增长率。事实上，未来两三年的增长率肯定会保持很高的水平，但我们不能在会上说，因为监管部门会跟我们谈。总的来说，我相信在未来三年，因为土地储备非常大，我有信心快速增长。

1800万平方米的土地储备可能超过100万平方米。总的来说，广州最近有更多的旧布局，八个村庄已经签署了整体。这八个村庄的土地储备可能会减少7800万平方米，但这一个不是放在1800万平方米。

总的来说，广州在三个老城区的改造方面一直落后于深圳。我今年看到的政策是在未来两三年内加快广州旧城改造。因此，就公司的布局而言，除了签署这八个村庄外，将来可能还会签署几个村庄。

为什么旧城改造的整体土地成本较低，因为存在时间偏差的缺点。如果你想拆除，它不像并购，但你的回报率很高，这也是它的特点。在这方面，公司位于广州旧城改造或珠江三角洲，包括其他城市。

现场提问:今年的销售目标增长了70%。现在内地的投资环境也很紧张，融资成本会更高。销售目标会定得太高吗？至于香港的物业市场，集团在去年五月后并没有在香港投资。对香港房地产市场的未来发展难道不乐观吗？今年你会考虑在香港投资吗？

孔建民:实际上，销售目标的增加主要是因为前两年积累的土地收购和兼并，或者是在公开市场上拿走了一些土地，所以这是一个积累和发展的时期，是一个正常的增长。关于房产税，公司也注意到了这个问题，具体细节还没有出来。具体细节出来后，我觉得公司有自己的战略。

在融资方面，首先，公司的财务非常健康，多年来一直保持着非常健康的水平。

第二，现在融资渠道很多，公司在业务上投入了很多，融资渠道也增加了很多，可以稳定地迎接挑战。

香港市场一直相对稳定。公司是否需要购买土地取决于这个市场的发展和房地产市场的情况。

现场提问:今年的毛利率很高。住房的毛利是多少？如果今年要推进的业务是1100亿元，那么住宅和商业是什么？未来三年，投资计划将快速增长，届时住宅和商业用地将占多大比例？有些写字楼的毛利率相对较高，售罄后还能保持这么高的毛利率增长吗？

孔建民:事实上，我们公司的毛利率一直都很高。如果你注意到前几年，公司的毛利率也保持在35%以上，这也是景泰的一大优势，在这方面做得很好。

商业与住宅的比例基本上是商业约10%，住宅约90%。未来，根据销售目标，住宅的增长会更高，可能会高出几个百分点。因为我们去年和今年使用的土地主要是住宅，住宅的比例会有所提高。

事实上，投资计划是在几年前就已经计划和部署的，而不仅仅是去年。因此，今年竣工的许多商场、办公楼和酒店都是三四年前就在做的事情，但恰好在2018年竣工。

在未来的发展计划中，我希望商业物业和住宅物业的比例可以维持在15%至85%之间，可能多一两个百分点，也可能少一两个百分点。至于毛利率能否随着政策的增长而保持，因为回顾公司的历史，无论政策如何变化，公司在前五年都可以有35%的毛利率，所以公司对保持这样稳定的毛利率非常有信心。

现场提问:和晶2018年的合同修订目标是650亿元。股本比率是多少？物业管理是否会有分拆计划，包括物业公司是否已接管第三方开发商的部分物业？

黄一山:总销售目标是650亿英镑，股本约为420亿英镑。

孔建民:在物业管理方面，我们过去是自己管理自己的物业。今年，我要求政府或一些中介机构提供一些物业管理服务，包括其他第三方的物业管理服务。至于分拆，公司暂时没有这样的计划。

现场提问:何晶对今年的拆迁率趋势有何看法？土地储备主要在一线和二线，那么它对商品的可控价值有一定的限制吗？未来，如果房地产监管得到推进，会不会改变何晶对未来的长期判断？公司对大陆房地产和大陆市场的长期判断是什么？

孔建民:上海是一线城市，主要是因为监管影响了拆房率，而不是因为买房的人少了。事实上，市场需求很大，所以今年上海主要有一两个新项目，预售价格上涨带来的利润还可以，所以我不太担心上海项目的销售。

只有在平衡方面，才有可能平衡上海和其他地区。例如，上海开盘时，我可能卖出约1/4，而错过的目标数被其他地区所平衡，这是为了弥补在上海的销售。

我记得华东总部有十几个城市，但其他城市不影响他们。例如，一些城市基本上在开业当天就售罄。因此，我们有可能对我们的战略进行一些调整，但我对整个目标感到非常有信心。

事实上，财产税已经提高了很多年。例如，上海和重庆作为试点城市，在这方面影响不大。对整个房地产有一个心理预期，开发商在这方面已经做出了一些策略或战略调整和布局。因此，我个人觉得房产税对稳定房价有一定的约束，但影响不是太大。

现场提问:2018年的整体投资计划是什么？2017年，该公司购买了大量土地。它会在2018年继续这种投资规模吗？主要方向是什么？股息只增加了2%。未来股息的基准是什么？它能更好地匹配利润增长吗？

孔建民:2017年，我们买了很多地。2018年，我们主要是再次购买并进行调整。2017年，我们主要公开竞标土地。

2018年，我们应该多考虑一点并购，因为土地价格更便宜，支付方式更优惠，支付速度更快。因此，在今年上半年，整个战略主要是基于并购，在第一季度，他们中的许多人从并购回来。

正如刚才提到的，公司还保持高股息政策。如果规模变大，利润增加，股息也会相应增加。

蔡:实际上，现在我们有很多有利的机会。我们觉得去年是抢地，今年是选地，有很多好地可供我们选择，所以前两个月我们买了很多地。目前，我们主要从事并购，辅之以招标、拍卖和挂单，这对公司的现金需求和利润率有很大的好处。购买土地的策略可能是这样的。

土地收购区域仍集中在华东、长三角和大湾区，以及一些现有城市。

在土地购买预算方面，我们希望保持高速增长。如果有好的土地，我们一定会买下来。至于买多少土地，可以根据机会和公司的销售节奏灵活运用。

现场提问:住房的毛利率是多少？

孔建民:我们一直保持在35%以上。